“Thử lửa” giai đoạn đầu năm, thị trường bất động sản sẽ chuyển động tích cực trở lại?

Trong báo cáo thị trường quý I/2026, DKRA Consulting đã chỉ ra diễn biến của các phân khúc bất động sản, bao gồm: Đất nền, căn hộ, nhà phố - biệt thự và bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo đó, ở phân khúc đất nền, nguồn cung sơ cấp trong quý I/2026 ghi nhận giảm nhẹ 1% so với quý trước. Theo đó, phần lớn nguồn cung tập trung ở những dự án cũ Đã mở bán trước đó với tỷ trọng đạt khoảng 95%.

Sức cầu chung của thị trường duy trì ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 3% trên tổng cung sơ cấp và giảm khoảng 50% so với quý IV/2025.

Tại thị trường phía Nam, Long An (cũ, nay là Tây Ninh) tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường, trở thành tâm điểm tiêu thụ khi chiếm đến 70% trên tổng lượng tiêu thụ sơ cấp. Đồng thời, khu vực này cũng chiếm toàn bộ 100% tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong quý I/2026.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và đạt mức tăng trung bình khoảng 2% so với cùng kỳ năm 2025. Nhìn chung, mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao do tác động của chi phí đầu vào cũng như tình trạng khan hiếm nguồn cung mới và sự chênh lệch “cung - cầu” trên thị trường.

Tại thị trường thứ cấp, ghi nhận mức giá tăng trung bình phân khúc đất nền khoảng 3% so với quý IV/2025 và khoảng 18% so với cùng kỳ quý I/2025. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ việc khan hiếm nguồn cung mới; tốc độ triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm (Vành Đai 3, Vành Đai 4, Sân bay Long Thành, cao tốc,...); cùng với định hướng nâng cấp một số địa phương lên thành phố trực thuộc Trung ương;... đã mang đến những tác động tích cực lên sự tăng trưởng của thị trường.

Dự báo trong quý II/2026, nguồn cung mới duy trì ở mức khiêm tốn với khoảng 300 - 400 sản phẩm được mở bán. Theo đó, nguồn cung này chủ yếu đến từ các dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Các khu vực có lợi thế về quỹ đất lớn, dư địa tăng giá, hệ thống hạ tầng kết nối thuận lợi tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung thị trường.

Về sức cầu, giao dịch thị trường sẽ mang tính chọn lọc và tập trung chủ yếu ở nhóm dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý,... được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính trên thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do ảnh hưởng của các loại chi phí đầu vào, cũng như tình trạng chênh lệch “cung - cầu”. Bên cạnh đó, các khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ tốc độ phát triển của hệ thống hạ tầng kết nối sẽ duy trì được đà tăng giá nổi bật so với mặt bằng chung.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp ghi nhận giảm 25% so với quý trước. TP. Hồ Chí Minh tiếp tục là địa phương dẫn đầu, chiếm khoảng 91% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Phân khúc căn hộ hạng B dẫn đầu, chiếm 41% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường, tập trung tại Bình Dương (cũ) và các tỉnh giáp ranh trong khi căn hộ hạng A giữ vai trò chủ đạo tại khu vực TP. Hồ Chí Minh (cũ).

Nguồn cung mới đưa ra thị trường đạt khoảng 6.500 căn, sụt giảm 41% so với quý trước, trong đó Bình Dương (cũ) chiếm đến 71% tổng số căn hộ được mở bán ra thị trường trong quý. Sức cầu chung thị trường sơ cấp ghi nhận giảm 36% so với quý trước, lượng tiêu thụ tập trung tại Bình Dương (cũ), chiếm hơn 63% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.

Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận tăng bình quân từ 3% - 5% so với cuối năm 2025 trước áp lực các chi phí đầu vào phát triển dự án. Giá bán trên thị trường thứ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm, thanh khoản có phần chững lại do kỳ nghỉ Tết Âm lịch kéo dài, lãi suất duy trì ở mức cao khiến phần lớn người mua thận trọng hơn trong quyết định mở khoản vay mua bất động sản.

Theo dự báo của DKRA Consulting, nguồn cung mới đưa ra thị trường trong quý II/2026 sẽ duy trì ở mức thấp của quý I hoặc giảm nhẹ, dao động từ 5.000 - 7.000 căn.

