Sáng nay (2/3) tại TP.HCM diễn ra buổi góp ý cho dự thảo thông tư sửa đổi về phát triển, quản lý và đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đến 2030 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức.
Là doanh nghiệp đi đầu trong mảng đầu tư nhà ở xã hội, TS. Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Thương Mại Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (HQC) chia sẻ nhiều đề xuất xoay quanh bộ 3 cơ chế vốn, cơ chế quỹ đất và cơ chế chính sách.
Vị này nêu, thủ tục hành chính mỗi địa phương mỗi khác, trong đó TP.HCM thường mất gấp 2,3 thời gian so với các tỉnh thành. Đặc điểm chung ở các tỉnh khi kêu gọi làm ở nhà xã hội, nhà ở cho công nhân khi địa phương đã có quỹ đất sạch, doanh nghiệp không cần phải bỏ quỹ đất.
“Hoàng Quân vừa tham gia đấu thầu đấu giá ở một địa phương. Chính quyền chuẩn bị 1 năm cho diện tích 3.000m2, là diện tích nhỏ. Sau đó, theo quy định, Sở Kế hoạch Đầu tư chủ trì kêu gọi các nhà đầu tư trong cả nước, thêm 1 năm kêu gọi được 2 nhà đầu tư làm nhà ở xã hội. Mất thêm 1 năm nữa để chuyển thủ tục sang Sở Xây dựng. Một dự án án nhỏ, thủ tục hành chính mất 2 năm chưa chọn được nhà đầu tư. Theo tôi là vấn đề cực kỳ lớn”, ông Tuấn chia sẻ.
Lãnh đạo doanh nghiệp cho biết, vào tháng 8/2022 tham dự hội nghị trực tiếp do Chính phủ tổ chức. Theo đó, Ngân hàng nhà nước (NHNN) thông báo có 4 dự án được vay gói hỗ trợ lãi suất theo Nghị định 31, mức lãi suất giảm 2%, trong đó HQC có dự án Tân Hương được vay 800 tỷ, 1 dự án ở Tây Ninh vay 100 tỷ.
“Doanh nghiệp mừng, liên hệ NHNN tại địa phương, cuối cùng không được cho vay. Lý do là đụng tới giảm 2% sẽ bị thanh kiểm tra nhiều. Vấn đề thứ hai cũng là thủ tục hành chính. Cơ chế thì có nhưng ngại triển khai”, ông Tuấn cho biết.
Lãnh đạo HQC cũng cho biết, hiện vốn tại ngân hàng chính sách xã hội là dư nhưng 10 hồ sơ giải ngân được 1 hồ sơ, do cán bộ e ngại.
Theo ông Tuấn, doanh nghiệp hoàn thành 10 dự án nhà ở xã hội nhưng chưa có dự án nào đạt tỷ suất lợi nhuận 10% (mức trần theo quy định), mức bình quân đạt được chỉ khoảng 5%.
“Làm nhà ở xã hội không lỗ là may. Lý do là không có dự án nào không có thanh tra chính phủ, kiểm toán nhà nước, cơ quan thuế. Thêm nữa, rất nhiều chi phí cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp làm từ A-Z, lấy công làm lời mà cũng không lời được 10% vì quy định quá chặt chẽ, không mang hơi thở thị trường”, ông Tuấn nói.
Ông Tuấn cho rằng, khống chế mức sinh lời ở dự án nhà ở xã hội 15% là hợp lý. Bởi trên thực tế, doanh nghiệp trừ các chi phí hợp lý hợp lệ thì tỷ lệ đạt được 10%, là mức doanh nghiệp có thể tham gia.
Liên quan tới vốn, Chính phủ, đặc biệt là NHNN, Bộ Xây dựng, Tổ công tác Chính phủ đánh giá cao gói 30.000 tỷ triển khai giai đoạn trước đây đạt thành công lớn, không chỉ về an sinh xã hội, tạo quỹ nhà, là nền tảng kích thích thị trường bất động sản. Đặc biệt nợ xấu ít. Vậy tại sao chúng ta không có gói như gói 30.000 tỷ? Ông Tuấn cho rằng, với doanh nghiệp, có vốn, có cơ chế doanh nghiệp sẽ làm tốt.
Với gói 110.000 tỷ đang được đề cập nhiều hiện nay, ông Tuấn đồng tình tỷ lệ 55.000 tỷ đồng dành cho vay doanh nghiệp, nửa còn lại dành cho người mua vay.
