Các chính sách ưu đãi đã ban hành chưa phát huy hiệu quả
Như chúng tôi đã đưa tin, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các tổ chức, cá nhân để hoàn chỉnh Dự thảo Nghị quyết về thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân khu công nghiệp.
Tại dự thảo trên, đề cập đến các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ thuộc trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất (điểm đ khoản 2 Điều 118) và sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở thuộc trường hợp được miễn tiền sử dụng đất (điểm b khoản 1 Điều 110).
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, trong thực tế triển khai thực hiện, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn yêu cầu phải xác định tiền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính, theo báo cáo của các doanh nghiệp, để thực hiện thủ tục này mất thời gian 1-2 năm.
Hơn nữa, các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã ban hành chưa đủ hấp dẫn, không thực chất: các ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế… nhưng thực chất chủ đầu tư không được hưởng mà là người dân được hưởng do theo quy định của pháp luật thì không được tính các khoản ưu đãi của nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; ưu đãi thuế đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chỉ để cho thuê không thực hiện được do pháp luật về thuế không có quy định.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn được ưu đãi “được dành 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư”. Chính sách ưu đãi này đã được thực hiện từ năm 2014 đến nay, tuy nhiên chỉ được quy định trong các nghị định của Chính phủ là chưa phù hợp với Luật Nhà ở năm 2014, cần phải được luật hóa để đảm bảo tính pháp lý.
Cho phép xây trung tâm thương mại, nhà hàng trong các dự án nhà ở xã hội
Từ phân tích trên, để thu hút chủ đầu tư vào việc phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đề xuất thí điểm miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và không phải thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho các chủ đầu tư nhà ở xã hội.
Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế. Được hưởng lợi nhuận định mức 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội.
Được hưởng ưu đãi phần diện tích làm kinh doanh dịch vụ, thương mại trong trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại thì chủ đầu tư được phép dành diện tích đất này để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại (trung tâm thương mại, siêu thị, chợ, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng ăn uống, giải khát, cơ sở y tế) để phục vụ nhu cầu của người dân trong phạm vi dự án. Chủ đầu tư được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng công trình này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh, dịch vụ thương mại này.
Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại thì với mỗi khối nhà ở, chủ đầu tư được phép dành diện tích một sàn để kinh doanh dịch vụ, thương mại (trung tâm thương mại, siêu thị, chợ, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng ăn uống, giải khát, cơ sở y tế) để phục vụ nhu cầu của người dân trong phạm vi dự án. Chủ đầu tư được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích sàn này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh, dịch vụ thương mại này.
Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có nhiều khối nhà thì chủ đầu tư được lựa chọn gộp chung toàn bộ phần diện tích sàn để kinh doanh dịch vụ, thương mại của từng khối nhà vào phần diện tích sàn để kinh doanh dịch vụ, thương mại của một khối nhà.
Ngoài các ưu đãi trên, chủ đầu tư còn được vay vốn với lãi suất ưu đãi; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ.
Được hỗ trợ chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, đấu nối hạ tầng chung khu vực có dự án theo tỷ lệ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định từ nguồn kinh phí thu được từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án nhà ở xã hội.
