Động lực định hình thị trường bất động sản
Theo JLL Việt Nam, yếu tố quan trọng nhất định hình thị trường bất động sản hiện nay không chỉ nằm ở các chỉ số tăng trưởng kinh tế, mà được hỗ trợ bởi ba động lực mang tính cấu trúc gồm đầu tư hạ tầng quy mô lớn, cải cách thể chế và sự dịch chuyển của dòng vốn trong nước và quốc tế.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc của JLL Việt Nam cho biết, TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị lớn nhất kể từ sau sự hình thành của Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm. Trong vòng sáu tháng qua, hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược được đẩy nhanh hoặc chính thức khởi công, mở rộng đáng kể không gian phát triển của Thành phố đồng đều về các hướng của thành phố.
Nổi bật nhất là Thành phố đã thúc đẩy chiến lược phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) thông qua việc quy hoạch gần 940 ha dọc tuyến Metro số 2. Đồng thời, dự án cải tạo Rạch Xuyên Tâm cũng đang được đẩy nhanh gấp đôi tiến độ được kỳ vọng sẽ tạo ra các cụm đô thị mới ngoài khu trung tâm truyền thống.
Nhóm dự án liên kết vùng như cao tốc TP. Hồ Chí Minh – Mộc Bài, tuyến vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu, cao tốc đô thị Hồ Tràm – Sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức – Long Thành và các cây cầu kết nối TP. Hồ Chí Minh - Đồng Nai đang tạo ra những thay đổi mang tính cấu trúc đối với dòng vốn đầu tư, nhu cầu nhà ở, logistics và các hoạt động thương mại trong khu vực.
Thực tế cũng cho thấy nguồn cung và dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển ngày càng rõ nét từ khu vực trung tâm sang các hành lang tăng trưởng mới dọc Vành đai 3, Long Thành, Bình Dương và Long An, phản ánh xu hướng phát triển đô thị đa cực đang dần hình thành trên toàn vùng TP. Hồ Chí Minh mở rộng.
Cùng với đó, năm 2026 là giai đoạn đầu thị trường vận hành trên Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Nửa đầu năm hoàn thiện Nghị định 226/2025/NĐ-CP và 151/2025/NĐ-CP được xem là yếu tố then chốt, hứa hẹn tạo ra những tác động sâu rộng đến các vấn đề về đất đai. Đặc biệt, TP. Hồ Chí Minh ban hành bảng giá đất mới theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND từ 1/1/2026, được kỳ vọng sẽ giúp chuẩn hóa nghĩa vụ tài chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án.
Theo bà Huyền Trang, những gì đang diễn ra tại TP. Hồ Chí Minh không đơn thuần là sự phục hồi của thị trường bất động sản sau một giai đoạn điều chỉnh. Thị trường đang chứng kiến sự hội tụ của ba yếu tố mang tính nền tảng gồm hạ tầng, thể chế và dòng vốn, tạo tiền đề cho một chu kỳ tăng trưởng mới.
Điểm đáng chú ý là tăng trưởng trong giai đoạn tới sẽ không còn tập trung vào khu vực trung tâm truyền thống mà sẽ lan tỏa sang các cực phát triển mới được dẫn dắt bởi hệ thống metro, các hành lang logistics và những dự án hạ tầng liên vùng quy mô lớn. "Đối với nhà đầu tư và doanh nghiệp, đây là thời điểm cần nhìn xa hơn ranh giới của khu trung tâm để nắm bắt các cơ hội tăng trưởng dài hạn trên toàn Thành phố và vùng kinh tế phía Nam,” chuyên gia JLL kết luận.
Phục hồi chọn lọc
Báo cáo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh quý II/2026 cho thấy, đà phục hồi được củng cố bởi hạ tầng và niềm tin thị trường, nhưng áp lực chi phí vốn tiếp tục định hình hành vi người mua
Sau giai đoạn điều chỉnh 2022-2024 và có dấu hiệu phục hồi năm 2025, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh (cũ) đang bước sang giai đoạn mới với tín hiệu tích cực trên hầu hết phân khúc.
Theo tờ trình của Thành ủy TP. Hồ Chí Minh về báo cáo tình hình kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh 6 tháng đầu năm 2026, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận GRDP tăng 8,55%, khẳng định vai trò đầu tàu kinh tế. Thành phố thu hút 7,5 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tăng 89,7% so với cùng kỳ. Còn theo Sở Du lịch TP. Hồ Chí Minh, thành phố đã đón 6,4 triệu lượt khách quốc tế (tăng 48,5% so với cùng kỳ), thúc đẩy thương mại, bán lẻ và dịch vụ.
Thị trường nhà ở đang cho thấy những tín hiệu phục hồi tích cực nhưng vẫn mang tính chọn lọc. Dữ liệu nửa đầu năm 2026 của JLL, chỉ ra, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mới mở bán, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên gần 342.300 căn. Trong đó, khu Đông chiếm 70% nguồn cung mới, với 43,2% căn hộ thuộc phân khúc cao cấp.
Thị trường ghi nhận khoảng 3.600 giao dịch thành công, với tỷ lệ hấp thụ lũy kế duy trì ở mức trên 99,3%, phản ánh niềm tin tích cực dù áp lực lãi suất khiến người mua thận trọng hơn. Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ quý II/2026 đạt khoảng 98,1 triệu đồng/m², tăng gần 10,5% so với cùng kỳ năm trước.
Ở phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung mới tiếp tục cải thiện trong nửa đầu năm 2026 nhờ sự trở lại của các dự án quy mô lớn tại khu phía Đông và phía Bắc như The Global City (Phân khu SOLA), Senturia An Phú và Vinhomes Saigon Park, ghi nhận 4.100 căn mở bán mới.
Nhu cầu thị trường ghi nhận khoảng 4.250 giao dịch thành công, tập trung chủ yếu vào các sản phẩm thuộc đại đô thị hoặc khu dân cư được quy hoạch đồng bộ với hệ thống tiện ích hoàn chỉnh. Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, các chính sách thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư đã trở thành đòn bẩy chính giúp duy trì sức cầu.
Đáng chú ý, tâm lý người mua đã có sự thay đổi rõ rệt: thay vì quyết định dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, người mua ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên lựa chọn các dự án có pháp lý minh bạch và kết nối hạ tầng tốt. Mặt bằng giá sơ cấp phân khúc nhà liền thổ đạt khoảng 195 triệu đồng/m² đất. Do nguồn cung lớn với mức giá phải chăng hơn xuất hiện tại các dự án nằm ngoài trung tâm, mặt bằng giá trong quý ghi nhận giảm 56,3% so với cùng kỳ năm trước.
Trong khi đó, phân khúc văn phòng ghi nhận tăng trưởng ổn định. Tổng nguồn cung văn phòng hạng A và B tại TP. Hồ Chí Minh không ghi nhận nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm, đạt khoảng 1,9 triệu m² sàn. Tỷ lệ trống văn phòng hạng A giảm xuống còn khoảng 17,6% (từ mức 18,8% trong Q1) với lượng hấp thụ nửa đầu năm đạt 11.700 m² sàn, tập trung chủ yếu ở các tòa văn phòng mới hoàn thành trong năm 2025.
Bên cạnh các giao dịch thuê mới, thị trường cũng ghi nhận số lượng đáng kể các giao dịch di dời hoặc mở rộng, dẫn dắt bởi các nhóm ngành như công nghệ, tài chính, bất động sản và dịch vụ chuyên nghiệp.
Định hướng phát triển Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam (VIFC) tại khu trung tâm và Thủ Thiêm được kỳ vọng sẽ trở thành chất xúc tác lớn nhất cho thị trường văn phòng trong thập kỷ tới. VIFC không chỉ tạo nhu cầu thuê mới từ các ngân hàng đầu tư, công ty quản lý quỹ, fintech, bảo hiểm và các tổ chức tài chính quốc tế mà còn thúc đẩy sự hình thành của một hệ sinh thái dịch vụ chuyên nghiệp xung quanh khu vực này.
Thị trường bán lẻ khu vực trung tâm tiếp tục là một trong những phân khúc hoạt động tích cực. Tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ trọng điểm toàn thị trường hiện đạt khoảng 702.000 m² sàn cho thuê, không có nguồn cung mới gia nhập trong nửa đầu năm 2026.
Tại quý II/2026, tỷ lệ trống thị trường bán lẻ trọng điểm TP. Hồ Chí Minh chỉ khoảng 4,4%, thuộc nhóm thấp nhất trong khu vực Đông Nam Á. Khu trung tâm đã chào đón hàng loạt thương hiệu quốc tế danh tiếng như Victoria's Secret, The Hour Glass, Ralph Lauren và Pleats Kora, khẳng định vững chắc vị thế là điểm đến hàng đầu cho các nhãn hàng cao cấp.
Khu ngoài trung tâm ghi nhận mức hấp thụ thuần âm khoảng 6.700 m² trong nửa đầu năm 2026. Tuy nhiên, con số này chủ yếu phản ánh việc tái cấu trúc mặt sàn khách thuê theo chu kỳ, gây tác động tạm thời lên diện tích trống, hơn là sự suy giảm của nhu cầu bán lẻ. Hoạt động cho thuê vẫn duy trì, được thúc đẩy bởi sự mở rộng của các thương hiệu ẩm thực và thời trang.
