Năm 2025 thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam chứng kiến nhiều thay đổi trong bối cảnh vĩ mô thế giới và trong nước biến động, pháp lý cải cách, địa giới hành chính sáp nhập. Những thay đổi này vừa là động lực, vừa là áp lực khi ngành BĐS chỉ vừa bước ra khỏi giai đoạn khó khăn năm 2022-2024 (nhiều kênh vốn đình trệ, quy hoạch pháp lý chậm trễ kéo theo áp lực tài chính gia tăng cho các doanh nghiệp).
Trên thực tế, với những chính sách hỗ trợ pháp lý tích cực của Chính phủ và việc đẩy nhanh phê duyệt quy hoạch tại các địa phương, nhiều doanh nghiệp đã tận dụng cơ hội để triển khai dự án và cho thấy những tín hiệu phục hồi đầu tiên của một chu kỳ mới.
Bất động sản bước vào giai đoạn mở rộng
Trong báo cáo triển vọng ngành BĐS dân cư vừa công bố, Chứng khoán MBS dự báo giai đoạn 2026-2027 sẽ là giai đoạn mở rộng của ngành BĐS khi hạ tầng phát triển thúc đẩy nhu cầu và giá trị các sản phẩm BĐS; pháp lý hỗ trợ tích cực cho các doanh nghiệp phát triển BĐS nói riêng và thị trường BĐS nói chung, tập trung vào nhu cầu ở thực; nguồn cung BĐS lớn dự kiến được đưa ra thị trường; lãi suất dù tăng nhưng dự kiến vẫn sẽ ở mức thấp; thị trường trái phiếu ấm dần, tái mở một kênh huy động hiệu quả cho các doanh nghiệp BĐS.
Cụ thể, về hạ tầng, theo MBS trong giai đoạn 2025-2030, nhiều dự án xây dựng hạ tầng giao thông (cao tốc, đường sắt, sân bay) đang và dự kiến được triển khai, góp phần tạo ra mạng lưới giao thông đồng bộ và hiện đại, từ đó tăng kết nối hạ tầng liên vùng; mang lại giá trị gia tăng lớn cho các khu vực lân cận, có thể làm tăng giá trị BĐS tại các khu vực này.
Khi hạ tầng giao thông phát triển, mức độ thuận lợi trong sinh hoạt và giá trị sử dụng thực tế tăng lên, giúp giá trị BĐS tăng đồng thời là động lực để các doanh nghiệp trong ngành triển khai dự án mới. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư thậm chí có xu hướng “đón đầu” các sản phẩm BĐS khi hạ tầng xung quanh khu vực được triển khai, khiến giá tăng trước khi hạ tầng hoàn thiện.
Về pháp lý, giai đoạn phục hồi 2013-2015 chứng kiến sự ra đời của 3 bộ luật quan trọng: Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. 10 năm sau, 3 bộ luật này đã được sửa đổi kèm theo các nghị quyết nhằm hướng tới hai mục tiêu chính là tăng nguồn cung với mức giá hợp lý; đồng thời, hỗ trợ nhu cầu ở thực, hạn chế đầu cơ…
Về nguồn vốn, kênh tín dụng cho các doanh nghiệp BĐS liên tục tăng trưởng trong thời gian vừa qua nhưng đã có dấu hiệu chậm lại và có khả năng không đủ để đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp trong giai đoạn mở rộng. Tuy nhiên, nguồn vốn huy động từ kênh trái phiếu và chứng khoán đang phục hồi, đem lại cho doanh nghiệp nguồn vốn dồi dào cũng như cơ hội để đầu tư phát triển các dự án mới với các điều kiện linh hoạt hơn.
Về nguồn cung, khu vực phía Bắc dự kiến tiếp tục ghi nhận nguồn cung dồi dào từ các nhà phát triển BĐS như Vinhomes (VHM), Tài chính Hoàng Huy (TCH), Sun Group, Sunshine Group… MBS cho rằng đà hấp thụ tích cực tại các dự án BĐS tầng miền Bắc sẽ tiếp tục được duy trì nhờ nhu cầu tốt, tuy nhiên phân khúc thấp tầng với nguồn cung tăng mạnh mẽ trong giai đoạn 2026-2027 có thể ghi nhận tỷ lệ hấp thụ chững lại.
Tại khu vực phía Nam, giai đoạn 2025-2026, nguồn vốn đầu tư mới đổ mạnh vào các dự án, đặc biệt là khu vực TP. Hồ Chí Minh. Sau sáp nhập TP. Hồ Chí Minh có cơ hội trở thành một trong những siêu đô thị tại khu vực Đông Nam Á, cùng với hạ tầng ngày càng hoàn thiện, do đó được kỳ vọng tiềm năng tăng giá và lợi suất cho thuê ở mức tốt.
Ngoài ra, giai đoạn 2025-2027, thị trường hoạt động hợp tác, mua bán và sáp nhập (M&A) giữa các doanh nghiệp BĐS niêm yết với các doanh nghiệp nước ngoài dự kiến sẽ tiếp tục sôi động. Hoạt động M&A với doanh nghiệp nước ngoài được kỳ vọng là một kênh tiếp vốn khả thi với các doanh nghiệp trong nước khi kết hợp được quỹ đất và lợi thế am hiểu thị trường với dòng vốn mới từ nước ngoài.
