Đã qua thời xem đầu tư bất động sản là một “cuộc chơi tài chính”

Những căn nhà cắt lỗ hàng tỷ đồng, những mảnh đất sụt giá vài trăm triệu hiện đang xuất hiện nhan nhãn trên thị trường bất động sản. Nhiều người đặt câu hỏi, đây là hệ luỵ của thị trường sau thời gian nóng sốt? là cuộc thanh lọc đúng nghĩa của bất động sản?

Căn nhà phố 8,5 tỷ đồng tại một khu đô thị hiện đang rao bán 6,5 tỷ đồng nhưng chưa ai chốt. Mảnh đất 50m2 tại một khu dân cư mới thuộc khu Đông TP.HCM bán giá 2,4 tỷ đồng/nền, lỗ 400 triệu đồng so với giá mua vào nhưng vẫn chưa bán được.

Trong khoảng 2-3 tháng nay, tỉ lệ nhà rao bán “ngộp” mà các môi giới nhận được tăng lên theo ngày. Không chỉ đất nền, căn hộ bàn giao cũng cắt lỗ với mức giá vài trăm triệu đồng.

Điều này để thấy, sự khó khăn của nhà đầu tư, của thị trường bất động sản đang tăng lên. Những người “ôm” nhiều lô đất ngậm ngùi vì bán mãi không được. Hoặc nếu bán được cũng bị bên mua ép giá khá nhiều mới đi đến giao dịch thành công.

Câu nói “có bất động sản là giàu” gần như không còn đúng với giai đoạn hiện nay. Các nhà đầu tư cá nhân vật lộn với những khó khăn. Thị trường rơi vào trầm lắng giao dịch kéo dài. Tỉ lệ hàng cắt lỗ tăng lên. Những giao dịch xuất hiện lẻ tẻ trên thị trường bất động sản lúc này chủ yếu đến từ hàng ngộp. Có một số người trong ngành cho rằng, không nghĩ thị trường địa ốc lại rơi vào tình cảnh khó khăn như hiện nay. Tình trạng sụt thanh khoản kéo dài gần một năm, tạo sự bất động ở một số phân khúc.

Những nhà đầu tư liên tục gửi bán nhà với giá giảm mạnh nhất kể từ thời điểm năm 2014 đến nay cho thấy, sức chống cự với thị trường đang yếu dần. Những tài sản đáng nhẽ là “siêu lợi nhuận” cho nhà đầu tư hiện nằm bất động, không có giao dịch. Tình cảnh này đối lập hoàn toàn giai đoạn 2018-2019. Thậm chí là khác xa thời điểm đầu năm 2022, khi mà các bất động sản nhà đầu tư nắm giữ vẫn tăng giá mạnh.

Ở góc độ nhà đầu tư cá nhân, thị trường bất động sản từng là sân chơi “làm giàu” của không ít người. Thế nhưng, hiện nay đang diễn biến theo chiều ngược lại.

Nhiều người đặt câu hỏi, phía sau những khoản đầu tư “siêu lợi nhuận” từ bất động sản của các nhà đầu tư trước đến nay là gì? Theo ông Lê Quốc Kiên, cố vấn đầu tư bất động sản, đó là hệ quả của không ít nhà đầu tư “tay không bắt giặc” nhưng còn thắng lớn hơn những người bỏ tiền thật. Nghịch lý này của thị trường địa ốc đã âm thầm diễn ra nhiều năm qua.

Không ít nhà đầu tư vào thị trường và xem bất động sản như một công cụ để thực hiện “cuộc chơi tài chính”, cho nên thị trường đã tồn tại những bất ổn. Nhiều nhà đầu tư bỏ qua câu hỏi: vị trí bất động sản ở đâu, loại hình gì, nhu cầu sử dụng thực tế thế nào, giá trị thị trường khu vực, uy tín chủ đầu tư ra sao… tất cả không bằng kì vọng lợi nhuận. Nhiều trường hợp nhà đầu tư không biết chính xác mảnh đất ở vị trí nào từ lúc mua đến lúc bán. Họ chỉ quan tâm chi phí sử dụng vốn bao nhiêu, giá bất động sản kì vọng đã tăng lên được bao nhiêu…

Theo ông Kiên, đã không ít trường hợp nhà đầu tư dùng đòn bẩy kiểu như vay 6 tỷ đồng, trong đó lấy 5 tỷ mua bất động sản còn 1 tỷ để dành đóng lãi vay trong 1-2 năm, chờ tài sản tăng giá bán. Thế nhưng, họ lại luôn thắng đậm, hơn cả nhà đầu tư có sẵn dòng tiền.

“Việc giá bất động sản tăng liên tục trong thời gian dài đã làm rất nhiều tiền bạc của cải của xã hội dồn vào cuộc chơi tài chính. Trong khi nhu cầu sử dụng cuối không nhiều. Điều này gây ra mất cân đối nghiêm trọng giữa lao động, làm việc, sản xuất kinh doanh - hoạt động tạo ra của cải vật chất cho xã hội, với đầu cơ bất động sản- chỉ mua để không chờ tăng giá. Và, hệ luỵ để lại cho chính nhà đầu tư, cho xã hội là không hề nhỏ. Đó là lý do tạo nên sự trầm lắng rõ rệt của thị trường bất động sản hiện tại”, ông Kiên cho hay.

Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Group cho rằng, nguồn cơn sâu xa việc trầm lắng của thị trường hiện nay đến từ sự phát triển nóng và bất cân đối của thị trường trong những năm trước. Sau giai đoạn khủng hoảng 2008 – 2012 thị trường bất động sản bắt đầu chu kỳ hồi phục và tăng trưởng mới, giai đoạn 2015 – 2019 thị trường chứng kiến sự tăng nóng cả nguồn cung, tiêu thụ và nhất là mặt bằng giá. Nếu so với 2015 giá bán bất động sản hiện nay tăng trung bình 2 – 3 lần, tùy theo từng khu vực, thậm chí nhiều nơi mức tăng 7 – 10 lần (những dự án đất nền mang tính đầu cơ ở vùng xa).

Đáng nói, khách mua bất động sản chủ yếu là nhà đầu tư, sử dụng đòn bẩy đến 70% - 80%. Điều này dẫn đến rủi ro khi thị trường bất ổn nhà đầu tư sẽ bán tháo bất động sản để thu hồi vốn.

Theo các chuyên gia trong ngành, thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Là sân chơi dành cho các nhà đầu tư sử dụng vốn thật, tiền nhàn rỗi, tiền từ thu nhập ổn định của hoạt động sản xuất kinh doanh khác. Các sản phẩm bất động sản phải hướng đến nhu cầu sử dụng thật, có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng.