Lãi suất điều chỉnh tăng cuối năm, thị trường bất động sản có “đóng băng” nhu cầu?

Chia sẻ mới đây, bà Giang Huỳnh – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam nhấn mạnh, mặt bằng lãi suất hiện nay vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022–2023, tạo ra tâm lý ổn định tương đối, không xuất hiện hiện tượng “đóng băng” nhu cầu.

Theo bà Giang Huỳnh, việc các ngân hàng kết thúc gói vay ưu đãi 5,5%/năm và điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà đang tạo ra tâm lý thận trọng hơn trong nhóm người trẻ - đặc biệt với những người dựa nhiều vào tín dụng để mua nhà.

Các báo cáo thị trường gần đây của Savills cho thấy, tỷ lệ tìm kiếm các sản phẩm căn hộ tầm giá 3-4 tỷ đồng tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn duy trì tăng trưởng 10–15% so với cùng kỳ. Theo bà Giang, điều này phản ánh rằng nhu cầu ở thực vẫn rất lớn, đặc biệt từ người trẻ đang bước vào giai đoạn lập gia đình và có nhu cầu sở hữu không gian sống riêng.

"Lãi suất tăng có thể khiến người mua trẻ cân nhắc kỹ hơn, nhưng nhu cầu ở thực không hề suy giảm. Đây vẫn là nhóm có lực cầu mạnh nhất thị trường, đặc biệt trong phân khúc căn hộ tầm trung”, bà Giang Huỳnh nhấn mạnh.

Báo cáo mới nhất của Savills về thị trường TP. Hồ Chí Minh chỉ ra, trong quý III/2025, nguồn cung sơ cấp giảm theo quý nhưng tăng mạnh theo năm, đạt 5.200 căn, chủ yếu tập trung tại khu vực phía Đông và Tây thành phố, phần lớn ở phân khúc trung cấp.

Dù đã có dấu hiệu cải thiện, tuy nhiên số lượng căn hộ mới rất khiếm tốn so với nhu cầu thực. Giá sơ cấp phổ biến đang cao (80–120 triệu đồng/m2 - cho thấy nhà ở trung tâm ngày càng đắt đỏ, vượt xa thu nhập trung bình.

Theo chuyên gia Savills, tại các khu vực vùng ven, đặc biệt là dọc theo các tuyến TOD (tuyến metro, các trục vành đai và các tuyến kết nối liên vùng) mặt bằng giá đang ghi nhận xu hướng tăng rõ rệt. Đây là xu hướng hợp lý khi tiến độ phát triển hạ tầng ngày càng thể hiện rõ.

Thực tế cho thấy giá bán tại nhiều khu vực như Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhơn Trạch, Dĩ An và Thuận An đã tăng khoảng 6-12%, phản ánh kỳ vọng của thị trường vào tiến độ và lợi ích từ các tuyến TOD, metro và hệ thống vành đai.

“Biên độ tăng 6-12%/năm là mức mà thị trường vẫn có thể hấp thụ. Với nhóm người trẻ, khu vực vùng ven có hạ tầng hoàn thiện đang trở thành lựa chọn chính bởi mức giá tiếp cận được trong khi kết nối giao thông ngày càng thuận tiện”, chuyên gia Savills chia sẻ.

Cũng nhìn nhận về diễn biến tâm lý người mua nhà năm 2025, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, sự phục hồi tâm lý người mua trong năm 2025 thể hiện rõ ràng nhất qua sự “thay đổi”trong “hành vi mua và đầu tư”.

Người mua chủ động hơn trong việc tìm hiểu pháp lý dự án, tiến độ triển khai, năng lực và đặc biệt là uy tín của chủ đầu tư. Họ sẵn sàng chấp nhận mặt bằng giá cao hơn cho những sản phẩm có tính minh bạch, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng bàn giao rõ ràng, nhưng đồng thời tỏ ra rất thận trọng, thậm chí từ chối, với các tài sản còn mập mờ thông tin dù mức giá chào bán thấp hơn. Điều này cho thấy tiêu chí ra quyết định đã dịch chuyển từ “giá rẻ và kỳ vọng tăng nhanh” sang “an toàn và khai thác được, giữ giá được”.

Theo ông Tuấn, một dấu hiệu quan trọng khác của sự phục hồi là thời gian “đứng ngoài quan sát” của người mua đã rút ngắn đáng kể so với giai đoạn 2022–2024. Nếu trước đây, tâm lý chờ đợi giảm giá kéo dài khiến giao dịch gần như đóng băng, thì trong năm 2025, người mua sẵn sàng ra quyết định nhanh hơn khi các điều kiện nền tảng được đáp ứng. Điều này phản ánh niềm tin thị trường đang dần quay trở lại, dù chưa ở trạng thái hưng phấn như trước đây.

Tuy nhiên, rào cản tâm lý lớn nhất của người mua hiện nay không còn là nỗi lo “giá sẽ giảm sâu”, mà là nỗi lo về tính bền vững của chu kỳ tăng trưởng. Người mua đặt câu hỏi liệu mức giá hiện tại đã phản ánh hết tiềm năng tương lai hay chưa, và liệu tài sản có thể duy trì giá trị trong trung và dài hạn hay sẽ rơi vào trạng thái đứng giákéo dài như giai đoạn 2022-2024.

Nói cách khác, kỳ vọng lợi nhuận nhanh đã giảm rõ rệt, thay vào đó là sự quan tâm nhiều hơn đến khả năng giữ giá, tạo dòng tiền cho thuê và tính linh hoạt khi cần thoái vốn.

"Chính sự thận trọng mang tính “phòng thủ chủ động” này khiến thị trường năm 2025 không xuất hiện các đợt tăng nóng trên diện rộng. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, đây lại là yếu tố giúp thị trường vận hành ổn định hơn, giảm thiểu rủi ro bong bóng và tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn, đây là điều mà các chu kỳ trước đây chưa từng xảy ra", ông Tuấn nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, năm 2025 tâm lý người mua nhà đã có sự cải thiện dù vẫn chọn lọc. Điều này thể hiện tỷ lệ hấp thụ căn hộ sơ cấp đạt mức tốt trong 9 tháng 2025 (~72%). Cùng với đó, thị trường xuất hiện nhiều gói hỗ trợ bán hàng (giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất…) giúp tăng quyết định mua. Đáng nói, mặc dù giá sơ cấp tăng nhưng các dự án mới vẫn có giao dịch tốt, chứng tỏ nguồn cầu tốt cho các dự án mới.

Tuy nhiên, một số rào cản vẫn còn tồn tại trên thị trường, cụ thể mất cân đối cung cầu và nguồn cung giá thấp hạn chế khiến khả năng chi trả của người mua ngày càng suy giảm. Ngoài ra, các yếu tố về pháp lý, tiến độ bàn giao, lãi suất/thanh khoản tài sản... cũng là những lo lắng của người mua nhà hiện nay.