Người trẻ sợ kết hôn, sinh con
Tại chương trình phiên họp thứ 49 mới đây, Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu Nguyễn Thanh Hải nêu thực tế, nhu cầu của người mua bất động sản rất lớn nhưng lại chênh lệch quá xa so với khả năng tài chính của đại đa số người dân. Điều này dẫn đến nhiều người trẻ ngại kết hôn vì không thể an cư. Vị này đề nghị kiểm toán lĩnh vực bất động sản.
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt nam (VARS IRE), nguyên nhân khiến nhiều người trẻ kết hôn muộn, tỷ lệ sinh giảm là do chi phí sinh hoạt cao và giá nhà liên tục leo thang.
Xu hướng “ngại cưới, lười sinh” không chỉ là hệ quả của điều kiện sống đắt đỏ, mà trong dài hạn sẽ dần trở thành yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
VARS IRE đánh giá, mức sinh giảm kéo theo quy mô hộ gia đình và số lượng hộ mới hình thành thu hẹp. Đồng thời, quy mô dân số trong độ tuổi lao động và lập gia đình – nhóm khách hàng chủ lực của thị trường bất động sản cũng giảm dần. Điều này khiến nhu cầu nhà ở nói chung suy yếu và cấu trúc nhu cầu dịch chuyển theo hướng ưu tiên các sản phẩm diện tích vừa và nhỏ, tối ưu chi phí, thay vì căn hộ lớn.
Có thể thấy, giá nhà liên tục tăng, vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người dân khiến bộ phận lớn người trẻ đang dần từ bỏ kỳ vọng sở hữu nhà chuyển sang thuê lâu dài. Điều này cũng tác động tiêu cực tới quyết định kết hôn, sinh con, làm gia tăng nguy cơ giảm tỷ lệ sinh trong tương lai.
Trong báo cáo thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm gửi tới Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho hay, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội quý 3/2025 từ 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý 1 và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án chung cư hạng sang tại Hà Nội ghi nhận giá bán 150 - 300 triệu đồng/m2.
Còn tại TP.Hồ Chí Minh, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư trong 9 tháng vừa qua khoảng 75 triệu đồng/m2, không tăng so với quý 1 năm nay, nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án cao cấp có giá rao bán từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.
Theo tính toán của Batdongsan.com.vn, với mức thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam đạt 9,5 triệu đồng/người/tháng vào năm 2024, mỗi người trẻ 9X cần làm việc và tích cóp 25,8 năm để mua căn hộ khoảng 60m2, giá khoảng 3 tỉ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động 4,5%.
Hàng loạt chi phí cấu thành giá nhà
Chia sẻ mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam nhấn mạnh, giá bất động sản tại các đô thị sẽ rất khó giảm, ngay cả khi mở rộng địa giới hành chính. Vị này cho rằng, tại TP.Hồ Chí Minh có dự án thủ tục kéo dài 5-7 năm, thậm chí hàng chục năm. Sự chậm trễ trong giải quyết thủ tục dự án bất động sảndẫn đến khan hiếm nguồn cung và các chi phí đầu vào như đất đai, xây dựng, vốn vay tăng.
Tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài nhiều năm qua được cho là nguyên nhân đầu tiên dẫn đến giá nhà tăng cao. Hiện cả nước có khoảng 2.900 dự án đang vướng thủ tục. Đây là con số đáng báo động, ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn cung thị trường trong nhiều năm qua.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group - doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở giá vừa túi tiền tại khu Đông TP.Hồ Chí Minh cho rằng, có 7 yếu tố đầu vào cấu thành nên giá căn hộ: tiền đất, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý doanh nghiệp, thời gian thực hiện thủ tục hành chính và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp.
Trong đó, tiền đất hiện tại đã rất cao do thuế cao, và việc phát triển hệ thống hạ tầng đã làm tăng giá trị đất lên nhiều lần. Ông Phúc lấy ví dụ một miếng đất nông nghiệp hay đất trồng cây lâu năm trước đây có giá 100 tỉ đồng, nhưng khi đường sá cầu cống được mở rộng, giá trị có thể tăng lên 200 tỉ đồng, khiến giá mua đầu vào đã đội lên.
