Giá căn hộ sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh chưa có dấu hiệu "hạ nhiệt"

Báo cáo thị trường quý I/2026 của Avison Young đã chỉ ra diễn biến thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh mở rộng (bao gồm TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu cũ).

Theo đó, sau sáp nhập thị trường TP. Hồ Chí Minh chứng kiến sự phân hóa rõ rệt theo khu vực. Mặt bằng giá sơ cấp toàn thị trường tiếp tục tăng, chính thức thiết lập tiêu chuẩn mới đạt mức giá trung bình khoảng 3.900 USD/m2. Trong khi thị trường sơ cấp ghi nhận thanh khoản cải thiện nhờ nguồn cung mới tung ra nhiều tại khu vực Bình Dương (cũ), thì thị trường thứ cấp lại chững lại do áp lực lãi suất vay thả nổi tăng cao và hiệu suất cho thuê thấp.

Theo chuyên gia Avison Young, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn thanh lọc, chuyển dịch từ xu hướng đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn sang đầu tư giá trị dài hạn và nguồn cầu tăng ở các khu vực có mức giá hợp lý hơn.

Trong quý I/2026, TP. Hồ Chí Minh mở rộng có tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp đang mở bán với gần 15.000 căn hộ, trong đó số lượng căn hộ mở bán mới chiếm khoảng 35% và tập trung chủ yếu tại khu vực Bình Dương cũ. Khu vực TP. Hồ Chí Minh (cũ) tiếp tục bị thống trị bởi phân khác cao cấp và hạng sang từ các chủ dầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine Homes. Tại Bà Rịa Vũng Tàu (cũ), nguồn cung ven biển chiếm ưu thế với dự án Blanca City của Sun Group và một dự án trung cấp tại Phú Mỹ là Maison Grand.

So với quý IV/2025, cơ cấu sản phẩm đang có dấu hiệu cân bằng nhờ sự gia tăng nguồn cung căn hộ trung cấp tại Bình Dương (cũ). Đáng chú ý, quy định mới của TP. Hồ Chí Minh (Quyết định 32) về tính dân số theo số phòng ngủ đang buộc các chủ đầu tư sẽ phải tính toán lại tỉ lệ căn hộ lớn (3-4 phòng ngủ), đe dọa làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt căn hộ nhỏ vừa túi tiền, điều này sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu mua căn hộ ở thực.

Nhu cầu ở thực hiện tại rất lớn, chủ yếu tập trung vào các căn 1 và 2 phòng ngủ (tài chính khoảng dưới 5 tỷ ). Do giá của mỗi đợt mở bán đều tăng dần cũng như chi phí đất để phát triển dự án và lãi vay cũng tăng đã làm cho giá bán dần vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người mua thực. Những vấn đề trên đang tạo ra rào cản tâm lý cho khách hàng trở nên chần chừ và thận trọng hơn khi quyết định mua căn hộ.

Về giá bán, lõi trung tâm TP. Hồ Chí Minh (cũ) có giá bán cao nhất, với mức chênh lệch cao hơn khu vực Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu (cũ) khoảng 30-35%. Cụ thể, tại TP. Hồ Chí Minh (cũ), giá căn hộ dao động trong khoảng 3.4000 - 5.900 USD/m2; tại Bình Dương giá từ 1.600 - 2.900 USD/m2; tại Bà Rịa Vũng Tàu mức giá sơ cấp trong khoảng 1.300 - 5.400 USD/m2.

Dữ liệu từ Avison Young cho thấy, mức độ tăng giá của thị trường sau mỗi đợt mở bán đều điều chỉnh tăng trung bình khoảng 3% so với quý trước đó. Hai tháng đầu năm 2026, tỉ lệ bán của các dự án vẫn hấp thụ tốt đạt mức trung bình 35% nguồn cung mới. Các dự án khu vực Bình Dương (cũ) gần với TP. Hồ Chí Minh có mức giá phù hợp nên vẫn có thanh khoản cao.

Tuy nhiên, sau kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán, mức độ hấp thụ của toàn thị trường có dấu hiệu chậm lại.

Dù chịu áp lực trước một số biến động thị trường nhưng giá bán căn hộ ít có hiện tượng giảm sâu. Thị trường sẽ có sự thanh lọc nhu cầu ở thực và giới đầu cơ, đặc biệt việc định danh điện tử bất động sản cũng góp phần làm minh bạch thị trường.

"Mặt bằng giá sơ cấp được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trong ngắn hạn do tình trạng chi phí phát triển tăng cao. Thêm nữa giai đoạn 2026 – 2028, các cơ sở hạ tầng dần hoàn thiện giúp mở rộng không gian đô thị và làm dịch chuyển dòng tiền về các khu vực có hạ tầng kết nối tốt, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có tiềm năng khai thác dòng tiền ổn định", ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young đưa ra dự báo.