Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được xây dựng gồm 10 Chương, 61 Điều (giảm 22 Điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023), kế thừa các quy định còn phù hợp, đồng thời sửa đổi, bổ sung để xử lý những vướng mắc phát sinh từ thực tiễn.
Góp ý xây dựng dự thảo Luật, mới đây, tại Phiên họp toàn thể lần thứ 6 của Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, chỉ ra sự chưa thống nhất giữa Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai, ông Nguyễn Văn Tuấn, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, Dự thảo Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng quyền thuê tài sản trên đất đối với đất thuê trả tiền hàng năm. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định các công trình xây dựng trên đất (như biệt thự nghỉ dưỡng, villa) đưa vào kinh doanh phải gắn với đất trả tiền một lần.
Theo ông Tuấn, sự mâu thuẫn này có thể gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình thực thi.
Cùng với vấn đề đã nêu, liên quan đến các dự án Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), ông Nguyễn Văn Tuấn cho biết, theo pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), các dự án có tổng mức đầu tư từ 20.000 tỷ đồng trở lên có quỹ đất sạch sẽ được Nhà nước giao đất đối ứng ngay sau khi ký hợp đồng BT (nhà đầu tư phải đặt cọc bảo lãnh). Tuy nhiên, muốn đưa diện tích đất đó vào kinh doanh thì nhà đầu tư lại phải nộp tiền sử dụng đất, trong khi chưa đủ điều kiện đưa vào giao dịch bất động sản.
Từ đó, ông Nguyễn Văn Tuấn đề xuất lần sửa đổi này của Luật Kinh doanh bất động sản hoặc Luật Đất đai cần bổ sung quy định cho phép nhà đầu tư được kinh doanh ngay sau khi ký hợp đồng BT đối với đất sạch và cam kết hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Ngoài những nội dung đã nêu, góp ý dự thảo luật tại phiên họp, bà Đỗ Minh Ánh (Tập đoàn Thái Bình Dương) cho rằng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng, tuy nhiên, theo quy định trong Luật Đất đai 2024, thời hạn giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không quá 50 năm. Trong khi trên thực tế, nhiều dự án sau khi chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp thì đã qua một thời hạn nhất định, trong khi phần dự án chuyển nhượng chậm triển khai do lỗi từ nhà đầu tư ban đầu.
Khi nhận chuyển nhượng, nhà đầu tư thứ cấp phải tiếp tục thực hiện các thủ tục pháp lý, bố trí nguồn vốn điều chỉnh, kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư. Việc thời hạn hoạt động vẫn bị tính từ thời điểm chấp thuận đầu tư ban đầu thay vì thời điểm thực tế giao đất hoặc chấp thuận cho nhà đầu tư thứ cấp khiến họ không đủ thời gian triển khai xây dựng và thu hồi vốn.
Do đó, bà Đỗ Minh Ánh đề xuất, bổ sung vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo hướng: “Sau khi nhận chuyển nhượng, nhà đầu tư thứ cấp được xin điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án và thời hạn sử dụng đất không vượt quá 50 năm tính từ thời điểm có quyết định điều chỉnh, còn giá đất tính theo thời điểm giao đất, cho thuê đất lần đầu”.
Đối với điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh, bà Ánh cho rằng, tại dự thảo Nghị định hướng dẫn quy định chung cư, tòa nhà hỗn hợp phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành thi công xây dựng phần móng. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa định nghĩa rõ "hoàn thành xây dựng phần móng", dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau (như chỉ tính thi công xong cọc, ép cọc, đổ bê tông hay phải bao gồm toàn bộ kết cấu phần ngầm). Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ nội dung này, có thể xác định rõ giai đoạn xong phần móng là xong phần đài, giằng móng hoặc tới độ cao mặt bằng sàn thấp nhất; đối với phương pháp thi công Top-down (là công nghệ xây dựng phần ngầm của công trình (từ trên xuống dưới) đồng thời với việc thi công phần thân phía trên mặt đất (từ dưới lên trên) thì thi công xong mặt bằng tầng sàn đầu tiên tương đương với hoàn thành phần móng.
Được biết, cùng với Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi), Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI (tháng 10/2026).
