Đáo hạn trái phiếu - Khúc cua định mệnh đối với doanh nghiệp bất động sản

Theo chuyên gia, đáo hạn trái phiếu là khúc cua định mệnh rất khó khăn đối với doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới.

Ghi nhận về thực trạng thiếu hụt thanh khoản ở nhiều doanh nghiệp hiện nay, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw nêu, hiện đang là những tháng cuối cùng quý 4/2022 nhưng các doanh nghiệp rất khó khăn trong huy động vốn để phát triển hoạt động của mình.

Trong Talkshow do Báo Đầu tư tổ chức ngày 25/11, luật sư Hà chỉ ra một số lý do cho tình trạng trên.

Thứ nhất, đối với lĩnh vực tín dụng, hiện nay chỉ một số ngân hàng còn room. Với bất động sản thì phần lớn không còn room và các doanh nghiệp phải đợi đến năm 2023 để có room mới.

Thứ hai, một trong những lĩnh vực có thể huy động được vốn tương đối tốt trước đây là trái phiếu doanh nghiệp thì hiện nay, với việc ban hành Nghị định 65 thay thế Nghị định 153, việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp tương đối khó khăn, nhất là doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn trong trả nợ trái phiếu đến hạn và sắp đến hạn. Một số vụ việc trong lĩnh vực trái phiếu thậm chí đã gây mất niềm tin đối với nhà đầu tư và người dân.

Còn một thị trường vốn nữa hiện nay mà ông Hà cho biết các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản rất quan tâm đó là lĩnh vực M&A, chuyển nhượng một phần hoặc bán dự án cho nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên việc chuyển nhượng một sự án M&A cũng tương đối khó, nhất là với nhà đầu tư nước ngoài.

“Trước khi họ vào mua bán sáp nhập doanh nghiệp Việt Nam, họ phải thực hiện nhiều thủ tục như xem hồ sơ pháp lý, sức khỏe doanh nghiệp sau đó phải trải qua một quá trình đàm phán rất dài mới có thể mua bán được, đặc biệt những dự án liên quan đến quyền sử dụng đất”, ông Hà cho biết.

Trong khi đó, ông Mohammad Mudasser, Giám đốc, Dịch vụ tư vấn quản lý vốn và chuỗi giá trị, PwC Việt Nam đánh giá, căng thẳng Nga- Ukraine đã ảnh hưởng đến nhiều vấn đề, trong đó đặc biệt là giá dầu. Việt Nam là nước tập trung vào xuất khẩu, nên biến động này sẽ ảnh hưởng đến Việt Nam khi tiếp tục trao đổi thương mại với các nước trên thế giới, dẫn đến nền kinh tế bị ảnh hưởng theo.

Các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong ba năm qua bị ảnh hưởng diễn biến cung cầu và tắc nghẽn chuỗi cung ứng. Tới đây, các doanh nghiệp sẽ thận trọng hơn thay vì tập trung vào tăng trưởng, bởi thực tế doanh nghiệp Việt Nam vẫn còn một số trở ngại như tỷ lệ doanh nghiệp giải thể, ngừng hoạt động vẫn ở mức cao hay như thiếu lao động cục bộ ở một số ngành, địa phương, và nhất là tiếp cận tín dụng và huy động vốn sản xuất kinh doanh vẫn là một trong những khó khăn lớn.

Năm 2023, lãi vay ngân hàng không giảm xuống như thời dịch COVID-19. Những doanh nghiệp tập trung vào hàng hóa như dầu mỏ, xuất khẩu gạo, thức ăn đều bị ảnh hưởng bởi lãi suất cao như hiện nay.

Giải pháp tự cứu mình

Qua làm việc với một số doanh nghiệp, ông Hà thấy rằng doanh nghiệp có một số cách để ứng phó với khó khăn về dòng tiền.

Cụ thể, các doanh nghiệp hiện nay năng động hơn trong việc đi tìm nguồn vốn. Trước đây họ chỉ dựa vào ngân hàng và các kênh huy động vốn truyền thống thì hiện nay đã bắt đầu tìm kiếm nguồn vốn khác trong xã hội, bằng các hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp tác đầu tư.

Quảng cáo

Họ cũng tăng cường các hoạt động M&A, bán bớt các dự án mà họ thấy họ không đủ vốn để làm hoặc là nếu có triển khai thì dễ bị thu hồi dự án.

Họ cũng có thể tái cấu trúc doanh nghiệp bằng cách giảm nhân sự và tập trung vào những dự án cốt lõi để ra dòng tiền trước bởi vì có dòng tiền mới có thể duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh. Họ cũng tái cấu trúc bằng cách tập trung vào những dự án tạo ra dòng tiền và có thể phải cắt giảm bớt nhân sự, chi phí.

Ông Hà chia sẻ, qua quá trình làm việc với một số doanh nghiệp bất động sản đang khó khăn về dòng tiền, ông thấy họ mong muốn tiếp tục được hoàn thiện các dự án dang dở sắp hoàn thiện để bán hàng nhanh thu tiền về giải quyết khó khăn trước mắt.

