Giá bán neo cao, thanh khoản yếu, thị trường căn hộ Hà Nội giảm tốc

Dữ liệu từ Avison Young Việt Nam cho thấy, trong quý 1/2026, tại thị trường Hà Nội, giá sơ cấp đạt khoảng 3.950 USD/m², tăng mạnh 30% theo năm, nhưng thanh khoản lại suy giảm ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Điều này cho thấy mức giá cao đang bắt đầu tạo áp lực lên khả năng hấp thụ của thị trường.

Đáng chú ý, biên độ tăng giá giữa các phân khúc đang có sự phân hóa rõ rệt. Phân khúc cao cấp và hạng sang – vốn là động lực tăng giá chính trong giai đoạn 2023–2025 – bắt đầu chững lại nhanh hơn do phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu tư. Trong khi đó, phân khúc trung cấp, phục vụ nhu cầu ở thực, dù thanh khoản giảm nhưng vẫn duy trì mức hấp thụ ổn định hơn nhờ nhu cầu bền vững.

Trong khi đó, theo báo cáo từ Savills Việt Nam, trong quý I/2026, tổng nguồn cung sơ cấp tại thị trường Hà Nội đạt hơn 11.100 căn, trong đó khoảng 6.100 căn mở bán mới. Tuy nhiên, nguồn cung mới đã giảm 6% theo quý và 23% so với cùng kỳ năm trước.

Sự sụt giảm nguồn cung đi kèm với đà đi xuống của thanh khoản. Lượng căn hộ bán được trong quý I giảm 12% so với quý trước và giảm tới 40% theo năm, phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng rõ nét của người mua sau thời gian dài giá tăng nhanh.

Mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, trung bình khoảng 100 triệu đồng/m², song đã có dấu hiệu chững lại theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá dao động quanh mức 82 triệu đồng/m² và gần như không biến động so với cuối năm 2025.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng diễn biến chững lại không chỉ mang tính chu kỳ mà còn phản ánh sự thay đổi trong cấu trúc phát triển đô thị, khi nguồn cung và nhu cầu đang dịch chuyển mạnh ra các khu vực vùng ven.

Chủ đầu tư phải thay đổi để thích ứng với thị trường

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, lãi suất vay mua bất động sản hiện phổ biến ở mức 9–11%/năm trong giai đoạn ưu đãi đang tạo áp lực lớn đối với người mua sử dụng đòn bẩy tài chính. Rủi ro lãi suất thả nổi sau ưu đãi cũng khiến nhiều khách hàng trì hoãn quyết định xuống tiền.

Ở góc độ vĩ mô, chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản tiếp tục được duy trì theo hướng thận trọng, khiến dòng vốn vào thị trường không còn dồi dào như trước. Bên cạnh đó, kênh trái phiếu doanh nghiệp – từng là nguồn vốn quan trọng của các chủ đầu tư dù có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn chưa trở lại mức sôi động, buộc doanh nghiệp phải cơ cấu lại chiến lược tài chính và tiến độ triển khai dự án.

Cùng với đó, lạm phát cơ bản tăng trên 3,6% khiến chi phí đầu vào của chủ đầu tư leo thang, từ giá đất, vật liệu xây dựng đến chi phí nhân công. Điều này lý giải vì sao giá sơ cấp khó giảm sâu, dù thanh khoản suy yếu.

Dữ liệu từ JLL Việt Nam ghi nhận trong quý 1/2026, thị trường đón thêm khoảng 5.300 căn hộ mới và 164 căn nhà liền thổ từ hơn 30 dự án, chủ yếu tập trung quanh và ngoài Vành đai 3. Tuy nhiên, một số dự án có mức giá trên 140 triệu đồng/m² ghi nhận tốc độ bán chậm do kén khách.

Đáng chú ý, sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu đang trở thành vấn đề nổi bật. Phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc trung cao và cao cấp, trong khi nhu cầu thực tập trung nhiều hơn ở phân khúc giá vừa túi tiền. Khoảng trống nhà ở phù hợp về giá tiếp tục là bài toán chưa có lời giải rõ ràng tại Hà Nội.

Trong bối cảnh đó, xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm tiếp tục rõ nét. Phần lớn dự án mở bán mới nằm ngoài Vành đai 3 – nơi có lợi thế về quỹ đất, hạ tầng cải thiện và mức giá “dễ tiếp cận” hơn. Các khu vực như Đông Anh, Gia Lâm, Đan Phượng hay các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh được kỳ vọng sẽ đóng vai trò hấp thụ nhu cầu nhà ở trong thời gian tới.

Dự báo trong 9 tháng cuối năm 2026, phân khúc căn hộ hạng A và B sẽ chiếm ưu thế với khoảng 16.700 căn được tung ra thị trường. Xa hơn, giai đoạn 2026–2027 có thể ghi nhận thêm khoảng 40.000 căn từ các đại đô thị quy mô lớn.

Ở góc nhìn dài hạn, giai đoạn “hạ nhiệt” hiện tại được xem là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường tái cân bằng sau chu kỳ tăng nóng. Khi mặt bằng giá không còn tăng nhanh, nhà đầu tư sẽ có xu hướng lựa chọn kỹ lưỡng hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và chủ đầu tư uy tín.

Các chuyên gia nhận định, thị trường căn hộ Hà Nội đang chuyển từ trạng thái “dẫn dắt bởi kỳ vọng” sang “dẫn dắt bởi giá trị thực”. Điều này đồng nghĩa với việc biên lợi nhuận ngắn hạn sẽ thu hẹp, nhưng lại tạo nền tảng bền vững hơn cho chu kỳ phát triển tiếp theo.

Trong bối cảnh đó, cán cân thị trường đang dần nghiêng về phía người mua. Chủ đầu tư buộc phải gia tăng cạnh tranh không chỉ về giá mà còn ở chính sách bán hàng, chất lượng sản phẩm và dịch vụ hậu mãi. Đây được xem là tín hiệu tích cực, góp phần định hình một thị trường minh bạch và ổn định hơn trong trung và dài hạn.