Giá căn hộ chung cư TP.HCM sẽ diễn biến thế nào vào cuối năm nay?

Giá bất động sản dọc trục QL.13 “leo dốc” sau sáp nhập

Dữ liệu mới đây từ CBRE Việt Nam đã chỉ ra, nguồn cung bất động sản tại khu vực giáp ranh TP.HCM tiếp tục “chiếm sóng” trong các tháng cuối năm. Đồng thời, giá sơ cấp căn hộ thiết lập mặt bằng mới.

Cụ thể, tại Bình Dương (cũ) giá tăng 14%/năm; Đồng Nai tăng 15%/năm; Long An (cũ) tăng 90%/năm. Giá này dự báo còn tiếp tục tăng từ nay đến năm 2027, trung bình từ 10 - 20% mỗi năm. Đặc biệt, các khu vực có vị trí liền kề với vùng lõi trung tâm (quận 1, TP.HCM (cũ) như P.Dĩ An, P.Bình Hoà, P.An Phú…) mức độ tăng giá dự báo nhanh hơn.

Theo đơn vị này, xu hướng giãn dân, động lực từ phát triển hạ tầng và sáp nhập là yếu tố tác động đến mặt bằng giá bất động sản. Thị trường từng chứng kiến giá nhà đất tăng mạnh theo trục hạ tầng trọng điểm và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Giá bất động sản dọc tuyến QL.13 tăng nhanh. Ảnh minh hoạ.

Chẳng hạn, tại trục QL.13 - tuyến đường đã có chủ trương mở rộng lên 60m vào đầu năm 2026, cùng metro số 2 (Thủ Dầu Một - Hiệp Bình Phước) đang đẩy mạnh đầu tư đã khiến giá nhà đất khu vực này tăng nhanh. Từ khi có thông tin mở rộng, giá bất động sản dọc trục này đã tăng trên dưới 20% mỗi năm.

Nếu cách đây 5 năm, giá đất mặt tiền QL.13 (đoạn Hiệp Bình - Bình Triệu) chỉ ở mức 45 - 55 triệu/m2 thì hiện nay đã tăng lên 100 - 180 triệu/m2, trong khi các trục nội khu chỉ cách mặt tiền 300 - 500m cũng đã đạt 60 - 80 triệu/m2, tăng gần gấp đôi chỉ trong vòng 3 - 4 năm.

Tương tự, giá bất động sản trên trục này đoạn từ cổng chào Bình Dương (cũ) đến Thủ Dầu Một, giá từ 40 - 45 triệu đồng/m2 trong năm 2023 hiện đã tăng lên 50 - 60 triệu đồng/m2, không ít dự án chạm ngưỡng 65 - 70 triệu đồng/m2. Tại các P.Bình Hòa, P.Lái Thiêu (TP.HCM) rất ít dự án còn ngưỡng giá trên dưới 50 triệu đồng/m2. Giá này dự báo sẽ tăng nhanh trong thời gian tới, bắt kịp giá nhà đất khu vực quận 9, quận Thủ Đức (TP.HCM cũ). Nhất là khi khu vực Bình Dương (cũ) đang được đầu tư hạ tầng mạnh mẽ sau sáp nhập.

Ghi nhận cho thấy, thời gian gần đây, một số dự án căn hộ ngưỡng giá trên dưới 55 triệu đồng/m2 tại P.Bình Hòa, P.Lái Thiêu, nằm gần các trục hạ tầng lớn có thanh khoản khá tốt. Nhu cầu mua không chỉ đến từ dân địa phương, nhà đầu tư TP.HCM mà còn xuất hiện dòng tiền từ nhà đầu tư phía Bắc (khoảng 10 - 15%).

Chẳng hạn, tại dự án The Emerald 68 của Lê Phong - Coteccons chuẩn bị mở bán vào 28/9 tới được quan tâm khá tốt. Nhờ ngưỡng giá còn hợp lý từ 52 - 60 triệu/m2, chính sách bán hàng thanh toán nhẹ nhàng và kéo dài, cũng như nằm ngay mặt tiền Quốc lộ 13, có tuyến metro số 2 đi qua nên dự án này được đánh giá còn dư địa tăng trưởng trong tương lai.

