Lệch pha cung cầu, căn hộ hạng sang tăng nhanh, nhà ở vừa túi tiền “vắng bóng”
Chia sẻ tại tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” chiều 17/10, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết trong 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung toàn thị trường đã vượt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024. Riêng quý III ghi nhận hơn 34.600 sản phẩm mới, gấp 2,4 lần quý III/2024 và cũng là mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021-2025.
Tuy nhiên, tình trạng "lệch pha" cung cầu chưa được cải thiện, đặc biệt tại các thành phố lớn có nhu cầu về nhà ở cao như Hà Nội và TP.HCM (cũ). Hầu hết các dự án mới ra mắt đều có giá bán trên 100 triệu đồng/m2. Nguồn cung căn hộ chung cư mới tăng mạnh nhưng chủ yếu hướng đến nhóm khách hàng có khả năng tài chính mạnh với số lượng căn hộ hạng sang tăng nhanh (chiếm 33%), trong khi phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 30%, căn hộ trung cấp chiếm 31% và căn hộ bình dân (chủ yếu là nhà ở xã hội) chỉ đạt 6%.
Xét theo cơ cấu doanh nghiệp, các chủ đầu tư lớn hiện chiếm khoảng 54% tổng nguồn cung trên thị trường, trong khi nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa đóng góp 45,7%. Điều này cho thấy nguồn cung trên thị trường vẫn đang chủ yếu bởi các tập đoàn lớn.
“Chính sự tập trung này đặt ra vấn đề về cạnh tranh. Khi nguồn hàng chủ yếu nằm trong tay một vài ‘ông lớn’, thị trường sẽ thiếu tính cạnh tranh lành mạnh. Nếu có nhiều doanh nghiệp tham gia và phân bổ nguồn cung đồng đều hơn, thị trường sẽ vận hành hiệu quả và bền vững hơn”, ông Đính nhìn nhận.
Về phía cầu, ông Đính cho biết nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn, song diễn biến thị trường lại đang được dẫn dắt bởi dòng tiền đầu tư nhiều hơn là nhu cầu mua để ở. Sức mua của những người có nhu cầu thực đang bị hạn chế do mặt bằng giá bất động sản đang ở mức rất cao.
Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội, trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2 – mức tăng kỷ lục trong thời gian gần đây. Còn tại TP.HCM, giá bán trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, không kém nhiều so với Hà Nội.
Trên thị trường thứ cấp, giá tiếp tục xu hướng tăng, bình quân cao hơn 10-15% so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch không nhiều do nguồn hàng có sẵn trên thị trường khá hạn chế. Nhiều chủ sở hữu đang ở thực không có nhu cầu bán, còn nhà đầu tư thì đã chốt lời hoặc “quay xe” giữ hàng, kỳ vọng giá tiếp tục tăng.
“Thực trạng này khiến nhiều người dân, đặc biệt là người trẻ mất dần động lực sở hữu nhà do khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng kéo giãn”, ông Đính nói và cho biết thêm ở chiều ngược lại, nhu cầu đầu tư lại có hiện tượng ‘tăng vọt’ nhờ dòng tiền được ‘nới lỏng’, nhiều người lựa chọn đầu tư bất động sản làm công cụ để đối phó với lạm phát.
Ông Đính cũng cảnh báo thị trường đang xuất hiện một số tín hiệu rủi ro khi có hiện tượng một số chủ đầu tư kết hợp với các sàn phân phối kiểm soát nguồn cung bằng cách tung hàng ra nhỏ giọt, tạo cảm giác khan hiếm giả nhằm kích thích tâm lý mua của khách hàng. Cùng với đó, đã xuất hiện các nhóm đầu cơ thu gom hàng để tạo khan hiếm nhân tạo, rồi lướt sóng hưởng chênh lệch.
Dù vậy, nhiều dự án vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, thậm chí có dự án “cháy hàng” ngay trong đợt đầu mở bán. Điều này phản ánh nhu cầu thị trường đang được khơi thông trở lại, bất chấp mặt bằng giá liên tục tăng. Song phần lớn giao dịch trên thị trường hiện nay đến từ nhóm nhà đầu tư mua bất động sản thứ hai – tức là mua để đầu tư, không phải để ở.
“Giải cơn khát” nhà ở vừa túi tiền, cách nào?