Cùng với đó, tiền sử dụng đất là khoản tiền doanh nghiệp phải đóng thêm cho Nhà nước ngoài chi phí mua đất. Hiện nay, khoản này được tính theo phương pháp thặng dư (giá trị ước tính của khu đất = tổng doanh thu phát triển - tổng chi phí phát triển). Việc áp dụng phương pháp này khiến tiền đất của dự án tăng lên nhiều lần, thậm chí có những dự án tiền đất đã tăng gấp ba lần so với dự kiến ban đầu.
Ngoài ra, chi phí xây dựng, chi phí tài chính (lãi suất), chi phí quản lý doanh nghiệp, thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý, kỳ vọng lợi nhuận doanh nghiệp… là các yếu tố tác động đến giá thành bất động sản.
Cách nào giảm giá?
Để giảm giá nhà, theo các chuyên gia và doanh nghiệp cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Trong đó, Nhà nước có thể hỗ trợ doanh nghiệp bằng việc thúc đẩy nhanh thủ tục, giúp giảm chi phí tài chính gián tiếp.
Nhà nước có thể đóng vai trò quan trọng trong việc tạo lập quỹ đất với giá hợp lý, thực hiện đền bù giải tỏa nhanh chóng giúp kéo giảm chi phí.
Bên cạnh đó, các ngân hàng cần có giải pháp hỗ trợ lãi suất hợp lý với các doanh nghiệp làm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá bình dân, thay vì áp dụng mức lãi suất chung cho mọi phân khúc.
Theo các doanh nghiệp, nếu tăng tốc thủ tục pháp lý, doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được rất nhiều chi phí phát triển dự án. Chẳng hạn, dự án 5-7 năm không triển khai được, tiền lãi vay trung bình 10% mỗi năm, đồng nghĩa chi phí đã đội lên gấp đôi, chưa kể rất nhiều chi phí khác mà doanh nghiệp phải trả để duy trì bộ máy. Do đó nếu Nhà nước tối ưu hóa quy trình, thủ tục đầu tư sẽ giúp giảm bớt chi phí tài chính. Từ đó, giá thành sản phẩm đến tay người mua sẽ thấp.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh cho rằng, muốn giảm giá nhà phải giảm chi tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng dự án. Để giảm giá nhà, ông Châu khuyến nghị Chính phủ nên sử dụng cùng lúc nhiều công cụ điều tiết thị trường: Thay đổi chính sách tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cho phép nộp một lần, trả hằng năm. Bên cạnh đó cần sớm đánh thuế bất động sản bỏ hoang, thuế với căn nhà thứ hai để chống đầu cơ và sử dụng quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà để điều tiết nguồn cung nhà ở.
Cũng đưa ra giải pháp giảm giá nhà, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản nhấn mạnh, cần có cơ chế đặc biệt để các bộ, ngành cùng địa phương phải phối hợp với nhau tìm cách giải cứu hàng trăm dự án cũ đang tồn đọng, trùm mền do định giá đất, các vướng mắc pháp lý khác.
Một trong những khâu quan trọng nhất là đơn giản hóa quy trình phê duyệt, cấp phép, lựa chọn nhà đầu tư, giao đất và có thể chuyển từ tiền kiểm hiện nay rất mất thời gian sang hậu kiểm để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.
Đồng thời có chính sách khuyến khích, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đối với người dân, cần "cởi trói" cho cá nhân tách thửa, giảm tiền sử dụng đất để cung cấp thêm nguồn cung đất nền giá rẻ ra ngoài thị trường.
"Thị trường bất động sản cần nhiều giải pháp cụ thể, trong đó, đơn giản hóa thủ tục pháp lý; giảm giá đất, thuế, phí, lệ phí liên quan bất động sản; kiểm soát giá vật liệu xây dựng.... thì giá nhà mới có thể hạ nhiệt", ông Quang chia sẻ.