Cùng khu vực, một số dự án như La Pura, The Habitat có mức giá tương đương cũng nhận được sự quan tâm khả quan. Ngưỡng giá trên dưới 55 triệu đồng/m2 được dự báo sẽ khó xuất hiện trong tương lai gần.

Cú hích từ hạ tầng

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến bất động sản khu Đông TP.HCM đã tăng 32% trong Quý 1/2025, thời điểm TP.HCM công bố tiến độ giải phóng mặt bằng dự án mở rộng Quốc lộ 13. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, kinh nghiệm từ các tuyến metro cho thấy, giá bất động sản dọc các tuyến đường chiến lược như vậy có thể tăng 10 - 15% mỗi năm trong vòng 3 năm sau khi hạ tầng hoàn thiện.

Báo cáo từ CBRE và Savills Việt Nam cũng ghi nhận khu Đông TP.HCM đang dẫn đầu thị trường về biên độ tăng trưởng giá và thanh khoản. Trong năm 2024, giá nhà ở khu Đông tăng trung bình 18,6%, cao hơn mức bình quân toàn TP.HCM (15%). Riêng Quý 1/2025, giá tiếp tục tăng thêm 6 - 7%, chủ yếu tập trung ở các bất động sản có kết nối trực tiếp hoặc kế cận quốc lộ, metro được đầu tư.

Chia sẻ tại hội thảo “Từ TP.HCM ra các tỉnh vệ tinh - Cơ hội mới cho bất động sản”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho hay: hạ tầng kết nối là yếu tố quyết định xu hướng phát triển vùng đô thị mở rộng, đồng thời thúc đẩy quá trình giãn dân.

Bất động sản TP.HCM đã từng tăng mạnh theo hạ tầng metro, quốc lộ. (Ảnh minh hoạ)

Sau sáp nhập, TP.HCM mới là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, định hình lại bản đồ giá bán bất động sản khu vực. Các số liệu cho thấy sự dịch chuyển mạnh mẽ từ khu lõi trung tâm ra các đô thị vệ tinh như Bình Dương (cũ), Đồng Nai và Long An (Tây Ninh).

Trong đó, 4 yếu tố then chốt được dự báo sẽ định hình thị trường TP.HCM trong giai đoạn tới gồm: quy hoạch siêu đô thị mới của TP.HCM, mở rộng cực tăng trưởng; hệ thống giao thông & TOD như metro, cao tốc và kết nối liên vùng; bảng giá đất cập nhật liên tục và thuế bất động sản mới.

Còn theo TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn - Chuyên gia quy hoạch kiến trúc, sau sáp nhập, TP.HCM mới có tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội càng lớn hơn. Siêu đô thị TP.HCM sẽ mở rộng vai trò kết nối quốc tế, từ logistics xuất nhập khẩu đến các chuỗi đô thị cửa khẩu, đô thị TOD gắn với hệ thống giao thông công cộng.

Đồng thời, TP.HCM có thể phát triển nhiều cực đô thị mới: cực công nghiệp Bình Dương; cực trung tâm tài chính - công nghệ Thủ Thiêm, Thủ Đức; cực cảng biển Thị Vải - Cái Mép - Cần Giờ; cùng chuỗi đô thị du lịch biển Cần Giờ - Vũng Tàu - Long Hải - Hồ Tràm. “Những dự án này không chỉ mang tính kinh tế mà còn phải gắn liền với chất lượng sống. Theo đó, các doanh nghiệp giới thiệu dự án ra thị trường cần mang đến một cuộc sống trọn vẹn với hệ tiện ích đầy đủ, công việc và không gian cộng đồng thay vì chỉ mang đến một nơi ở đơn thuần”, ông Sơn nhấn mạnh.