Nóng câu chuyện giá nhà ở xã hội tại Hà Nội

Dự án nhà ở xã hội UDIC Hạ Đình được khởi công cuối năm 2024 do liên danh Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC), CTCP Xây dựng lắp máy điện nước Hà Nội Haweicco, CTCP Kinh doanh và phát triển nhà DAC Hà Nội làm chủ đầu tư.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, mức giá tạm tính của các căn hộ tại đây là 25 triệu đồng/m2. Về giá bán chính thức, chủ đầu tư sẽ công bố sau khi được cơ quan quản lý nhà nước thẩm định theo quy định.

Bên cạnh giá bán, Sở Xây dựng TP Hà Nội cũng tạm tính giá thuê của dự án nhà ở xã hội này là 150.000 đồng/m2 mỗi tháng, trong khi giá thuê mua (bên cho thuê chuyển giao tài sản cho người thuê, để người này sử dụng trước khi quyết định mua hay không mua hẳn tài sản lúc hết hạn thuê) là 390.000 đồng/m2 mỗi tháng. Sở Xây dựng cho biết từ quý IV/2025 sẽ tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội tại dự án này.

Như vậy, nếu được duyệt đây sẽ là mức giá nhà ở xã hội cao nhất từ trước đến nay tại Hà Nội. Gần nhất, hồi tháng 3/2023, dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn ở phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm ghi nhận mức giá mở bán hơn 19,5 triệu đồng một m2 (đã bao gồm VAT).

Mức 25 triệu đồng/m2 tương đương khoảng 1/2 giá bán trung bình của nhà ở thương mại đang được giao dịch trên thị trường thứ cấp và bằng 1/3 giá của các dự án nhà ở thương mại mở bán mới trong quý IV/2024.

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế, theo làn sóng tăng giá chung cư, mức giá bán nhà ở xã hội trên thị trường thứ cấp đang cao hơn mức 25 triệu đồng/m2 khá nhiều.

Cụ thể, tại sự án Rice City Sông Hồng (quận Long Biên) được mở bán vào năm 2018 với mức giá 13 triệu đồng/m2 nhưng đến nay giá bán thứ cấp được đẩy lên 39 - 42 triệu đồng/m2.

Tương tự, dự án nhà ở xã hội tại Đại Kim (quận Hoàng Mai) được mở bán từ năm 2016 với giá 14 triệu đồng/m2. Nhưng đến nay giá tăng gần gấp ba lần, lên mức 32 - 35 triệu đồng/m2.

Tại dự án nhà ở xã hội Ecohome (quận Bắc Từ Liêm) được bàn giao từ năm 2020, giá bán từ chủ đầu tư khoảng 16,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến nay nhiều căn được rao bán lại với mức giá dao động 40 - 43 triệu đồng/m2, tăng gần gấp 3 lần so với trước.

Ngoài ra, tại dự án nhà ở xã hội thuộc khu đô thị Đặng Xá (huyện Gia Lâm) được mở bán khoảng 2014 - 2015 với giá khoảng 13 triệu đồng/m2. Nhưng đến nay, sau khoảng 10 năm, giá lên mức 40 triệu đồng/m2, tăng hơn 3 lần.

Lệch pha cung cầu đẩy giá NOXH lên cao

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguyên nhân dẫn đến việc tăng giá nhà ở xã hội đầu tiên là do tình trạng lệch pha cung cầu khi tình trạng thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân kéo dài hàng chục năm qua.

Trong khi đó, nhu cầu nhà ở bình dân cao thì nguồn cung lại rất thấp dẫn đến khan hàng. 60% nguồn cung mở bán trong quý II thuộc về phân khúc cao cấp trên 50 triệu đồng/m2 và hạng sang, tập trung ở một đại đô thị tại Hà Nội. Còn phân khúc bình dân chỉ chiếm 7% tỷ trọng.

Bên cạnh đó, theo ông Đính, giá chung cư hiện cũng đã thiết lập mặt bằng mới. Chung cư mới dưới 50 triệu đồng/m2 đã trở nên khan hiếm. Trong nửa đầu năm 2024, rổ hàng căn hộ tại các dự án mới đã ở vùng giá 60-80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Tổng nhu cầu về nhà ở của Hà Nội đến 2025 là 185.200 nhà, trong đó gần 90% là căn hộ chung cư.

"Nhu cầu cao, trong khi nguồn cung yếu đẩy giá nhà lên cao và giá nhà ở xã hội cũng không nằm ngoài vận động của vòng xoáy thị trường, liên tục tăng giá, bất chấp nhiều yếu tố", ông Đính cho hay.

Chia sẻ quan điểm trên, Giám đốc một doanh nghiệp môi giới bất động sản cho rằng khi giá đất biến động mạnh, giá căn hộ thương mại trên thị trường sơ cấp bị đẩy lên quá cao đã làm cho phân khúc căn hộ nhà ở xã hội trở thành vùng trũng, khó tránh khỏi hiện tượng lập mặt bằng giá mới trên thị trường thứ cấp. Do đó, việc các tài sản có giá mua đi bán lại tăng lên theo thời gian do trượt giá là diễn biến bình thường và căn hộ nhà ở xã hội cũng không ngoại lệ.

Cũng theo vị này, hiện giá đất đã tăng 2 lần so với cách đây 5 năm, giá xây dựng tăng 50% nên giá thành căn hộ hiện nay chắc chắn cao hơn trước. Mặc dù nhà ở xã hội được ưu tiên miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho người mua và các chủ đầu tư bị giới hạn biên lợi nhuận không quá 10% nhưng đầu vào phát triển phân khúc nhà giá thấp này khó có thể giữ mãi mức giá cũ như những năm qua.

Để giá nhà ở xã hội hạ nhiệt, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề xuất cần cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần, nhằm tận dụng hiệu quả diện tích đất và tạo ra nhiều căn hộ hơn.

Theo ông Châu, điều này không chỉ giúp tăng hiệu quả sử dụng đất mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ, từ đó kéo giảm giá thành nhà ở xã hội.