Tuy nhiên, thời gian qua doanh nghiệp bất động sản huy động tiền nhiều từ trái phiếu và giờ đang chịu áp lực đáo hạn nợ, bảo vệ uy tín. Họ rất khó phát hành trái phiếu mới, trong khi đó nhà đầu tư lại mong đáo hạn trái phiếu trước hạn để thu tiền về.

Trong tình thế đó, một số doanh nghiệp bất động sản hiện nay đã phải trả trước tiền trái phiếu cho nhà đầu tư bằng cách hoán đổi căn hộ. Nhưng sau đó nhận thấy trả căn hộ cho trái chủ cũng làm dòng tiền mặt bị ảnh hưởng nên họ dừng chương trình này và gây mất niềm tin cho nhà đầu tư.

Theo đó, ông Hà cho rằng trong năm 2023 doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục gặp 2 khó khăn, một là huy động vốn để thực hiện dự án cũ và mới. Room tín dụng cho bất động sản năm nay thì hết rồi, chỉ còn trông chờ sang năm nhưng trong bối cảnh tất cả ngân hàng tăng lãi suất huy động và lãi suất cho vay như thế này, việc tiếp cận vốn sẽ vẫn là khó khăn.

“Tôi thấy nhiều doanh nghiệp còn phải vay ngoài lãi với lãi suất 20-30%, cho thấy họ thực sự khó khăn. Lãi suất chỉ cần cao hơn 12% là đã rất khó cho doanh nghiệp.

Hai là tiếp tục phải trả nợ trái phiếu. Và theo ông Hà, đây là khúc cua định mệnh rất khó khăn đối với doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới.

Ông Mohammad Mudasser cho biết, bất động sản có hai nhóm khách hàng chính là nhóm khách hàng thực sự có nhu cầu mua bất động sản để ở và nhóm khách hàng mua bất động sản để đầu tư.

Khách hàng mua nhà để ở, chủ yếu là người mua nhà lần đầu, quyết định mua nhà chủ yếu phụ thuộc cảm xúc muốn ở đâu. Còn khách mua nhà để đầu tư quyết định dựa trên đánh giá rủi ro và lợi nhuận mang lại. Vậy nên các doanh nghiệp khi cung cấp vốn cần cân nhắc đặc thù hai nhóm khách hàng này.

Hiện các công ty bất động sản phụ thuộc vào hai kênh gọi vốn gồm tổ chức tài chính (chủ yếu là ngân hàng) và trái phiếu doanh nghiệp. Vị này cho rằng trái phiếu doanh nghiệp là nguồn vốn phù hợp thay vì ngân hàng nếu dòng tiền được đảm bảo.

Trong hai năm qua các công ty bất động sản gặp khó khăn trong việc duy trì thanh khoản, do tác động lớn từ kinh tế vĩ mô và nhu cầu của khách hàng không còn quá lớn. Bên cạnh đó, việc không thanh toán được trái phiếu đến hạn sẽ ảnh hưởng đến uy tín của công ty.

Vậy nên, ông Mohammad Mudasser nhận thấy những giải pháp như đề cập ở trên là cách duy nhất trong tình trạng hiện nay. Khi lãi suất càng tăng, doanh nghiệp có thể cân nhắc tới nguồn vốn ngoài ngân hàng, có thể huy động từ các kênh khác trong và ngoài nước. Doanh nghiệp cũng cần lưu ý chi phí sử dụng vốn, chi phí lãi vay nếu vượt hiệu suất đầu tư thì nên xem việc sử dụng nguồn vốn đó.

Theo Nhịp sống Doanh nghiệp Sao chép

Cùng chuyên mục Bất động sản

TP. Hồ Chí Minh ban hành quy định mới về tách, hợp thửa

Ngày 31/10, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 100 quy định điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đất trên địa bàn.

Cả nước có 4 dự án nhà ở xã hội đã khởi công xây dựng với quy mô hơn 2.000 căn trong quý 3 Mục sở thị sân golf Phú Quốc được đài truyền hình Hàn Quốc ca ngợi

Cả nước có 4 dự án nhà ở xã hội đã khởi công xây dựng với quy mô hơn 2.000 căn trong quý 3

Một số dự án làm lễ động thổ như: dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên của Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành – TPHCM; dự án nhà ở an sinh xã hội – khu 6 Vietsing – Bình Dương của Tổng Công ty đầu tư và phát triển CN – CTCP.

Quốc hội yêu cầu tập trung triển khai đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội Hải Phòng cho phép mở bán 636 căn nhà ở xã hội

Hà Nội họp bàn gỡ vướng cho 5 dự án bất động sản chậm triển khai nhiều năm

Sáng 30/10, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Trần Sỹ Thanh đã chủ trì cuộc họp nghe báo cáo và chỉ đạo giải quyết những nội dung tồn tại, vướng mắc đối với 5 dự án đầu tư chậm triển khai, chậm đưa vào sử dụng trên địa bàn.

