Đáng chú ý, Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) nhấn mạnh, mức giá 9,39 tỷ đồng/căn mới chỉ là “giá nhà sơ cấp” do chủ đầu tư đăng ký giá nhà với Sở Xây dựng khi lập dự án đầu tư, nên chắc chắn giá bán nhà thực tế trên thị trường sẽ còn cao hơn.
HoREA cho rằng việc giá nhà tăng liên tục trong các năm qua là do nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá ít dẫn đến nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại tiếp tục khan hiếm theo quy luật “cung - cầu” với mức tăng giá căn hộ chung cư vào khoảng 15-20% trong giai đoạn 2015-2023 và theo Bộ Xây dựng nhận định, với “Bảng giá đất điều chỉnh” năm 2024 thì giá nhà còn có thể tăng 15-20% trong năm 2025.
Theo đó, tổng hợp các số liệu từ Sở Xây dựng, HoREA cho biết trong 11 tháng đầu năm 2024, TP. HCM chỉ có 12 dự án nhà ở được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, trong đó chỉ có 01 dự án nhà ở xã hội, gồm 06 dự án do Sở Kế hoạch Đầu tư giải quyết và 06 dự án do Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức giải quyết nhờ có cơ chế phân cấp, ủy quyền.
HoREA cho rằng việc chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong 11 tháng đầu năm 2024 là quá ít, chỉ bằng khoảng 1/5 số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư vào các năm trước đại dịch CoViD-19.
Bên cạnh đó, cũng theo HoREA, trong 11 tháng đầu năm 2024, TP. HCM không có dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội được giao đất, cho thuê đất (0 dự án) và chỉ cấp Giấy phép xây dựng cho 02 dự án nhà ở thương mại và không có dự án nhà ở xã hội được cấp Giấy phép xây dựng.
Ngoài ra, HoREA cũng cho biết, trong 11 tháng đầu năm 2024, TP. HCM cũng không có dự án nhà ở thương mại được chuyển nhượng (M&A).
Những vướng mắc trong cơ chế chính sách, hoạt động cấp phép xây dựng, chấp thuận dự án mới, ách tắc về giá đất đã dẫn đến việc số lượng dự án và căn hộ nhà ở thương mại đang triển khai thực hiện và số lượng dự án và căn hộ nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn trong 11 tháng giảm thấp nhất trong giai đoạn 2020-11/2024.
Dẫn số liệu từ Sở Xây dựng TP. HCM, HoREA cho biết trong 11 tháng đầu năm 2024 chỉ có 31 dự án nhà ở thương mại đang triển khai thực hiện với 31.167 căn hộ chỉ bằng khoảng 1/3 số lượng dự án triển khai thực hiện hàng năm trước đây.
Chỉ có 04 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn đưa sản phẩm ra thị trường, giảm 75% số lượng dự án với tổng số chỉ có 1.611 căn nhà và tất cả (100%) đều là nhà ở cao cấp giảm 90% số lượng nhà ở so với cùng kỳ năm 2023 đã có 19 dự án nhà ở thương mại với 17.753 căn nhà đưa ra thị trường.
Tổng giá trị cần huy động vốn của 1.611 căn nhà là 15.142 tỷ đồng, bình quân giá nhà rất cao lên đến 9,39 tỷ đồng/căn
Theo HoREA, dữ liệu 11 tháng đầu năm 2024 cho thấy đây là lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh và tại thời điểm hiện nay trên thị trường không còn nguồn cung nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân (mới) có giá vừa túi tiền trong các dự án nhà ở thương mại càng làm cho cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản thành phố thêm “méo mó”, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị và thị trường phát triển thiếu bền vững, thiếu an toàn và chưa lành mạnh.
HoREA nhận định tình trạng trên đã và đang dẫn tới hậu quả là cơ cấu sản phẩm nhà ở trong “mô hình kim tự tháp nhà ở” thành phố Hồ Chí Minh trong 11 tháng đầu năm 2024 tiếp tục tình trạng mất cân đối nghiêm trọng như “kim tự tháp” bị lộn ngược đầu kể từ năm 2020 cho đến nay.
Theo đó, năm 2020 nhà ở bình dân có 163 căn chiếm 1%, nhưng sau đó thì không còn nhà ở bình dân; năm 2020 nhà ở cao cấp chiếm 70,6%, năm 2021 chiếm 72%, năm 2022 chiếm 78,3%, năm 2023 chiếm 68,55% và 11 tháng đầu năm 2024 chiếm 100% số lượng nhà ở trên thị trường.
Tương tự, tình trạng số lượng nhà ở bình dân bị sụt giảm mạnh trên thị trường bất động sản còn xảy ra tại các đô thị lớn trong cả nước, trong lúc nhu cầu nhà ở của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp rất lớn.
