Theo ghi nhận, từ đầu năm 2026 đến nay, thị trường bất động sản “chậm nhịp” ở hầu hết các phân khúc. Những biến động vĩ mô, lãi suất đã và đang tác động đến thanh khoản bất động sản.
Ở phân khúc căn hộ, theo dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), lũy kế 6 tháng đầu năm, căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt nguồn cung với khoảng 70% tổng lượng sản phẩm mở bán.
Mặc dù nguồn cung tiếp tục được cải thiện, thanh khoản thị trường chưa tăng tương ứng khi dòng tiền chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Trong quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp, lũy kế 6 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch. Đối với nguồn cung mở bán mới, quý II/2026 ghi nhận khoảng 19.600 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 58%. Lũy kế 6 tháng đầu năm đạt khoảng 43.000 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.
Ghi nhận cho thấy, các doanh nghiệp địa ốc bắt đầu “cầm chừng” việc ra hàng. Nếu quý IV/2025, khá nhiều dự án rục rịch giới thiệu, mở bán thì đến quý II/2026, thị trường im ắng. Chỉ còn một số chủ đầu tư tiếp tục mở bán giai đoạn tiếp của dự án cũ. Theo một doanh nghiệp bất động sản có dự án tại khu Nam TP.HCM, theo kế hoạch dự án sẽ giới thiệu vào quý II/2026, nhưng vì thị trường chậm nhịp nên doanh nghiệp “hoãn” kế hoạch đến quý IV/2026. Mặc dù vậy, doanh nghiệp vẫn phải quan sát thêm diễn biến thị trường để đưa ra kế hoạch cụ thể.
Tương tự, một dự án bất động sản tại khu Tây TP. HCM, dù đã truyền thông từ quý I/2026 nhưng vì thanh khoản chậm nên chủ đầu tư tạm dừng để quan sát thêm thị trường. Theo đơn vị này, dù vẫn có giao dịch nhưng khá chậm, có thể phải qua giai đoạn này, sức cầu mới quay trở lại.
Ở phân khúc đất nền, nhà phố, biệt thự, nguồn cung mới ra thị trường tiếp tục hạn chế. Cùng với đó, giao dịch chậm nhịp. Theo chia sẻ của một số môi giới đất nền, khoảng 1- 2 tháng nay, thị trường chậm thanh khoản, nhiều môi giới không giao dịch. Mặc dù tình trạng cắt lỗ, bán tháo chưa diễn ra rộng rãi nhưng một số chủ đất đã có dấu hiệu “ngộp” tài chính khi gánh lãi ngân hàng. Đồng thời, việc lãi suất đang “neo” ở mức cao khiến việc ra quyết định của người mua bị cản trở. Dù nhu cầu không tắt hẳn nhưng theo các môi giới, giao dịch chậm so với thời điểm cuối năm 2025.
Chia sẻ mới đây, bà Dương Thuỳ Dung, – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, tâm lý người mua vẫn duy trì sự thận trọng nhất định trước các yếu tố kinh tế vĩ mô như áp lực lạm phát, mặt bằng lãi suất ở mức cao và những biến động của kinh tế toàn cầu. Khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, phần lớn người mua hiện nay ưu tiên an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức và tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng bền vững.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho hay, hiện nay nhiều chủ đầu tư tiếp tục duy trì tâm thế thận trọng, giãn kế hoạch ra hàng hoặc kéo dài giai đoạn truyền thông, booking nhằm thăm dò phản ứng của thị trường. Điều này cho thấy doanh nghiệp không còn lựa chọn chiến lược mở bán ồ ạt như giai đoạn trước. Thay vào đó, họ ưu tiên quan sát sức mua, điều chỉnh chính sách bán hàng và lựa chọn thời điểm phù hợp để tối ưu hiệu quả kinh doanh trong bối cảnh người mua ngày càng cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
Theo các chuyên gia trong ngành, thị trường bất động sản đang bước sang một giai đoạn mới, nơi tốc độ không còn là yếu tố quyết định, thay vào đó là chất lượng dự án, khả năng đáp ứng nhu cầu thực và sự bền vững trong chiến lược phát triển.
Nhìn dài hạn, dư địa phát triển nhà ở vẫn còn rất lớn nếu hạ tầng tiếp tục được đầu tư đồng bộ và thị trường vốn được hoàn thiện. Bên cạnh tín dụng ngân hàng, cần phát triển các kênh vốn trung và dài hạn để tạo nguồn lực bền vững cho doanh nghiệp phát triển dự án. Cùng với đó, hiện nay người mua nhà không chỉ quan tâm đến vị trí dự án mà còn đặc biệt chú trọng khả năng chi trả, chính sách tài chính và tiến độ thanh toán.
Có thể thấy, thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng theo một cách thận trọng hơn. Trong bối cảnh người mua ngày càng kỹ tính và dòng tiền được phân bổ có chọn lọc, cuộc cạnh tranh trên thị trường sẽ không còn chỉ nằm ở số lượng sản phẩm, mà chuyển sang chất lượng dự án, năng lực tài chính của chủ đầu tư và khả năng đáp ứng đúng nhu cầu thực của khách hàng.