Ông Tuấn cũng nêu ý kiến về một vấn đề “nóng” ở các dự án chung cư là ban quản trị. Vị này cho rằng, doanh nghiệp đủ năng lực xây dựng thì đủ lực quản lý vận hành chung cư. Ông Tuấn đánh giá, việc thành lập ban quản trị chung cư về năng lực không đủ lực để làm, khó đảm bảo về bảo trì, bảo hành quản lý. Vấn đề này cần được sửa đổi và theo vị này chủ đầu tư cần là người điều hành quản lý chung cư đó suốt đời chứ không thể là ban quản trị được.
Thêm nữa, việc không đúng đối tượng mua nhà ở xã hội làm mất đi ý nghĩa mục tiêu ban đầu. Tuy nhiên, ông Tuấn cho rằng, giải pháp chủ đầu tư không thể thực hiện được mà chính quyền cần phải vào cuộc.
Cuối cùng, lãnh đạo Hoàng Quân khẳng định tiếp tục làm nhà ở xã hội. Ông tin tưởng Chính phủ, các bộ ngành sẽ thấy những khó khăn của doanh nghiệp khi làm mảng này.
“Tôi tin rằng việc hoàn thành 1 triệu nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chắc chắn sẽ thực hiện được tới 2030. Trong đó, Hoàng Quân ít nhất thực hiện được 50.000 căn nhà”, ông Tuấn nói.
Chí phí giá đất cần tính theo thực tế doanh nghiệp đã mua
Chia sẻ ý kiến, ông Dương Long Thành, Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group cho biết, doanh nghiệp có quỹ đất khoảng 100ha, trong đó dự kiến dành 30ha ở 4 dự án làm nhà ở xã hội. Quỹ đất sạch doanh nghiệp đã có, có chủ trương, hiện đang xin chuyển đổi làm nhà cao tầng, tỉnh và các sở ngành ủng hộ tuy nhiên vẫn đang vướng nhiều khâu.
“Phải đề xuất mạnh mẽ, Chính phủ phải nhìn thấy vấn đề, làm vì người dân vì quốc gia chứ không chỉ vì lợi nhuận doanh nghiệp. Với quỹ đất doanh nghiệp đã mua, khi tính toán làm dự án nhà nước đưa vào chi phí giá thì cần đưa vào chi phí thực tế doanh nghiệp đã mua đất, chứ không đưa vào bảng giá nhà nước. Ví dụ doanh nghiệp mua 5 triệu đồng/m2 thì cần đưa vào chi phí giá này, nếu tính theo giá 1 triệu đồng thì doanh nghiệp không bù lỗ được”, lãnh đạo doanh nghiệp nêu.
Theo ông Thành, muốn làm nhanh nhà ở xã hội thì chỉ dùng đất của doanh nghiệp đã có sẵn. Nhưng chi phí giá đất cần được tính toán như trên, nếu cần thiết có thể đưa kiểm toán vào.
Cũng theo vị này, với chia sẻ từ lãnh đạo Hoàng Quân, lợi nhuận làm nhà ở xã hội khó đạt tỷ suất sinh lời 10%, như vậy cần có chính sách thu hút doanh nghiệp tham gia. Ở đây, ông Thành đề xuất có chính sách thưởng lại cho doanh nghiệp, mức thưởng là 5% doanh thu, sau khi quyết toán thuế, đề bù vào lợi nhuận cho doanh nghiệp đạt được tỷ suất lợi nhuận 10%, mức cơ bản để tham gia đầu tư.
Ông Thành cũng tán thành tỷ lệ cơ cấu cho chủ đầu tư và người mua nhà là 50-50 trong gói 110.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, vị này cho rằng mức lãi suất cần được tính toán lại, giảm xuống hơn nữa.
Về đối tượng được mua nhà ở xã hội, lãnh đạo Thắng Lợi đề xuất cơ chế khai thác dữ liệu cư dân quốc gia, đối tượng được mua là đối tượng không phải đóng thuế TNCN. Ngoài ra, ông Thành cho rằng, cần bổ sung đối tượng là học sinh, sinh viên học trung cấp, cao đẳng nghề tại các địa phương. Đây sẽ là đột phá nguồn mua nhà ở xã hội, tạo phân luồng lao động.
Cuối cùng, đồng tình với một số ý kiến, ông Thành cho rằng, trong tỷ lệ 20% nhà ở thương mại thuộc dự án nhà ở xã hội cần loại trừ các hạng mục liên quan giáo dục, y tế, thể thao, vì đó là tiện ích cho xã hội.
