“Điểm sáng” của thị trường căn hộ giữa bối cảnh biến động

Thị trường bất động sản Quý I/2026 trải qua “nốt trầm” về thanh khoản. Những áp lực về lãi suất, địa chính trị Trung Đông phần nào tác động lên tâm lý người mua nhà. Các hoạt động nguồn cung dự án tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cũng “chững lại” so với quý IV/2025.

Dữ liệu mới đây của Knight Frank Việt Nam cho thấy, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh trong quý đầu năm 2026 thận trọng trước áp lực lãi suất tăng cao. Theo đó, các chủ đầu tư căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh áp dụng chiến lược ra hàng thận trọng trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà neo ở mức cao, dẫn đến nguồn cung mới hạn chế. Các dự án mới tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng sang và cao cấp, trong khi nhu cầu tiếp tục được hỗ trợ bởi các chính sách tài chính linh hoạt từ chủ đầu tư.

Theo đơn vị này, giá chào bán sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng, được thúc đẩy bởi định vị cao cấp và những cải thiện hạ tầng đang triển khai. Trong quý I/2026, giá chào bán sơ cấp bình quân tại TP. Hồ Chí Minh đạt 4.078USD/m2, tăng 3,2% theo quý và 11,8% theo năm, được hỗ trợ bởi nguồn cung mới có mức giá cao hơn và hạ tầng cải thiện tích cực, bao gồm việc thông xe Vành đai 3.

Tại TP. Hồ Chí Minh mở rộng, giá căn hộ sơ cấp đạt 3.676USD/m2, được dẫn dắt bởi các dự án mới ra mắt tại khu vực Bình Dương cũ, tập trung ở phân khúc bình dân và trung cấp.

So với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung mới trong quý đầu năm 2026 vẫn ở mức hạn chế. Tại TP. Hồ Chí Minh (cũ) chỉ với 820 căn, tập trung ở phân khúc hạng sang và cao cấp, được thúc đẩy bởi các dự án mới ra mắt tại phía Đông (Masteri Cosmo Central) và phía Nam (Sunshine Sky City), phản ánh yếu tố thời vụ đầu năm và kỳ nghỉ Tết. Tính cả các khu vực sáp nhập, nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực Bình Dương với phân khúc bình dân, làm nổi bật sự phân hóa rõ nét của thị trường, trong khi lãi suất neo cao góp phần tạo nên chiến lược ra hàng thận trọng hơn.

Về nhu cầu, TP. Hồ Chí Minh( cũ ) ghi nhận gần 1.600 căn hộ được bán trong quý I/2026, đánh dấu mức tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Đà tăng này được thúc đẩy bởi cả sản phẩm mới ra mắt lẫn hàng tồn kho, được hỗ trợ bởi các chính sách tài chính linh hoạt từ chủ đầu tư trong bối cảnh lãi suất vay tăng cao, với tỷ lệ hấp thụ đạt 25%, cao hơn mức 16% trong quý I/2025.

Trong khi đó, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao hơn ở mức khoảng 51%, được thúc đẩy bởi phân khúc bình dân, đưa tỷ lệ hấp thụ chung của TP. Hồ Chí Minh mở rộng lên 36%.

Dự báo cuối năm 2027, thị trường TP. Hồ Chí Minh mở rộng sẽ cung cấp khoảng 50.000 căn, trong đó khoảng 30.000 căn đến từ TP. Hồ Chí Minh (cũ) sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Ngược lại, nguồn cung tại Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) sẽ tiếp tục tập trung vào các sản phẩm bình dân và trung cấp, với giá kỳ vọng tăng nhưng vẫn duy trì khoảng cách đủ lớn để hỗ trợ nhu cầu trong ngắn hạn.

Tại thị trường Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ hạ nhiệt trong bối cảnh giá leo thang. Theo Knight Frank Việt Nam, trong quý I/2026, Hà Nội ghi nhận 3.432 căn hộ mới, với phân khúc hạng sang dẫn dắt nguồn cung. Phân khúc trung cấp hỗ trợ lực cầu, 2.805 căn hộ được bán, cao hơn cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, phân khúc hạng sang tiếp tục đẩy giá chào bán sơ cấp lên mức kỷ lục mới là 4.274 USD/m2, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ hạ nhiệt còn 45%.

