Căn hộ TP.HCM thiết lập mặt bằng giá mới, Bình Dương (cũ) hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận mức tăng giá đáng kể, đặc biệt tại khu Đông và Nam, nơi hạ tầng được đầu tư mạnh và tập trung nhiều dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn hạn chế, khiến người mua ở thật ngày càng khó tiếp cận các sản phẩm vừa túi tiền.

Giá bán tăng mạnh tại khu Đông - Nam

Theo báo cáo của Savills về thị trường bất động sản Việt Nam quý 3/2025, nguồn cung sơ cấp giảm theo quý nhưng tăng mạnh theo năm, đạt 5.200 căn. Cùng với đó, mặt bằng giá tại cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận mức tăng đáng kể.

Theo đó, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM tăng trung bình 8% so với năm 2024, trong khi giá thứ cấp tăng từ 5% đến 20% tùy khu vực. Bà Hương cho biết, những khu vực phía Đông (Thủ Đức, quận 2, 9 cũ), quận 7 cũ và Nhà Bè cũ là các điểm nóng. Nhờ hạ tầng đồng bộ và mật độ dân cư cao, giá thứ cấp tại đây tăng mạnh, có nơi tăng tới 15-20% so với năm trước.”

Các khu vực này cũng tập trung nhiều dự án từ các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise hay Gamuda, góp phần định hình mặt bằng giá mới cho thị trường trung - cao cấp.

Dù vậy, bà Hương đánh giá việc giá bán liên tục tăng sẽ gây áp lực lớn cho nhóm người mua ở thật, đặc biệt là người trẻ hoặc gia đình có thu nhập trung bình.

Nhu cầu ở thực dịch chuyển

Trong 9 tháng đầu năm, giữa bối cảnh thiếu hụt nguồn cung kéo dài, TP.HCM chỉ có 4.300 căn hộ mở bán, trong đó 60% thuộc phân khúc cao cấp. Tỷ lệ hấp thụ đạt 91%, phản ánh sức mua vẫn tốt, nhưng phần lớn đến từ nhà đầu tư và tầng lớp thu nhập cao tích sản thay vì người mua để ở.

Theo số liệu từ Savills, các căn hộ dưới 3 tỷ đồng, mức giá được xem là vừa túi tiền - hiện chỉ chiếm khoảng 9% tổng giao dịch tại TP.HCM. Hộ gia đình ở thật muốn tìm một căn hộ tiêu chuẩn hai phòng ngủ thường phải di chuyển xa hơn mới có dự án sơ cấp hoặc tìm tới căn hộ thứ cấp.

Trước thực trạng đó, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven ngày càng rõ rệt. Các tỉnh giáp ranh như Bình Dương (cũ) trở thành lựa chọn nổi bật, khi giá bán vẫn ở mức dễ tiếp cận.

“Bình Dương không chỉ đơn thuần cung cấp sản phẩm ‘giá rẻ vì xa TP.HCM’. Nơi trước đây là thành phố mới Bình Dương, hiện có nhiều dự án hạng B trong tầm giá khoảng 50-60 triệu đồng/m², hướng tới nhóm chuyên gia và gia đình khá giả.

Trong khi đó, tại khu vực Dĩ An và Thuận An với nhiều chọn lựa bình dân hơn phục vụ nhu cầu ở của người dân địa phương và người làm việc tại khu công nghiệp,” bà Hương cho biết.

Savills ghi nhận tỷ lệ người Bình Dương (cũ) mua nhà tại địa phương tăng từ 20-40% tùy dự án, thay vì chủ yếu là nhà đầu tư từ TP.HCM như trước.

“Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong hành vi an cư của thế hệ trẻ. Các dự án căn hộ với tiện ích đầy đủ, an ninh đảm bảo và thiết kế phù hợp cho gia đình nhỏ đang ngày càng được ưa chuộng,” bà Hương bổ sung.

Savills dự báo trong quý IV/2025, giá bán căn hộ TP.HCM có thể tiếp đà tăng, nhờ niềm tin vào khả năng tiêu thụ tốt và tác động tích cực từ các dự án hạ tầng lớn như Vành đai 3, tuyến metro số 2, cầu Thủ Thiêm 4, v.v…. Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và mức giá cao vẫn là rào cản chính đối với người mua ở thật trong ngắn hạn.

“Để cân bằng thị trường, việc đẩy mạnh đô thị hóa, thiết lập hạ tầng liên kết vùng sẽ khiến các chủ đầu tư tự tin hơn trong việc mở rộng quỹ đất và phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, đây sẽ là yếu tố then chốt,” bà Hương nhấn mạnh.