Ngày 28/7, Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, thay thế Nghị quyết 18 năm 2022.
Theo đó, Nghị quyết 21 nêu rõ, đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, chủ yếu là nhà chung cư, Nghị quyết xác định giao đất có thời hạn lâu dài. Đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình gắn với việc bảo đảm quyền tài sản; chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định khi hết thời hạn sử dụng. Nghị quyết cũng yêu cầu hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, nhất là các đô thị lớn.
Liên quan đến vấn đề niên hạn chung cư, cơ quan quản lý nhiều lần đề xuất, chuyên gia ủng hộ, nhưng thực tế cho thấy, câu chuyện áp niên hạn sở hữu nhà chung cư vẫn là bài toán đang loay hoay tìm lời giải.
Vừa qua, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất quy định quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn.
Cụ thể, trong hồ sơ dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lấy ý kiến công khai trên cổng thông tin Bộ Tư pháp, cơ quan soạn thảo luật - Bộ Xây dựng - đề xuất bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn.
Theo dự thảo, quyền sở hữu căn hộ được xác lập từ thời điểm Nhà nước công nhận quyền sở hữu và sẽ chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế hoặc dù chưa hết niên hạn nhưng thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, cập nhật đến chiều ngày 14/7, thông tin với báo chí, lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường (Bộ Xây dựng) cho biết, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn đã được đưa ra khỏi nội dung của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.
Thực tế, đây không phải là đề xuất mới. Khi trình Chính phủ về hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong nội dung chính sách về sở hữu nhà ở thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay.
Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023 (tại Tờ trình số 53/TTr-CP ngày 28/3/2022).
Một trong 2 phương án đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình. Tuy nhiên, sau đó đề xuất này cũng đã được loại bỏ.
Ủng hộ quan điểm cần thiết phải quy định niên hạn sở hữu đối với nhà chung cư, GS.TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng hiện nay, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng cải tạo chung cư cũ tại các đô thị gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc là việc nhà nước và doanh nghiệp chủ đầu tư đứng ra lập dự án cải tạo không thể đàm phán được với những người sở hữu nhà chung cư về phương án đền bù.
Vướng mắc trên chủ yếu xuất phát từ việc quyền sở hữu nhà chung cư được xác lập là sở hữu lâu dài, do đó dù xuống cấp, hư hỏng đến mức nguy hiểm nhưng người dân đang ở các khu chung cư cũ vẫn có tâm lý bám trụ, chậm hoặc không muốn di dời.
Theo đó, Giáo sư Võ cho rằng Nhà nước nên quy định chế độ sử dụng đất có thời hạn bằng tuổi thọ tòa nhà chung cư; đồng thời cũng quy định rõ chế độ sử dụng đất có thời hạn chỉ áp dụng đối với các chung cư hình thành kể từ ngày luật có hiệu lực thi hành. Giải pháp này rất quan trọng vì sẽ xóa bỏ nỗi lo cải tạo, xây dựng lại chung cư trong tương lai, vấn đề chỉ khoanh lại cho những chung cư hiện hữu.
Đối với tâm lý “ăn chắc mặc bền” để lại tài sản cho thế hệ sau, theo Giáo sư Võ, tại một số nước đã có quy định đánh thuế rất cao đối với tài sản thừa kế, tới mức 50%, thậm chí 75%. Một số nước còn không thừa nhận di chúc để thừa kế, thừa kế phải thực hiện theo pháp luật nhằm đảm bảo công bằng.
Dù tư duy và văn hóa nói trên tại Việt Nam nói riêng và phương Đông nói chung cần có thời gian để thay đổi, tuy nhiên, việc thay đổi pháp luật vẫn là cách rút ngắn lộ trình nếu quy định có thể thực thi trong thực tế cuộc sống.
Đồng tình với quan điểm nên quy định thời hạn sử dụng – sở hữu cho nhà chung cư, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng ngay cả Liên Hiệp Quốc khi công nhận quyền sở hữu kiến trúc công trình cũng có thời hạn.
Ông Nghiêm khẳng định đối với nhà chung cư cần thống nhất có thời hạn sử dụng theo cấp công trình, nhưng nên bổ sung thêm quy định trách nhiệm của Nhà nước, cơ quan quản lý khi hết hạn sử dụng thế nào để người dân yên tâm.
Tuy nhiên, ông Nghiêm cũng khuyến nghị xem xét bổ sung mô hình chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ trong dự thảo Luật nhà ở, ngoài Nhà nước, doanh nghiệp, cần đưa thêm mô hình cộng đồng các hộ dân liên kết cải tạo chung cư cũ.