Giá chào bán sơ cấp bình quân đạt mức kỷ lục 4.274 USD/m2, tăng khoảng 10% theo quý. Đà tăng này được thúc đẩy bởi các dự án hạng sang mới ra mắt. Ngoài ra, mức giá cao hơn của lượng hàng tồn kho còn lại tại các dự án như Khai Sơn City và Handico Complex cũng góp phần hỗ trợ đà tăng giá chung của thị trường.

Về nguồn cung, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 6.250 căn, bao gồm 3.432 căn hộ mới và 2.848 căn tồn kho. Nguồn cung mới duy trì ở mức tương đương cùng kỳ năm trước, với 45% đến từ các dự án hạng sang như LUMIÈRE Essence Peak và Rivea Residences. Đáng chú ý, 42% nguồn cung mới đến từ một dự án trung cấp duy nhất là An Bình Home Land, mang lại sự đa dạng hơn cho nguồn cung.

Về nhu cầu, lượng bán căn hộ tại Hà Nội hạ nhiệt trong quý I/2026 khi mức giá tăng cao ảnh hưởng đến tỷ lệ hấp thụ, đặc biệt ở phân khúc hạng sang. Mặc dù tổng lượng bán đạt 2.805 căn, tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ hấp thụ thuần giảm xuống còn 45%, từ mức 56% trong quý I/ 2025. Nhu cầu chủ yếu đến từ các dự án trung cấp, đặc biệt là An Bình Home Land, trong khi các dự án hạng sang mới ra mắt ghi nhận tốc độ tiêu thụ chậm hơn do mức giá cao hơn.

Đến cuối năm 2027, thị trường căn hộ Hà Nội dự kiến sẽ cung cấp khoảng 34.000 căn mới. Khoảng một phần tư nguồn cung này sẽ đến từ phía Tây Hà Nội, chủ yếu từ các đại đô thị đã được thiết lập nằm ngoài Vành đai 3,5. Khi nguồn cung tiếp tục dịch chuyển ra ngoài trung tâm, các chủ đầu tư tiếp tục triển khai các lô đất cao tầng trong các khu đô thị này, bao gồm Vista Nam An Khánh, Mailand Hanoi City, Hinode Royal Park và An Lạc Green Symphony.

Sau nhịp chững lại đầu năm do yếu tố mùa vụ và áp lực lãi suất/vĩ mô, thị trường bất động sản bước sang quý II/2026 được kỳ vọng sẽ diễn biến tích cực hơn so với quý I/2026.

Mới đây, khi nhận định về thị trường bất động sản Quý II/2026, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, thị trường bất động sản bước vào quý II/2026 không còn ở trạng thái suy giảm, nhưng cũng chưa phải là giai đoạn bùng nổ, mà đang trong một quá trình chuyển trạng thái. Sau nhịp chững lại đầu năm hiện mức độ quan tâm của người mua đã bắt đầu quay trở lại, dù vẫn thấp hơn so với cùng kỳ năm trước.

Theo vị này, hiện cấu trúc nhu cầu đã thay đổi rõ rệt. Thị trường hiện nay được dẫn dắt bởi người mua ở thực và những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, thay vì dòng tiền đầu cơ ngắn hạn như các chu kỳ trước. Cùng với đó, tín hiệu tích cực của quý II nằm ở việc thanh khoản có xu hướng cải thiện dần, nhưng mang tính chọn lọc rất cao. Riêng với phân khúc khúc căn hộ tại các đô thị lớn vẫn giữ vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu ở thực ổn định. Trong khi đó, đất nền vùng ven bắt đầu có tín hiệu quan tâm trở lại nhưng sẽ không còn những đợt “sóng” mạnh như trước, mà phụ thuộc nhiều vào quy hoạch và hạ tầng.