Theo báo cáo mới công bố của Chứng khoán MB (MBS), thị trường bất động sản trong quý II/2026 diễn biến ảm đạm khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, khiến nhu cầu mua nhà suy giảm do áp lực lãi vay tăng cao.
Cụ thể, mặt bằng lãi suất trong quý II tiếp tục tăng khi lãi suất huy động tại các ngân hàng tăng khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước, kéo theo lãi suất cho vay bất động sản hiện phổ biến ở mức 13-14%, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Để hỗ trợ người mua, một số dự án mới như Masterise Lumière Hanoi, Vinhomes Hạ Long Xanh hay Vinhomes Cần Giờ đã áp dụng chính sách cố định lãi suất khoảng 7-8% trong hai năm đầu. Tuy nhiên, theo MBS, các chương trình này chưa đủ tạo cú hích khi nhà đầu tư vẫn lo ngại lãi suất sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian dài.
Bên cạnh đó, việc chờ đợi công bố quy hoạch tổng thể 100 năm của Hà Nội cũng khiến nhiều nhà đầu tư tạm thời đứng ngoài thị trường để xác định khu vực hưởng lợi. MBS ước tính giá giao dịch tại một số dự án chung cư trong quý II đã giảm khoảng 5% so với quý trước.
Theo MBS trong quý vừa qua, hoạt động mở bán của các doanh nghiệp niêm yết khá trầm lắng. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại đô thị của Vinhomes như Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay.
Trong khi các doanh nghiệp như Nam Long (NLG), Khang Điền (KDH) và Blue Marq (DXG) đều triển khai mở bán khá chậm trong bối cảnh nhu cầu yếu do áp lực lãi vay. Theo nhóm phân tích, phần lớn doanh thu và lợi nhuận quý II của các doanh nghiệp này sẽ đến từ việc tiếp tục bàn giao các dự án đã bán trong giai đoạn 2024-2025 như Waterpoint (NLG), Gem Sky World (DXG) hay Gladia (KDH), thay vì từ các dự án mở bán mới. Điều này khiến lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp được dự báo suy giảm so với cùng kỳ.
Trong nhóm doanh nghiệp được MBS dự báo, Vinhomes (VHM) tiếp tục là điểm sáng khi lợi nhuận ròng quý II/2026 ước đạt khoảng 8.377 tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ nhờ tiếp tục ghi nhận doanh thu từ các dự án Green Paradise, Wonder City và Green City. Lũy kế cả năm 2026, MBS dự phóng lợi nhuận ròng của Vinhomes đạt khoảng 58.512 tỷ đồng, tăng 42% so với năm trước.
Vincom Retail (VRE), cũng được kỳ vọng duy trì hoạt động kinh doanh ổn định nhờ tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại cao và lượng khách thuê cải thiện. Tuy nhiên, lợi nhuận quý II của VRE được dự báo giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ, đạt khoảng 1.215 tỷ đồng. Cho cả năm 2026, lợi nhuận của VRE ước tính đạt 5.454 tỷ đồng, giảm 15% so với năm trước.
Ngược lại, với Blue Marq (DXG), MBS dự báo lợi nhuận ròng quý II khoảng 70 tỷ đồng, giảm 14% do số lượng sản phẩm bàn giao tại dự án Gem Sky World giảm, biên lợi nhuận gộp thu hẹp khoảng 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ do giá bán thấp hơn, đồng thời hoạt động môi giới chịu tác động khi thanh khoản thị trường chậm lại.
Trong khi đó, Khang Điền (KDH) được dự báo đạt 170 tỷ đồng lợi nhuận ròng, giảm 15% do bàn giao ít sản phẩm thấp tầng hơn tại dự án Gladia.
Nam Long (NLG) cũng có thể ghi nhận lợi nhuận ròng giảm 19% so với cùng kỳ, đạt khoảng 80 tỷ đồng, khi lượng sản phẩm bàn giao tại dự án Waterpoint thấp hơn trong bối cảnh thị trường trầm lắng.
Lũy kế cả năm 2026, MBS dự phóng lợi nhuận ròng của DXG đạt 320 tỷ đồng (tăng 40% so với năm trước), KDH đạt 1.383 tỷ đồng (tăng 31%) và NLG đạt 720 tỷ đồng (tăng 3%).
Theo MBS, trong quý II, các doanh nghiệp vẫn thận trọng trong việc mở bán mới, nhất là các doanh nghiệp quy mô trung bình đang mở bán các dự án hướng tới phân khúc ở thực như căn hộ thay vì triển khai các khu đô thị lớn. Tuy nhiên, trong nửa cuối năm, thị trường được kỳ vọng sẽ đón thêm một số dự án mở bán như Mizuki Park của Nam Long, The Prive của Blue Marq và Gladia của Khang Điền.
Dù vậy, MBS cho rằng mặt bằng lãi suất cao nhiều khả năng vẫn sẽ duy trì đến hết năm, trong khi việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng sẽ là động lực quan trọng hỗ trợ triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản.