Phân tích về nguyên nhân khiến thị trường mất cân đối cung cầu, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, nguyên nhân đầu tiên xuất phát từ việc nguồn cung khan hiếm do các thủ tục pháp lý chậm trễ, năng lực quản lý ở cấp địa phương còn hạn chế, trong khi chi phí đất đai và vốn đầu tư đều tăng mạnh. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp dù nắm giữ quỹ đất lớn nhưng chậm triển khai, thậm chí có hiện tượng “găm đất chờ thời”, càng khiến nguồn cung trở nên khan hiếm hơn.
Thứ nữa là các chi phí liên quan đến đất đai - chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu chi phí phát triển dự án, tăng mạnh theo bảng giá đất mới. Đồng thời, thời gian làm thủ tục kéo dài cũng làm tăng chi phí vốn.
Một nguyên nhân khác là do hoạt động đầu cơ, lũng đoạn thị trường khi một số đối tượng gom hàng, tạo khan hiếm giả để đẩy giá bất động sản. Trong khi đó, Nhà nước hiện vẫn thiếu các công cụ điều tiết nắn chỉnh nguồn tiền và chống đầu cơ bất động sản khiến đà tăng giá “nóng" khó phanh lại.
Để hướng tới “hạ nhiệt” giá bất động sản và giải “cơn khát” nhà ở vừa túi tiền, TS. Nguyễn Văn Đính kiến nghị cần sớm hoàn thiện các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, đồng thời ban hành hướng dẫn chi tiết để các địa phương có cơ sở triển khai.
Song song đó, cần tiếp tục tháo gỡ các nút thắt pháp lý, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và thương mại giá hợp lý. Kết hợp với việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, cùng với trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý để giúp thị trường minh bạch và an toàn hơn.
Đồng thời, cần đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, như đường vành đai, các tuyến metro, đường cao tốc, nhằm mở rộng không gian đô thị, thu hút doanh nghiệp đầu tư và tạo thêm lựa chọn nhà ở với giá phù hợp cho người dân.
Ngoài ra, cần xây dựng cơ chế đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, thông qua quỹ đầu tư, quỹ trái phiếu hoặc các kênh huy động vốn mới, để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng khi phát triển các dự án hình thành trong tương lai.
Cùng nêu giải pháp tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land cho rằng Nhà nước phải tiên phong giảm thuế tiền sử dụng đất và cần coi nguồn thu thuế sử dụng đất là nguồn ngân sách dài hạn bền vững – thay vì coi đây là nguồn thu ngắn hạn.
“Nếu coi tiền thuế sử dụng đất là nguồn thu ngắn hạn thì giá bất động sẽ đẩy lên rất cao, kéo theo doanh nghiệp sẽ rất khó bán, rất khó phát triển lâu dài. Trong khi coi thuế đất là nguồn thu dài hạn, thì doanh nghiệp có thể trả từ từ, giảm áp lực lên giá bán”, ông Trung nói.
Bên cạnh đó, ông đề xuất cần nhanh chóng kết nối hạ tầng, đẩy mạnh các dự án đường sắt cao tốc. Từ đó phát triển thêm các đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
Các chủ đầu tư cũng phải là các nhà phát triển bất động sản thực sự chứ không chỉ là những nhà buôn. Việc xây nhà, phải xác lập quy tắc “xây nhà để ở” và “không đưa dân về được thì sẽ không được xây”.
Nêu thực tế hiện tại, phải mất khoảng 80 năm đi làm, tiết kiệm mới mua được nhà ở Hà Nội, ông Trung nhấn mạnh cần phải hướng đến việc đưa giá nhà xuống mức hợp lý. Theo đó, nhà ở vừa túi tiền nên ở mức 2 tỷ đồng để người trẻ có thể là trả góp trong vòng nhiều năm.
Một giải pháp nữa, theo ông Trung là không để trống nhà, vừa tốn kém nguồn lực và dễ gây bất ổn xã hội, làm chậm quá trình phát triển bền vững của đất nước. “Chúng ta phải tăng trưởng thực chất, kiên quyết không bỏ trống nhà thì mới giải quyết được vấn đề căn cơ của thị trường bất động sản Việt Nam và đáp ứng được nhu cầu thực của người dân”, ông Trung nhấn mạnh.
