4 diễn biến nổi bật của thị trường bất động sản miền Nam
Chia sẻ về thị trường bất động sản năm 2025, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhấn mạnh, thị trường bất động sản miền Nam đang bước vào chu kỳ phục hồi nhưng có sự chọn lọc.
Ông Tuấn chỉ ra 4 xu hướng nổi bật của thị trường bất động sản miền Nam.
Thứ nhất, trong chu kỳ mới, sẽ khó có các đợt sốt đất tăng giá x lần như giai đoạn trước, dòng tiền đã chuyển hướng rõ rệt sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và khai thác cho thuê, thay cho đầu cơ ngắn hạn.
Theo đó, xu hướng của thị trường 2025 tăng trưởng bền vững, có sự chọn lọc và gắn với giá trị sử dụng thực (mức độ tìm kiếm tập trung chung cư và nhà riêng).
"Bất động sản 2025 không phải là câu chuyện của “sốt đất”, mà là câu chuyện của đô thị hóa, hạ tầng và dòng vốn dài hạn, trong đó Miền Nam là tâm điểm của chu kỳ mới", ông Tuấn nhấn mạnh.
Thứ hai, sự hồi phục của thị trường từ “lõi lan tỏa ra các vành đai”. Theo ông Tuấn, sự hồi phục của thị trường diễn ra theo trình tự từ những khu vực trung tâm có mật độ dân cư cao, hoạt động kinh tế mạnh hạ tầng hoàn thiện tạo hiệu ứng lan tỏa ra các vành đai đô thị. Sự tăng giá cũng thể hiện rõ khi chung cư tăng 39%, nhà riêng 9% trong khi đó thị trường đất nền vùng ven cũng chưa hồi phục.
Hiện xu hướng phát triển đô thị tiếp tục bám sát các trục hạ tầng chiến lược. Tại Hà Nội có 700 dự án chung cư tập trung quanh Vành đai 3, 3.5, các trục xuyên tâm, chỉ số giá của các vành đai này đã tăng từ 2-3 lần trong giai đoạn 2021-2025. Tại TP.Hồ Chí Minh có khoảng1000 dự án chung cư tập trung về phía Đông và Bình Dương cũ. Trong tương lai các dự án mới cũng sẽ tiếp tục bám sát Vành đai 3 TP.Hồ Chí Minh, Vành đai 4, cao tốc liên vùng, sân bay Long Thành.
Theo ông Tuấn, hạ tầng không chỉ mở rộng không gian đô thị, mà còn tái phân bổ dân cư, dòng vốn và hoạt động kinh tế.
Thứ ba, một diễn biến của thị trường bất động sản năm 2025 dễ thấy là người trẻ khó mua nhà trung tâm, đô thị vệ tinh trở thành lựa chọn tất yếu. Khả năng sở hữu nhà ở khu vực trung tâm của người trẻ ngày càng hạn chế. Các dự án vệ tinh, khu vực giáp ranh TP.Hồ Chí Minh với mức giá “vừa túi tiền" và kết nối hạ tầng tốt trở thành lựa chọn chính.
Thứ tư, Quyết định thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) được xem là bước ngoặt quan trọng, mở ra cơ hội bứt phá rõ nét cho TP.Hồ Chí Minh trong việc thu hút dòng vốn nước ngoài, các định chế tài chính toàn cầu và nguồn vốn tổ chức dài hạn.
Kinh nghiệm thành công như Yeouido (Seoul) hay Lục Gia Chủy (Shanghai) cho thấy, việc hình thành một trung tâm tài chính mới không chỉ giúp mở rộng và tái cấu trúc CBD, mà còn tạo ra các cực tăng trưởng kinh tế mới bên ngoài lõi trung tâm truyền thống.
Lãi suất tăng không đáng lo?
Theo đại diện Batdongsan.com.vn, sau các đợt điều chỉnh lãi suất, nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, đặc biệt trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Dù lãi suất khó quay lại giai đoạn rẻ kéo dài, tác động đến thị trường sẽ không còn mang tính cú sốc như năm 2022.
Thị trường theo đó ưu ái các sản phẩm pháp lý rõ ràng, có dòng tiền, khả năng khai thác thực và các chủ đầu tư uy tín, dự án phát triển bài bản.
Chia sẻ tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2025 (VRES 2025) mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, sang quý cuối năm nay, mặt bằng lãi suất bắt đầu nhích lên khi nhiều ngân hàng thương mại ghi nhận lượng tiền gửi suy giảm, kéo lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng lên mức 5,3-5,5%/năm.
Theo vị này, đánh giá đúng tác động của nhịp lãi suất tăng cuối năm, cần đặt hiện tượng này trong tương quan so sánh với giai đoạn 2022.
Năm 2022 là thời điểm thị trường chịu "cú sốc kép" khi lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động mạnh và Việt Nam buộc phải tăng lãi suất theo Fed. Lãi suất vay khi đó tăng vọt lên 11-15% trong bối cảnh khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng bị siết đột ngột. Khi đó, thị trường bất động sản gần như chững lại, giao dịch lao dốc. Áp lực lãi vay buộc nhiều nhà đầu tư phải bán "cắt lỗ", đặc biệt là ở đất nền.
Đây cũng là giai đoạn thị trường bất động sản mang tính nóng sốt khi các sản phẩm mang tính đầu cơ chiếm ưu thế. Đặc biệt, tỷ trọng lớn giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính khiến thị trường trở nên mong manh, nên khi lãi suất tăng đột ngột, nhiều nhà đầu tư không còn khả năng trả lãi, thanh khoản sụt giảm mạnh.
Ngược lại, năm 2025, bối cảnh hoàn toàn khác. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chỉ mang tính kỹ thuật nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của 2024. Lãi suất cho vay phổ biến quanh 6-7%/năm, tuy cao hơn mức đáy 5-5,5% của các gói ưu đãi cho người trẻ nhưng vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch.
Ông phân tích, thị trường năm 2025 "bình tĩnh" hơn nhiều, với sự dịch chuyển sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại đỉnh 2022, dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng sau cú sốc 2022 cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường.
"Áp lực thị trường hiện chủ yếu đến từ nhu cầu vốn cho đầu tư công và sản xuất, trong khi lãi suất huy động thấp khiến dòng tiền tiếp tục dịch chuyển sang bất động sản và chứng khoán", ông Quốc Anh nhấn mạnh.
Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, việc ngân hàng tăng nhẹ lãi suất huy động cuối năm là diễn biến tích cực vì giúp hệ thống cân đối nguồn vốn dài hạn tốt hơn, tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ kế tiếp. Thị trường bất động sản hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu liên quan đến câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, còn giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn. Năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn.
