Sau giai đoạn tăng nóng 2024-2025, thị trường đất thổ cư nội đô và vùng ven Hà Nội hạ nhiệt, thanh khoản giảm sút. Tuy nhiên, khảo sát trên nền tảng batdongsan.com.vn, giá nhà đất ở loại hình này vẫn tăng, nhưng biên độ hẹp hơn.
Đơn cử khảo sát ở nền tảng bán nhà này, thông tin được rao bán một căn nhà 105m2, ngõ 193 phố Trung Kính, phân lô 2 ô tô tránh, nhà 2 mặt thoáng giá 31 tỷ đồng. Căn nhà 44,7m2 5 tầng tại đường Yên Hòa, phường Yên Hòa được rao 8,2 tỷ đồng. Mức giá ở khu vực này đã tăng 23,8% trong vòng 1 năm qua.
Tại đường Cầu Ngà, xã An Khánh (huyện Hoài Đức cũ), căn nhà 40m2 2 tầng được rao với giá 5 tỷ đồng. Hay căn nhà tại đường La Tinh 1, xã An Khánh có diện tích 48m2 được chào bán 7,1 tỷ đồng. Theo khảo sát trên batdongsan.com.vn, mức giá đã tăng 16,4% trong vòng 1 năm qua.
Tại Phụng Châu, phường Chương Mỹ, căn nhà 32m2x4T, được rao với giá 2,99 tỷ đồng. Một căn nhà khác có diện tích 41mx4T được rao giá 3,7 tỷ đồng. Khảo sát cho thấy, giá nhà đất ở khu vực này tăng 16,5% trong vòng 1 năm qua.
Theo ông Nguyễn Anh Đức, Công ty ABLand, doanh nghiệp của ông nhận bán nhà thổ cư cho khách hàng, nhưng thời gian gần đây thanh khoản loại hình này sụt giảm rõ rệt, có những căn rao 2 tháng không có người mua. Một số căn ở vị trí đẹp cũng có khách hàng đến thăm nhưng giá cao nên không chốt.
Chị Hồng Ngọc (phường Long Biên) cho biết, chị đầu tư căn nhà thổ cư tại khu vực phố Minh Khai nay do cần tiền muốn bán, nhưng rao 2 tháng vẫn chưa có khách chốt. Trước đây thì chỉ cần 15 ngày là khách đã đến nườm nượp, ai nhanh tay mới chốt được.
Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, một trong những nguyên nhân khiến nhà đất thổ cư sụt giảm giao dịch là do mức giá quá cao. Mặc dù giá chung cư (sơ cấp và thứ cấp) tăng đáng kể trong thời gian qua (khoảng 20%/năm) nhưng tổng giá một căn nhà thổ cư vẫn đang gấp khoảng 2,1 lần giá căn hộ.
Đáng nói là dù khó giao dịch nhưng mặt bằng giá nhà thổ cư vẫn chưa hạ nhiệt, phổ biến ở mức 6-8 tỷ đồng/căn, giá tăng mạnh vượt quá khả năng chi trả của người mua ở thực và kém hấp dẫn với giới đầu tư ngắn hạn là nguyên nhân khiến giao dịch phân khúc thổ cư chững lại.
Bên cạnh đó, phần lớn chủ nhà vẫn mang tâm lý "giữ hàng, chờ thời", dẫn đến hiện tượng "cắt lỗ" chưa xuất hiện trên diện rộng. Thị trường đang rơi vào thế giằng co, khi người bán không muốn giảm, người mua không mặn mà xuống tiền.
Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia bất động sản cũng cho biết, mức giá tăng mạnh trong suốt 2 năm của nhà thổ cư đã dẫn đến vượt khả năng chi trả của những người mua ở thực, thậm chí các nhà đầu tư cũng bắt đầu thận trọng hơn. Bên cạnh đó, sau giai đoạn tăng "nóng", tâm lý chờ đợi điều chỉnh từ người mua cũng một phần lớn ảnh hưởng tới giao dịch giai đoạn này.
Theo VARS, nguyên nhân thanh khoản giảm là khả năng tiếp cận nhà ở bị ảnh hưởng do chi phí tài chính gia tăng. Bên cạnh đó là tâm lý thận trọng gia tăng khiến cả nhu cầu mua ở thực và đầu tư đều có xu hướng tạm thời chững lại.
Còn bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của PropertyGuru Việt Nam, dòng tiền hiện nay đang trở nên thận trọng hơn rất nhiều sau giai đoạn sốt nóng kéo dài. Nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền theo tâm lý đám đông hay những cơn “sóng” quy hoạch ngắn hạn như trước. Thay vào đó, họ có xu hướng tìm đến các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền ổn định hoặc ít nhất phải đảm bảo tính thanh khoản.
Trong bối cảnh đó, đất nền là phân khúc vốn phụ thuộc lớn vào kỳ vọng tăng giá bắt đầu mất dần sức hút. Chỉ vài năm trước, thông tin về một cây cầu mới, một tuyến vành đai hay đề xuất lên quận từng đủ để giá đất ở nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội tăng chóng mặt.
Nhà đầu tư xuống tiền theo tin đồn, theo kỳ vọng và theo tâm lý “mua hôm nay, vài tháng sau đã có lời”. Nhưng khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh hơn, những cơn sóng đầu cơ cũng nhanh chóng hạ nhiệt.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam nhận định, đất nền vẫn là kênh đầu tư có tiềm năng trong dài hạn, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và tốc độ đô thị hóa. Tuy nhiên, thị trường sẽ không còn những giai đoạn tăng nóng diện rộng như trước mà bước vào thời kỳ phân hóa mạnh hơn.
“Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, kết nối hạ tầng rõ ràng và gắn với nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục giữ được thanh khoản. Ngược lại, các lô đất chỉ tăng giá dựa trên tin đồn quy hoạch hoặc tâm lý đầu cơ sẽ ngày càng khó thu hút dòng tiền”, ông Quốc Anh nói.
Bên cạnh áp lực về giá cả và chi phí tài chính, tâm lý e ngại nhà dính quy hoạch trong bối cảnh Hà Nội triển khai các đợt rà soát hạ tầng lớn cũng đang ảnh hưởng không nhỏ đến thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, với thị hiếu đặc trưng của người Việt, giới chuyên gia dự báo phân khúc đất nền, thổ cư sẽ sớm sôi động trở lại ngay sau khi các đồ án quy hoạch dài hạn được công bố rõ ràng.