Cùng với đó, phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh, trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường khu vực vùng ven. Các chính sách hỗ trợ một phần lãi suất, kéo giãn phương thức thanh toán,... tiếp tục được các chủ đầu tư ưu tiên áp dụng nhằm kích cầu người mua giữa bối cảnh lãi suất liên tục neo ở mức cao. Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng trước các áp lực chi phí đầu vào phát triển dự án với thanh khoản thị trường tập trung ở các dự án thuộc đại đô thị quy mô lớn, được đầu tư bài bản bởi những chủ đầu tư có bề dày kinh nghiệm phát triển dự án.

Đối với biệt thự nhà phố, nguồn cung sơ cấp ghi nhận mức giảm khoảng 33% so với quý trước, chủ yếu tập trung ở khu vực TP. Hồ Chí Minh (mới) khi chiếm đến 55% tỷ trọng cung sơ cấp của thị trường.

So với quý IV/2025, lượng giao dịch của thị trường sụt giảm khoảng 44%. Đáng chú ý, thanh khoản thị trường chỉ tập trung cục bộ ở khu vực TP. Hồ Chí Minh (mới) với tỷ trọng Đạt khoảng 87% trên tổng lượng tiêu thụ sơ cấp. Nguồn cung mới tiếp tục tình trạng khan hiếm khi chỉ chiếm khoảng 3% trên tổng cung sơ cấp. Theo đó, Tây Ninh (mới) dẫn dắt nguồn cung và lượng tiêu thụ mới của thị trường với tỷ trọng đạt lần lượt là 71% và 91%.

Mặt bằng giá sơ cấp nhà phố - biệt thự duy trì xu hướng đi ngang so với quý trước và đạt mức tăng trung bình khoảng 4% so với cùng kỳ quý I/2025. Mặt bằng giá vẫn neo cao và có sự chênh lệch lớn giữa các khu vực, điều này phản ánh tính đa dạng, sự phân hóa của nhóm sản phẩm cũng như tốc độ phát triển quy hoạch - hạ tầng theo từng khu vực.

Trong khi đó, giá thứ cấp nhà phố biệt thự ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 17% so với cùng kỳ năm 2025. Biên độ giá đạt mức tăng tích cực ở nhóm các dự án đã hoàn thiện hạ tầng pháp lý và có nhiều lợi thế về giao thương kết nối liên vùng.

Dự báo trong quý II/2026, nguồn cung nhà phố biệt thự phân bổ chủ yếu ở những dự án có quy mô lớn và nhóm dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Dự kiến có khoảng 2.000 - 2.500 sản phẩm được mở bán mới trong quý II/2026 và tập trung chủ yếu ở các khu vực quen thuộc như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức, Nhơn Trạch,...

Cùng với đó, thanh khoản thị trường duy trì tính chọn lọc, giao dịch phân bổ chủ yếu ở nhóm các dự án lớn, pháp lý minh bạch/hoàn thiện, được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính trên thị trường.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp tiếp tục xu hướng sụt giảm, ghi nhận mức giảm khoảng 5% so với quý trước. Khu vực miền Trung tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt khi chiếm khoảng 43% tổng nguồn cung sơ cấp và đóng góp 64% tổng lượng giao dịch toàn thị trường. Sức cầu thị trường duy trì ở mức thấp, giảm hơn 70% so với quý trước. Giao dịch chủ yếu tập trung cục bộ tại một số dự án quy mô lớn với mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận xu hướng tăng, với mức tăng bình quân khoảng 10% so với cùng kỳ. Đồng thời, các chính sách ưu đãi như cam kết/chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc... tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm kích thích thanh khoản. Triển vọng thị trường vẫn đối diện nhiều trở ngại, cả về thanh khoản lẫn dư địa tăng giá. Niềm tin của nhà đầu tư chưa có dấu hiệu cải thiện rõ rệt, trong khi động lực phục hồi của phân khúc này vẫn còn ở mức thấp.

Trong quý II/2026, nguồn cung mới condotel dự kiến tăng nhẹ so với quý I/2026, dao động khoảng 200 - 250 căn đưa ra thị trường, phân bổ chủ yếu ở TP. Hồ Chí Minh. Nguồn cung mới biệt thự nghỉ dưỡng dự kiến tương đương so với quý I/2026, dao động khoảng 200 - 250 căn đưa ra thị trường, tập trung chủ yếu ở Phú Thọ. Nguồn cung mới nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự kiến khoảng 100 - 150 căn đưa ra thị trường và tập trung chủ yếu tại Khánh Hòa.

Theo DKRA Consulting, sức cầu chung thị trường tiếp tục vẫn duy trì ở mức thấp, đà giảm có thể kéo dài và chưa có dấu hiệu cho thấy sự phục hồi của phân khúc này trong ngắn hạn. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động mạnh về giá trong quý II/2026. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê,... tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong các quý tiếp theo.