Nguồn cung chủ lực ở đô thị vệ tinh
Tại báo cáo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh quý II/2026, đại diện CBRE đã chỉ ra diễn biến các phân khúc bất động sản.
Theo đơn vị này, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh tiếp tục duy trì đà phục hồi nguồn cung trong Quý II/2026 với 6.573 căn hộ và 1.934 căn nhà liền thổ được mở bán mới, tăng 20% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại các khu vực đô thị vệ tinh, phản ánh xu hướng dịch chuyển phát triển ra ngoài khu vực trung tâm trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.
Đối với phân khúc căn hộ, Bình Dương (cũ) tiếp tục giữ vai trò là nguồn cung chủ lực khi đóng góp gần 80% lượng sản phẩm mới ra thị trường. Trong khi đó, nguồn cung nhà liền thổ mới hoàn toàn đến từ TP. Hồ Chí Minh (cũ), chủ yếu từ một dự án đại đô thị quy mô lớn ở khu vực ngoại vi thành phố. Phần nguồn cung căn hộ còn lại đến từ các dự án tại TP. Hồ Chí Minh (cũ), vốn vẫn duy trì tốc độ phát triển chậm do hạn chế về quỹ đất và pháp lý.
Tính đến cuối Quý II/2026, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế tại TP. Hồ Chí Minh cũ đã đạt gần 355.000 căn. Dẫu vậy, lượng hàng tồn kho chỉ chiếm khoảng 2,3% tổng nguồn cung, cho thấy tình trạng khan hiếm sản phẩm sơ cấp tại các khu vực trung tâm và cận trung tâm.
Sự bổ sung nguồn cung quy mô lớn từ Bình Dương (cũ) đã giúp cơ cấu sản phẩm trên toàn thị trường trở nên đa dạng và dễ tiếp cận hơn, với hơn một nửa nguồn cung mới có mức giá dưới 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, lợi thế này đang dần thu hẹp khi mặt bằng giá tại khu vực Bình Dương (cũ) tiếp tục tăng. Đáng chú ý, khoảng 95% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Bình Dương (cũ) trong Quý II/2026 thuộc phân khúc cao cấp, cho thấy quá trình nâng hạng sản phẩm đang diễn ra mạnh mẽ và làm giảm dần tỷ trọng nhà ở có giá vừa túi tiền trên thị trường.
Theo CBRE, trong Quý II/2026, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đã chính thức thông xe toàn tuyến, giúp giảm áp lực cho Quốc lộ 51, tăng cường kết nối giữa TP. Hồ Chí Minh với Đồng Nai, khu vực cảng Cái Mép – Thị Vải và cụm du lịch Vũng Tàu. Đây được xem là một trong những cột mốc hạ tầng quan trọng nhất của khu vực Đông Nam Bộ trong năm nay. Song song đó, dự án mở rộng Quốc lộ 13 đoạn từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình đang được đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng và chuẩn bị triển khai xây dựng. Sau khi hoàn thành, tuyến đường sẽ được mở rộng lên đến 10 -14 làn xe, đóng vai trò cửa ngõ chiến lược kết nối TP. Hồ Chí Minh với Bình Dương (cũ) và các tỉnh phía Bắc của vùng Đông Nam Bộ.
Trong thời gian tới, các dự án mang tính chiến lược quốc gia như đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành cùng hệ thống vành đai và các tuyến cao tốc liên vùng tiếp tục được thúc đẩy triển khai. Sự phát triển đồng bộ của mạng lưới hạ tầng giao thông đang từng bước mở rộng không gian đô thị, gia tăng khả năng kết nối giữa trung tâm TP. Hồ Chí Minh với các đô thị vệ tinh, đồng thời tạo động lực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản tại những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các công trình hạ tầng trọng điểm.
Giá căn hộ thứ cấp "chững" lại
Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình trên thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh (sau sáp nhập) trong Quý II/2026 đã đạt khoảng 76 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 8% so với quý trước và tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Đà tăng này tiếp tục được thúc đẩy bởi nguồn cung mới hạn chế tại khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ, nơi các dự án mở bán mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường vào quý II/2026 trung bình đạt 90%, trong đó tỉ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 73%.
Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao và thanh khoản thị trường thứ cấp chậm lại, giá căn hộ thứ cấp tại TP. Hồ Chí Minh đạt 62 triệu đồng/m2 thông thủy vào quý II/2026, tăng nhẹ 2% so với quý trước và 26% so với cùng kỳ năm trước. So với Quý I/2026, mức tăng giá của thị trường thứ cấp đã chậm lại đáng kể, nhiều khu vực chỉ đi ngang hoặc tăng nhẹ. Mức tăng giá đáng kể nhất được ghi nhận tại Dĩ An, trong khi tại TP. Hồ Chí Minh cũ, đà tăng tập trung ở khu vực Quận 2, Quận 9 và khu Nam nhờ kỳ vọng vào sự cải thiện của hạ tầng giao thông.
Triển vọng nguồn cung trong nửa cuối năm được đánh giá khả quan hơn khi nhiều dự án đang hoàn tất các thủ tục pháp lý và chuẩn bị mở bán. Tại khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ, nguồn cung mới căn hộ cả năm 2026 dự kiến tăng gấp ba so với năm trước. Đáng chú ý, nguồn cung mới sẽ tập trung chủ yếu tại khu Nam với khoảng 50% thị phần, trong khi khu Đông đóng góp khoảng 30%. Đây đều là những khu vực đang được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đầu tư hạ tầng giao thông, sự hình thành các đô thị quy mô lớn và quá trình mở rộng không gian phát triển của thành phố.
Người mua thận trọng
Ở phân khúc bất động sản gắn liền với đất tiếp tục phụ thuộc đáng kể vào các dự án đô thị quy mô lớn tại khu vực vùng ven, nơi vẫn còn quỹ đất phát triển rộng, quy hoạch bài bản và được hưởng lợi từ làn sóng đầu tư hạ tầng giao thông.
Sau Quý I/2026 tương đối yên ắng về nguồn cung mới, thị trường đã sôi động trở lại trong Quý II/2026 với 1.934 sản phẩm nhà liền thổ được giới thiệu ra thị trường, toàn bộ đến từ một dự án đại đô thị quy mô lớn tại Hóc Môn. Nguồn cung mới có giá bán thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung của các dự án hiện hữu (127 triệu đồng/m2 đất) đã góp phần điều chỉnh mặt bằng giá sơ cấp trên thị trường. Theo đó, giá bán nhà liền thổ trung bình tại TP. Hồ Chí Minh cũ đạt khoảng 216 triệu đồng/m2 đất, giảm 3% so với quý trước và giảm 29% so với cùng kỳ năm 2025.
Tính đến cuối Quý II/2026, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 40% nhờ lượng giao dịch đến từ cả nguồn cung mới và các sản phẩm tồn kho của những dự án mở bán trước. Trong bối cảnh lãi suất cao và nguồn cung dồi dào, các chủ đầu tư đẩy mạnh các hoạt động bán hàng, marketing dự án và đa đạng hóa và kéo giãn chính sách thanh toán nhằm tăng tính cạnh tranh cho dự án.
Trong giai đoạn tới, nguồn cung dự kiến sẽ tiếp tục được nâng cao khi hàng loạt dự án đô thị quy mô lớn chuẩn bị được triển khai tại khu Nam và khu Đông TP. Hồ Chí Minh. Đây là hai khu vực đang được hưởng lợi mạnh từ quá trình hoàn thiện hạ tầng giao thông và mở rộng không gian đô thị, đồng thời sở hữu quỹ đất phát triển lớn hơn đáng kể so với khu vực trung tâm.
Năm 2026, nguồn cung nhà liền thổ mới dự kiến đạt khoảng 6.000 căn và tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong các năm tiếp theo, với kỳ vọng vượt mốc 15.000 sản phẩm vào năm 2028. Điều này sẽ giúp thị trường dần cải thiện tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài, đồng thời mở ra nhiều cơ hội hơn cho cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn.
Bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, mặc dù thị trường đang ghi nhận những tín hiệu tích cực về nguồn cung, tâm lý người mua vẫn duy trì sự thận trọng nhất định trước các yếu tố kinh tế vĩ mô như áp lực lạm phát, mặt bằng lãi suất ở mức cao và những biến động của kinh tế toàn cầu.
Theo bà Dung, khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, phần lớn người mua hiện nay ưu tiên an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức và tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng bền vững. Trong bối cảnh đó, thị trường tiếp tục xu hướng sàng lọc mạnh hơn, khi các dự án có vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và được hỗ trợ bởi hạ tầng đồng bộ sẽ là những sản phẩm thu hút dòng tiền hiệu quả nhất.
