Nhận định về điều này, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập cho rằng, hiện tại thị trường bất động sản chưa xuất hiện tình trạng bán tháo hay bán lỗ diện rộng, mà chủ yếu đang chậm thanh khoản.
Theo ông Kiên, có 3 nguyên nhân. Thứ nhất, độ trễ của thị trường trước biến động lãi suất. Bất động sản thường phản ứng chậm vài tháng sau khi lãi suất tăng. Lãi suất bắt đầu tăng rõ rệt từ tháng 2/2026, nên nhiều nhà đầu tư vẫn còn nguồn tiền tích lũy để gồng lãi. Phần lớn đang chờ thêm 6 tháng để quan sát xem lãi suất có hạ nhiệt hay không.
Thứ hai, chủ đầu tư khó giảm giá trong cùng một dự án, vì sẽ gây phản ứng từ những khách hàng đã mua trước đó.
Thứ ba, với các dự án mới, chủ đầu tư có nhiều lựa chọn hơn. Nếu cần bán hàng sớm, họ có thể điều chỉnh giá bán thấp hơn kỳ vọng ban đầu.
Ví dụ, nếu kế hoạch ban đầu là 100 triệu đồng/m2, trong bối cảnh thanh khoản chậm họ có thể điều chỉnh xuống khoảng 95 triệu đồng/m2. Đồng thời kết hợp thêm các chính sách hỗ trợ như giãn tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ lãi suất ngân hàng. Ngược lại, nếu chưa chịu áp lực tài chính, chủ đầu tư có thể hoãn kế hoạch mở bán để chờ thời điểm thuận lợi hơn.
Theo ông Kiên, tâm lý người mua có thể bị xáo trộn trong ngắn hạn. Những khách hàng đã booking hoặc đặt cọc trong đầu năm 2026 có xu hướng thận trọng hơn. Một số có thể bỏ cọc hoặc hoàn booking, tạm thời dừng giao dịch để theo dõi diễn biến thị trường trong vài tháng tới.
Thông thường, khoảng 6 tháng sau khi lãi suất tăng, nếu lãi suất và room tín dụng vẫn không cải thiện, thị trường có thể bắt đầu xuất hiện làn sóng giảm giá hoặc bán tháo trên diện rộng. Yếu tố bất ngờ như chiến tranh có thể làm tâm lý thị trường thận trọng hơn, khiến thanh khoản giảm sâu và đẩy nhanh thời điểm điều chỉnh giá nếu lãi suất và tín dụng tiếp tục bị siết. Nếu có điều chỉnh giá, nhóm giảm giá đầu tiên thường là nhà đầu tư thứ cấp, tùy theo thời điểm mua.
Nhóm mua giai đoạn 2020–2021: Khi cộng thêm chi phí sử dụng vốn (lãi vay hoặc lãi suất gửi tiết kiệm), mức giá hiện tại thường đủ để họ hòa vốn hoặc “về bờ”. Nếu kẹt dòng tiền và cần thu hồi vốn, họ có thể giảm khoảng 10% để thoát hàng.
Nhóm mua giai đoạn 2022 – giữa năm 2024: Dù tính thêm chi phí vốn, nhiều trường hợp vẫn đang lãi khoảng 20–30%. Nếu kẹt dòng tiền và cần thanh khoản nhanh, họ có thể giảm bớt lợi nhuận khoảng 10% để chốt giao dịch.
Nhóm mua cuối 2024 – 2025: Đây là nhóm dễ gặp áp lực nhất, nhưng lại đang còn thời hạn lãi suất khuyến mãi đến cuối 2026. Nếu dùng đòn bẩy tài chính cao, dự đoán trước khả năng bị kẹt dòng tiền sau khi hết thời gian khuyến mãi lãi suất, họ có thể tranh thủ bán lỗ để thu hồi vốn.
"Nhóm nhà đầu tư đang cầm tiền có cơ hội tốt trong 2026. Nhưng, theo quan sát, nhóm muốn bán nhiều hơn nhóm cầm tiền", ông Kiên nhấn mạnh.
Còn theo quan điểm của ông Nguyễn Thái Bình - Chủ tịch Đông Tây Land, thị trường biến động có thể ảnh hưởng đến thanh khoản trong ngắn hạn nhưng không làm tắc giao dịch bất động sản.
Bởi lẽ, những năm vừa qua, khách hàng mua bất động sản đều có sự lựa chọn, cân nhắc rất kỹ mới xuống tiền. Thị trường đã qua giai đoạn "dễ dãi" trong lựa chọn hay chạy theo "sóng" mà tập trung vào giá trị tài sản, giá trị khai thác, vận hành. Vì thế, khi "đầu vào" đã chắc chắn thì khó khăn hay khủng hoảng có xảy ra, rủi ro sẽ ít.
"Việc lãi suất tăng sẽ ảnh hưởng phần nào đến quyết định mua ở/đầu tư nhưng ai có nhu cầu thì vẫn mua. Những người có tài chính tốt thì bất động sản vẫn là kênh được quan tâm. Chỉ là, trong bối cảnh biến động, người mua sẽ cân nhắc mua thời gian nào là tốt nhất, tài sản giá trị bao nhiêu là phù hợp nhất", ông Bình nói.
Chung quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, rất khó để thị trường diễn ra tình trạng bán tháo, cắt lỗ. Trong bối cảnh lãi suất tăng, khách mua nào vay thì phải bán gấp với giá thấp hơn. Trong khi thực tế, hiện nay nhu cầu thị trường rất lớn nên chỉ cần có người bán rẻ là có người vào mua liền.