Tuy nhiên, giai đoạn mở rộng cũng đi kèm những quan ngại cho doanh nghiệp. Trước hết là chi phí tiền sử dụng đất (thường chiếm khoảng 30% tổng mức đầu tư dự án) có thể tăng mạnh theo bảng giá đất mới có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.
Hiện, các địa phương đã và đang hoàn thành bảng giá đất cho năm 2026 theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, phản ánh sát giá thị trường nhưng cũng tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư của các doanh nghiệp và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. MBS cho rằng các doanh nghiệp BĐS với quỹ đất sạch lớn hoặc giải quyết sớm vấn đề tiền sử dụng đất của các dự án sẽ có khả năng triển khai dự án tích cực hơn trong giai đoạn 2026-2027.
Bên cạnh đó, chi phí nguyên vật liệu đầu vào tăng do khan hiếm. Đồng thời, khả năng hấp thụ có thể phần nào bị ảnh hưởng khi giá bán các sản phẩm mới ở mức cao và lãi suất cho vay tăng có thể gây áp lực lên chi phí tài chính nếu tiến độ pháp lý của các dự án chậm trễ.
Lợi nhuận của các “ông lớn” tăng trưởng 2 chữ số
Trong giai đoạn 2026-2027, thị trường được kỳ vọng ghi nhận nguồn cung lớn đến từ các doanh nghiệp niêm yết. Bên cạnh số doanh nghiệp thường triển khai khối lượng dự án lớn trong cùng thời điểm như Vinhomes (VHM) hay Nam Long (NLG), một số doanh nghiệp BĐS như Khang Điền (KDH), Đất Xanh (DXG) cũng đang “chuyển hướng” từ việc triển khai lần lượt từng dự án sang triển khai nhiều dự án cùng lúc.
Tiến độ mở bán tại các dự án cũng được đẩy nhanh, có thể bắt đầu mở bán ngay khi có giấy phép bán hàng, chứ không chờ xây dựng gần hoàn thành. Tiền trả trước của khách hàng hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản có nguồn vốn lưu động tốt hơn, từ đó có thể triển khai các dự án mới.
MBS nhận định các doanh nghiệp có khả năng đẩy nhanh tiến độ mở bán các dự án trong giai đoạn mở rộng của ngành BĐS là những doanh nghiệp sẽ hưởng lợi lớn, nhờ tận dụng được thời cơ của ngành trước khi tiền sử dụng đất và các chi phí đầu vào khác tiếp tục tăng, thị trường BĐS rơi vào trạng thái quá cung hay bão hòa.
Theo MBS, việc đẩy nhanh tiến độ dự án có thể cho thấy năng lực tài chính và khả năng huy động vốn vững chắc của doanh nghiệp, cũng như phần nào cho thấy dòng tiền từ các dự án hiện tại đủ để tiếp tục triển khai các dự án mới. Tuy nhiên, việc này cũng tiềm ẩn rủi ro khi có thể tạo áp lực chi phí tài chính lớn cho doanh nghiệp nếu tỷ lệ hấp thụ hay dòng tiền hoạt động không như kỳ vọng.
Không chỉ đẩy nhanh triển khai các dự án hiện tại, một số doanh nghiệp cũng tích cực tìm kiếm mở rộng quỹ đất hoặc khu vực thực hiện các dự án, nhằm tìm kiếm động lực tăng trưởng dài hạn. Hoạt động mở rộng quỹ đất của các doanh nghiệp từ đầu năm đến nay chủ yếu diễn ra qua hình thức mua bán và sáp nhập (M&A). MBS cho rằng các doanh nghiệp với chiến lược mở rộng quỹ đất hợp lý tại các khu vực đem lại giá trị thương mại cao sẽ có tiềm năng phát triển trong trung và dài hạn, không chỉ là “gom đất để tích trữ tài sản” như trước đây.
Cùng với sự phục hồi và tăng trưởng của các doanh nghiệp BĐS nhà ở, MBS đánh giá các doanh nghiệp hoạt động chính trong lĩnh vực môi giới bất động sản cũng sẽ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận gộp từ hoạt động này ở mức tích cực, trong đó, những doanh nghiệp với chính sách linh hoạt và tận dụng tốt cơ hội để tăng quy mô và thị phần môi giới BĐS sẽ là những doanh nghiệp hưởng lợi về lợi nhuận trong giai đoạn mở rộng của ngành BĐS sắp tới.
Từ những phân tích trên, MBS dự báo doanh thu của VHM, KDH, DXG, VRE, DXS, VPI sẽ tăng trưởng mạnh 2 chữ số trong năm 2026, sau đó giảm tốc vào năm 2027, riêng NLG và PDR sẽ tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng cao trong 2 liên tiếp.
Về lợi nhuận ròng, VHM được dự báo vẫn dẫn đầu toàn ngành với 39.192 tỷ đồng lãi ròng năm 2025 (tăng trưởng 23,2%), 42.964 tỷ đồng năm 2026 (tăng 9,6%) và 43.809 tỷ đồng năm 2027 (tăng 2%). KDH, VPI, DXG, DXS duy trì lợi nhuận tăng trưởng 2 con số 2026-2027, trong khi điểm rơi lợi nhuận của PDR sẽ là năm 2026 (tăng gần 182%), còn NLG là năm 2027 (tăng 86%). Ngược lại, VRE sau khi ghi nhận lãi tăng mạnh trong năm nay (tăng hơn 59%) có thể chứng kiến lợi nhuận đi lùi trong 2 năm tới.