Doanh thu quý III/2024 của Vinhomes đạt kỷ lục, lợi nhuận sau thuế giảm 16% Giao dịch đất nền bất ngờ giảm trong quý 3, tồn kho gần 9.000 nền

Giao dịch đất nền bất ngờ giảm trong quý 3, tồn kho gần 9.000 nền

Theo tổng hợp số liệu từ 60/63 Sở Xây dựng các địa phương có báo cáo, quý 3/2024 cả nước có 102.966 giao dịch đất nền thành công trong khi quý 2 trước đó là 124.991 giao dịch.

Đất nền phía Nam “bất động” chờ hồ sơ thuế Đất nền phía Nam bất ngờ tăng giao dịch gấp 2- 3 lần, giá cao nhất chạm mốc 140 triệu đồng mỗi m2

Giá đất tăng “vùn vụt”, cổ phiếu bất động sản vẫn “ngụp lặn” dưới đáy, điều gì đang xảy ra?

Gần như tất cả các phân khúc bất động sản từ đất nền, nhà ở thấp tầng, chung cư cao cấp đến chung cư bình dân, chung cư cũ đều tăng nóng thời gian qua. Tuy nhiên, cổ phiếu bất động sản vẫn “ngụp lặn” dưới vùng đáy dài hạn.

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội: Thị trường bất động sản phát triển chưa bền vững Đại biểu Quốc hội: Cần hạn chế những tăng giảm bất thường của thị trường bất động sản

Liên tục “đón tin vui” từ hạ tầng, bất động sản cận sân bay Long Thành tăng nhịp cuối năm

Sân bay Long Thành dự kiến đưa vào khai thác giai đoạn 1 trong năm 2026. Bên cạnh đẩy nhanh tiến độ dự án thì các dự án hạ tầng giao thông phục vụ kết nối Sân bay cũng đang được Trung ương và tỉnh Đồng Nai triển khai đồng loạt.

Lộ diện loạt tuyến đường nghìn tỉ kết nối Tp.HCM với sân bay Long Thành Nam Long thành lập 2 pháp nhân nhận chuyển nhượng bất động sản tại dự án Waterpoint

TP.HCM có không gian bán lẻ chất lượng cao đầu tiên trong khu vực

Trong quý III/2024, dự án Parc Mall được ra mắt tại quận 8, TP. Hồ Chí Minh mang đến không gian bán lẻ chất lượng cao đầu tiên trong khu vực và chào đón đa dạng khách thuê trong và ngoài nước.

Giá USD ngân hàng "hạ nhiệt", thị trường tự do tăng mạnh Đẩy mạnh kinh doanh số, HDBank báo lãi vượt 12.650 tỷ, tăng 46,6%, triển khai chia cổ tức 20%

Quảng Ninh bắt đầu nhận hồ sơ mua căn hộ dự án nhà ở xã hội đầu tiên, giá chỉ 16,2 triệu đồng/m2

Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh mới đây đã phát đi Thông báo tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua tại dự án Khu nhà ở xã hội thuộc khu dân cư đồi ngân hàng, phường Hồng Hải và phường Cao Thắng, thành phố Hạ Long.

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội: Thị trường bất động sản phát triển chưa bền vững Đại biểu Quốc hội: Cần hạn chế những tăng giảm bất thường của thị trường bất động sản

Đại biểu Quốc hội: Cần hạn chế những tăng giảm bất thường của thị trường bất động sản

Giá bất động sản dĩ nhiên sẽ có chu kỳ lên xuống, việc cần làm là duy trì nhịp độ, giữ tính quy luật, hạn chế những tăng giảm đột ngột, bất thường. Trong đó, trách nhiệm của nhà nước là tạo ra sân chơi, môi trường bình đẳng cho thị trường bất động sản.

Huyện vùng ven Hà Nội thông báo tổ chức đấu giá đất trở lại sau vụ được trả tới 100 triệu đồng/m2 Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội: Thị trường bất động sản phát triển chưa bền vững

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội: Thị trường bất động sản phát triển chưa bền vững

Thị trường bất động sản phát triển chưa bền vững, mất cân đối cung - cầu; giá bất động sản còn cao so với thu nhập của đa số người dân; nhiều khu đô thị bỏ hoang; quản lý chung cư mini còn nhiều bất cập…

Nghệ An giao đất cho Eurowindow xây khu đô thị hơn 4.000 tỷ đồng Huyện vùng ven Hà Nội thông báo tổ chức đấu giá đất trở lại sau vụ được trả tới 100 triệu đồng/m2

Nghệ An giao đất cho Eurowindow xây khu đô thị hơn 4.000 tỷ đồng

Ông Nguyễn Văn Đệ, Phó chủ tịch UBND tỉnh Nghệ An vừa ký Quyết định số 386/QĐ-UBND về việc giao đất (đợt 1) cho Công ty TNHH đầu tư phát triển bất động sản Eurowindow Sport City để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới tại phường Đông Vĩnh và phường Cửa Nam, TP. Vinh.

Dragon Capital giảm sở hữu tại Đất Xanh xuống dưới 11% Chưa từng có trong lịch sử: 93% căn hộ Sun Group từ 1 tỷ đồng đã hết veo ngay khi mở bán