Loại hình bất động sản nào sẽ chiếm ưu thế trong chu kỳ mới?

Theo Savills, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang ghi nhận sự phục hồi rõ nét về thanh khoản, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Năm 2025, GDP cả nước tăng 8%, cùng dòng vốn FDI đạt 38,4 tỷ USD, góp phần củng cố niềm tin của cả người mua lẫn nhà phát triển dự án.

Tuy nhiên, trái ngược với sự cải thiện về thanh khoản, nguồn cung nhà ở mới vẫn ở mức hạn chế khi nhiều dự án tiếp tục chờ hoàn thiện thủ tục pháp lý hoặc chỉ triển khai các giai đoạn tiếp theo. Điều này khiến quỹ đạo ngắn hạn của thị trường tiếp tục phụ thuộc vào mức độ cải thiện của công tác phê duyệt và phát triển quỹ đất, đồng thời góp phần duy trì mặt bằng giá ở mức cao.

Bất động sản nhà ở: Thanh khoản phục hồi, nguồn cung vẫn hạn chế

Trước thực trạng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, người mua được dự báo sẽ dịch chuyển dần ra các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận như Bình Dương (cũ), nơi sở hữu nhiều lựa chọn hơn về mặt giá cả. Cùng với đó, sự phát triển của các dự án đại đô thị quy mô lớn và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng đang thúc đẩy mạnh mẽ xu hướng mở rộng thị trường nhà ở ra ngoài khu vực trung tâm.

Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ bổ sung khoảng 58.000 căn từ 80 dự án, trong đó khu Đông chiếm khoảng 50% nguồn cung và tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, nguồn cung mới vẫn chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu hoặc các dự án được tái khởi động, phản ánh thực tế rằng quá trình phê duyệt và phát triển dự án vẫn cần thêm thời gian để thực sự cải thiện.

Theo báo cáo thị trường quý IV/2025 của Savills, những diễn biến trong năm qua cho thấy thanh khoản thị trường đã cải thiện đáng kể. Phân khúc căn hộ ghi nhận khoảng 11.500 giao dịch, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 82%, mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Riêng quý IV/2025 ghi nhận khoảng 5.000 giao dịch, phản ánh sự cải thiện rõ rệt của nhu cầu vào giai đoạn cuối năm.

Giá bán căn hộ sơ cấp đạt trung bình 102 triệu đồng/m2, tiếp tục xu hướng tăng khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Phân khúc trên 110 triệu đồng/m2 hiện chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ còn lại 12%, cho thấy sự mất cân đối đáng kể trong cơ cấu sản phẩm trên thị trường.

Biệt thự, nhà liền kề: Đại đô thị dẫn dắt nguồn cung mới

Phân khúc biệt thự và nhà liền kề cũng ghi nhận sự dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ngoài trung tâm, gắn liền với sự phát triển của các đại đô thị và hạ tầng kết nối liên vùng. Động lực thị trường nhiều khả năng sẽ tập trung tại những khu vực có quy hoạch rõ ràng và khả năng kết nối thuận lợi, trong khi mặt bằng giá ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào vị trí và khả năng tiếp cận các tuyến giao thông trọng điểm.

Xu hướng phát triển này dự kiến sẽ tiếp tục duy trì trong những năm tới. Đến năm 2028, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 15.500 căn từ 22 dự án, với khoảng 90% nguồn cung tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè và Quận 12 (trước sáp nhập).

Theo dữ liệu thị trường của Savills, trong năm 2025, nguồn cung mới của phân khúc này tăng mạnh lên khoảng 4.100 căn, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên 4.800 căn, tăng đến 397% theo năm. Lượng giao dịch đạt khoảng 2.000 căn, phản ánh sự quan tâm đáng kể đối với các dự án quy mô lớn tại khu vực ven.

Giá bán trung bình đạt khoảng 233 triệu đồng/m2 đất, có sự sụt giảm so với cùng kỳ năm trước do nguồn cung mới tập trung nhiều hơn ở các khu vực có mặt bằng giá thấp hơn khu trung tâm. Tuy nhiên, đối với những khu vực nằm xa các trung tâm dân cư hiện hữu, nhu cầu ở thực trong dài hạn vẫn có thể đối mặt với một số yếu tố không chắc chắn, đặc biệt khi tiến độ phát triển hạ tầng và sự hình thành cộng đồng cư dân chưa đồng bộ.

