Thời gian gần đây, câu chuyện giá chung cư tại các đô thị lớn Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh tăng cao, không chỉ vượt quá khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp mà còn nằm ngoài tầm với của cả những người thuộc nhóm thu nhập trung bình cao đang trở thành chủ đề thu hút dư luận.
Theo các chuyên gia, có nhiều nguyên nhân đẩy mặt bằng giá ở các đô thị lớn lên cao, trong đó có việc nguồn cung căn hộ vừa túi tiền khan hiếm do nhiều dự án bị ách tắc về pháp lý, các doanh nghiệp phải chờ thời gian làm thủ tục pháp lý dự án quá lâu, tiền sử dụng đất, chi phí vật liệu xây dựng, chi phí lãi vay tăng cao... Sau nhiều năm mới triển khai được thì giá đã nhảy vọt.
Nguồn cung sẽ tăng mạnh từ năm 2026
Trong chia sẻ mới đây, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận dịch vụ nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, dù các luật quan trọng về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản đã được ban hành và bắt đầu có hiệu lực từ tháng 8/2024, tuy nhiên, để áp dụng đồng bộ và hiệu quả vào thực tiễn, vẫn cần thời gian cho việc ban hành đầy đủ các văn bản hướng dẫn, triển khai cụ thể.
"Hiện nay, nhiều dự án đang bước vào giai đoạn hoàn thiện pháp lý, phê duyệt thiết kế, thực hiện nghĩa vụ tài chính… Các bước này đòi hỏi thời gian để đảm bảo minh bạch, đúng quy trình. Dù tiến độ đã được đẩy nhanh, nhưng vẫn cần một khoảng trễ để nguồn cung thực sự đi vào thị trường", bà Hằng nói.
Với thị trường Hà Nội, theo dự báo của Savills sẽ có thêm khoảng 11.500 căn hộ được chào bán trong nửa cuối năm, tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng A và B. Tuy nhiên, sự đa dạng hóa sản phẩm vẫn còn hạn chế. Thị trường hoàn toàn vắng bóng các căn hộ giá rẻ.
Từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới sẽ tăng mạnh. Dự kiến giai đoạn 2026–2027, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm. Điều này có thể tạo ra áp lực điều chỉnh giá, mức điều chỉnh được dự báo sẽ chỉ xảy ra ở những khu vực có quỹ đất dồi dào và hạ tầng chưa đồng bộ.
Với các dự án có vị trí chiến lược, thuộc Vành đai 2 – Vành đai 3, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, giá nhiều khả năng vẫn giữ vững hoặc tăng nhẹ nhờ vào sự khan hiếm và nhu cầu thực.
"Nhìn chung, thay vì một làn sóng giảm giá toàn thị trường, chúng ta sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét theo khu vực và chất lượng dự án", bà Hằng nhận định.
Cần nhiều giải pháp đưa giá nhà về mức phù hợp
Bà Hằng cho biết, để tăng nguồn cung và "hạ nhiệt" giá nhà, Hà Nội đang triển khai đồng bộ nhiều giải pháp như cải cách thể chế, phát triển cơ sở hạ tầng, thí điểm các dự án nhà ở. Đáng chú ý, nhiều dự án đang được xem xét triển khai ở khu vực ngoài Vành đai 3 – 3,5.
Theo bà Hằng, khi các thủ tục được hoàn tất và sản phẩm được tung ra thị trường, điều này sẽ có tác động tích cực tới mặt bằng giá.
Bên cạnh đó, một yếu tố quan trọng là chi phí sử dụng đất - hiện đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá thành - nếu được tính toán hợp lý, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, thì giá nhà có thể giảm về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.
Đồng thời, các cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng hay đất đai cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng rất cần thiết để thúc đẩy phát triển dòng sản phẩm này.
Ngoài ra, bà Hằng cho rằng, việc TP. Hà Nội đang đẩy mạnh phát triển giao thông công cộng và hạn chế phương tiện cá nhân trong nội đô có thể sẽ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận các khu vực trung tâm nhưng điều này không đồng nghĩa với việc sẽ gây ra tác động tiêu cực trực tiếp đến thị trường bất động sản.
"Bản chất của bất động sản là gắn liền với nhu cầu sử dụng, mà trong đó, nhà ở chung cư luôn là một nhu cầu thiết yếu. Dù phương thức di chuyển có thay đổi, người dân vẫn sẽ tìm cách tiếp cận các khu vực cần thiết bằng nhiều phương án khác nhau", bà Hằng nhìn nhận, đồng thời cho biết thêm, hiện nay thị trường vẫn đang trong giai đoạn quan sát và phân tích tác động của các thay đổi về hạ tầng và giao thông.
Theo đánh giá của Savills, ở một số khu vực như phố cổ, nếu được định hướng và khai thác hiệu quả cho các mục đích như du lịch, thương mại, thì giá trị bất động sản nói chung và giá chung cư hoàn toàn có thể được duy trì, thậm chí gia tăng.
