Sau “sóng” sáp nhập, giá đất nền các tỉnh - thành ổn định trên nền giá mới

Thông tin tại họp báo công bố báo cáo thị trường quý II và 6 tháng đầu năm 2025 với chủ đề “Đọc vị thị trường” chiều 15/7, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố trở thành “làn sóng” tác động mạnh tới thị trường bất động sản.

Trong đó, đợt “sóng” mạnh nhất từ nửa cuối tháng 3 đến đầu tháng 4. Đỉnh sóng ghi nhận mức tăng giá bất động sản lên tới 40%. “Sóng” đánh chủ yếu vào phân khúc đất nền, tập trung mạnh vào một số địa phương như Ninh Bình, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, vùng ven Hà Nội.

Bà Miền cho hay, đến giữa tháng 4 thị trường dần ổn định, “cơn sốt” đầu tư đón đầu sáp nhập tỉnh, thành đã hạ nhiệt. Nhà đầu tư không còn lao vào cuộc chơi một cách bất chấp như trước. Thay vào đó, họ chờ quy hoạch, định hướng chính xác để cân nhắc xuống tiền. Tại các địa phương có “sóng” trước đây, giá và thanh khoản có dấu hiệu chững lại, đặc biệt tại các khu vực không thuộc quy hoạch trung tâm hành chính”, bà Miền cho hay.

Các địa phương có “sóng" giá và thanh khoản có dấu hiệu chững lại trên mặt bằng giá mới. Đặc biệt là tại các địa phương không thuộc quy hoạch trung tâm hành chính. Thị trường bất động sản các địa phương dần trở về quỹ đạo ổn định sau “sóng”.

Bà Phạm Thị Miền đánh giá, việc sáp nhập tỉnh thành có tác động lớn tới thị trường bất động sản. Cụ thể, việc tinh gọn bộ máy quản lý, rút ngắn một số thủ tục hành chính, từ đó giảm thời gian và chi phí thực hiện dự án, tạo dư địa giảm giá bán.

Đồng thời, việc sáp nhập còn hình thành trạng thái “đôi bên cùng hưởng lợi”. Các địa phương được sáp nhập không chỉ có cơ hội phát huy tối đa thế mạnh sẵn có, mà còn được khai thác thêm các tiềm năng mới nhờ thừa hưởng kinh nghiệm phát triển, quy hoạch và quản lý từ các trung tâm kinh tế lớn.

Ngược lại, các đô thị trung tâm cũng được mở rộng không gian phát triển khi các khu vực vùng ven trở thành điểm đến hấp dẫn cho nhu cầu nhà ở lan tỏa từ nội đô, trên nền tảng hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Các chủ đầu tư cũng được hưởng lợi từ việc sáp nhập tỉnh thành. Trên thực tế, các địa phương như Hà Nội hay TP. HCM đã không còn nhiều quỹ đất phát triển trong nội đô, nên việc mở rộng không gian có thể giúp các chủ đầu tư phát triển các dự án đại đô thị tại các địa phương lân cận.

“Khi đi vào quỹ đạo ổn định, mở rộng không gian đô thị sau sáp nhập sẽ trở thành xu hướng. Xu hướng này giúp cơ hội sở hữu nhà của người dân được mở rộng hơn. Người dân có nhiều lựa chọn nhà ở với giá phù hợp, doanh nghiệp có cơ hội phát triển thị trường mới, địa phương thu hút đầu tư”, bà Miền nói.

Liên quan đến nguồn cung 6 tháng đầu năm nay, báo cáo của VARS IRE cho thấy, tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đạt 64.000 sản phẩm, xấp xỉ 80% cả năm 2024. Trong đó, có hơn 51.000 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán ra thị trường.

Nguồn cung tăng vọt nhờ hàng loạt dự án quy mô lớn được các chủ đầu tư đẩy nhanh tốc độ ra hàng, các dự án triển khai mới sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và xác nhận tín hiệu phục hồi rõ nét của thị trường. Đặc biệt là sự trở lại của khu vực phía Nam.

Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở tăng nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng là những nơi có nhu cầu cao nhất. Thị trường chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, hạng sang, gần như không có căn hộ thương mại giá dưới 60 triệu đồng/m2.

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, theo bà Phạm Thị Miền, thị trường tiếp tục ghi nhận đà phục hồi tốt trong nửa cuối năm nay. Nguồn cung tiếp tục cải thiện với hàng loạt dự án nhà ở thương mại đã triển khai sau khi được gỡ vướng.

Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung - cầu dự báo khó có cơ hội được cải thiện. Lý do, các dự án sẽ tiếp tục mở bán với giá cao khi chi phí tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí đầu tư phát triển dự án tăng mạnh và chi phí đầu tư hạ tầng, tiện ích lớn.

Cùng với đó, dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về khu vực vùng ven khi mặt bằng giá tại khu vực thành phố đã quá cao, không còn nhiều dư địa tăng trưởng về giá và tỷ suất sinh lời thấp.