Bất động sản bán lẻ: Các dự án mới chú trọng vào thiết kế không gian

Thị trường bán lẻ TP. Hồ Chí Minh cũng được dự báo phát triển mạnh theo hướng nâng cao trải nghiệm khách hàng, với các mô hình tích hợp ẩm thực, giải trí và lifestyle ngày càng chiếm tỷ trọng lớn. Các dự án mới có xu hướng chú trọng hơn vào thiết kế không gian và định vị thương hiệu nhằm tạo sự khác biệt so với mô hình trung tâm thương mại truyền thống.

Hoạt động cho thuê đang có sự phân hóa rõ rệt: khu vực trung tâm tiếp tục thu hút các thương hiệu quốc tế và cửa hàng flagship, trong khi khu vực ngoài trung tâm trở thành điểm đến của các nhãn hàng F&B, thời trang nhờ giá thuê cạnh tranh và khả năng tiếp cận lượng khách địa phương lớn.

So với các thị trường như Bangkok hay Jakarta, mật độ bán lẻ tại TP. Hồ Chí Minh vẫn ở mức thấp, cho thấy dư địa phát triển đáng kể trong dài hạn.

Về nguồn cung, đến năm 2028 thị trường dự kiến bổ sung khoảng 46.460 m2 diện tích bán lẻ, với 61% tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm. Tính đến năm 2025, tổng nguồn cung bán lẻ đạt khoảng 1,6 triệu m2, công suất thuê đạt 94%. Đáng chú ý, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng (RSGS) của thành phố tăng 16% so với cùng kỳ, đạt khoảng 1,95 triệu tỷ đồng.

Động lực tiêu dùng nội địa mạnh mẽ này được kỳ vọng sẽ tiếp tục hỗ trợ nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ trong tương lai.

Văn phòng: Nhu cầu ổn định, nguồn cung mới nâng chuẩn

Trong thời gian tới, thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh được dự báo tiếp tục duy trì trạng thái ổn định, với động lực chính đến từ các ngành tài chính, bảo hiểm, bất động sản (FIRE) và công nghệ. Nhu cầu thuê vẫn duy trì tích cực nhờ sự mở rộng hoạt động của doanh nghiệp trong bối cảnh kinh tế phục hồi và dòng vốn ngoại tiếp tục chảy vào các lĩnh vực dịch vụ, kỹ thuật số.

Xu hướng thuê hiện nay cho thấy 2 động lực song song: doanh nghiệp vẫn mở rộng quy mô nhưng đồng thời thận trọng hơn trong việc kiểm soát chi phí vận hành. Điều này thúc đẩy nhiều khách thuê tối ưu hóa diện tích và ưu tiên các tòa nhà có mức giá cạnh tranh. Văn phòng hạng C vì vậy chiếm tỷ trọng lớn trong diện tích thuê mới, trong khi các doanh nghiệp công nghệ tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thị trường.

Về nguồn cung văn phòng, trong năm 2026, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 53.684 m2 từ 7 dự án, trong đó dự án hạng A The Kross chiếm khoảng 61% nguồn cung mới.

Đến năm 2028, tổng nguồn cung tương lai dự kiến đạt khoảng 173.402 m2 từ 13 dự án, tập trung chủ yếu tại Quận 1, Quận 7 và Quận 9 (trước sáp nhập). Ở giai đoạn gần đây, thị trường ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ rệt khi năm 2025, tổng diện tích hấp thụ đạt hơn 127.000 m², mức cao nhất trong 3 năm qua.

Ngành Công nghệ Thông tin và Truyền thông (ICT) chiếm khoảng 35% tổng diện tích thuê mới, tiếp tục là nhóm khách thuê chủ lực. Giá thuê trung bình toàn thị trường tăng 6% theo năm, phản ánh nhu cầu ổn định và xu hướng nâng cấp không gian làm việc của doanh nghiệp.