Thị trường bất động sản không có khủng hoảng mà chỉ xảy ra “nghẽn”

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, năm 2022 nguồn cung nhà ở ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2021 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).

Đáng chú ý, rất hiếm các dự án mới trong năm 2022 được phê duyệt. Không thấy sự xuất hiện của dự án nhà ở, chỉ thấy phê duyệt các dự án về dịch vụ. Trong khi đó, thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân.

Nguồn cung căn hộ cao cấp tăng mạnh qua các năm trong khi nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân giảm lần lượt 90%; 79% so với năm 2019.

Nguồn cung ghi nhận mức cao nhất ở phân khúc đất nền (chiếm 44%), sau đó đến căn hộ cao cấp (chiếm 37%), căn hộ trung cấp chiếm 15% và căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng thấp nhất với 4%.

Tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, bằng 69% so với lượng tiêu thụ của năm 2021 (khoảng 27.600 sản phẩm)

Tổng lượng giao dịch của cả năm giảm 31% so với năm 2021, chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018, năm trước khi dịch covid 19 bùng phát.

Quý 4/2022, cầu đầu cơ gần như bị triệt tiêu, các sản phẩm biệt thự, nhà ở liền kề đô thị gần như không phát sinh giao dịch. Đặc biệt, những tháng cuối năm 2022, cầu ở thực mặc dù lớn nhưng lượng giao dịch vẫn thấp do thiếu vắng nguồn cung.

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản hiện nay khác so với giai đoạn 2011-2013. Giai đoạn trước, từ khủng hoảng thị trường tài chính đã lan sang các thị trường khác, bao gồm cả thị trường bất động sản. Nhưng hiện nay, do khủng hoảng dịch bệnh đã lan sang nền kinh tế.

Giai đoạn khủng hoảng trước dư cung, còn giai đoạn hiện nay không dư cung nhà ở thực, trừ một vài phân khúc bất động sản nhà ở và bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp. Bên cạnh đó, quy mô của nền kinh tế hiện nay vững chãi hơn nhiều.

“Do đó, tháo được vướng mắc của thị trường sẽ phục hồi rất nhanh vì sức cầu rất lớn và khả năng quý 4 phục hồi rất cao. Tất nhiên phục hồi dần dần chứ không bùng phát trở lại, tâm lý niềm tin của nhà đầu tư, doanh nghiệp cần thời gian để phục hồi”, TS. Cấn Văn Lực nói.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, nhìn vào số liệu trên có thể thấy rõ ràng lực cầu mạnh, các nhà đầu tư đang trực chờ, rất sẵn sàng có cơ hội là mua bất động sản. Trong bối cảnh đó thì không thể gọi khủng hoảng.

“Thị trường đang có điểm nghẽn, đang tạo ra vấn đề ‘khó thở’, những vấn đề đó chỉ cần gỡ ra thị trường sẽ cân bằng trở lại”, ông Đính nói.

Thời gian qua, Chính phủ cũng đã nhìn ra rào cản và lập tức thành lập Tổ công tác của Chính phủ để tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường bất động sản.

Điều quan trọng nhất là Tổ công tác phải tìm ra giải pháp gỡ điểm nghẽn pháp lý, đó là hàng nghìn dự án, khoảng 3 tỷ USD, bị đọng lại. Đồng thời phải nghiên cứu nhu cầu của thị trường cần sản phẩm nào sẽ thúc đẩy sản phẩm ấy. Ông Đính lấy ví dụ như hiện nay nhu cầu của khách hàng cần nhà ở phân khúc bình dân, nhà ở xã hội… những phân khúc này cần phải đẩy mạnh cho phát triển và khi phân khúc này phát triển sẽ có người mua, sẽ tạo ra thanh khoản.

“Thị trường bất động sản phải được coi là thị trường trung tâm, đặc biệt đối với nền kinh tế. Nếu tìm được giải pháp thì thị trường bắt đầu quý 2/2023 mới đi vào hoạt động ổn định”, ông Đính nhận định.