Bất động sản TP.HCM: Nguồn cung khan hiếm, khả năng chi trả ngày càng giảm

Báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản của Savills TP.HCM cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2025, kinh tế Việt Nam ghi nhận tăng trưởng tích cực, tạo nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản.

Tăng trưởng GDP đạt 7,9%, là mức tăng chín tháng cao thứ hai trong giai đoạn 2011–2025. Tổng vốn FDI đăng ký đạt 28,5 tỷ USD (tăng 15% so với năm trước), trong đó vốn FDI thực hiện đạt 18,8 tỷ USD (tăng 8% so với năm trước). Bất động sản chiếm 21% tổng vốn FDI đăng ký mới.

Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của TP.HCM đạt 1,4 triệu tỷ VNĐ trong 9T/2025, tăng 15,3% theo năm. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ cả nước đạt 5,2 triệu tỷ VNĐ.

Nhu cầu mua bán và đầu tư được hỗ trợ bởi các chỉ số vĩ mô tích cực này, mặc dù tâm điểm thị trường nhà ở vẫn là vấn đề nguồn cung và giá cả.

Căn hộ giá tiếp tục xu hướng tăng

Báo cáo về loại hình căn hộ, theo Savills TP. HCM, loại hình này ghi nhận sự trở lại thận trọng của nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ cải thiện, nhưng khả năng chi trả là thách thức lớn nhất.

Trong Quý 3/2025, nguồn cung sơ cấp căn hộ TP.HCM đạt 5.200 căn, giảm theo quý nhưng tăng mạnh theo năm. Nguồn cung mới đạt 2.000 căn, đến từ một dự án mới và năm giai đoạn tiếp theo.

Các chủ đầu tư vẫn tập trung phát triển phân khúc trung cấp. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại khu vực phía Đông và Tây thành phố. Dù có dấu hiệu cải thiện, nguồn cung hiện tại vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế.

Lượng giao dịch trong quý tăng lên 2.700 căn, với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%, nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư ổn định.

Ở loại hình căn hộ, trong năm qua, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận mức tăng giá mạnh.

Mặc dù thị trường có điều chỉnh giảm nhẹ trong Q3/2025 do các ưu đãi lớn được triển khai tại các dự án quy mô nhằm giải phóng hàng tồn kho đã bàn giao, xu hướng chung của thị trường vẫn duy trì đà tăng trưởng.

Thị trường căn hộ phía Nam ngày càng phân hóa rõ rệt: Căn hộ dưới 3 tỷ VNĐ chỉ chiếm 9% giao dịch tại thành phố. Ngược lại, tại các tỉnh lân cận, căn hộ dưới 3 tỷ VNĐ chiếm đến hơn 60% lượng giao dịch. Đặc biệt, Bình Dương cũ nắm giữ đến 90% lượng giao dịch căn hộ giá phải chăng của khu vực.

Về triển vọng, nguồn cung mới tại TP.HCM được dự báo sẽ tiếp tục hạn chế trong ngắn hạn, trong khi giá được dự báo tăng. Áp lực khả năng chi trả sẽ tiếp tục khiến người mua nhà dịch chuyển sang các thị trường vệ tinh lân cận.

Biệt thự/nhà phố có dấu hiệu tích cực

Cũng theo báo cáo của Savills TP. HCM, phân khúc nhà ở thấp tầng tiếp tục hạn chế về nguồn cung, với hàng tồn kho giá cao chiếm ưu thế. Tuy nhiên, thanh khoản đã có dấu hiệu tích cực hơn trong Q3/2025.

Nguồn cung mới tăng theo quý nhưng vẫn hạn chế, tập trung tại các khu vực phía Tây và phía Nam thành phố.

Tuy nhiên, cơ cấu giá, nguồn cung giá cao trên 30 tỷ VNĐ tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường. Nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ theo quý nhưng giảm nhẹ theo năm. Tình hình hoạt động theo quý được cải thiện, với tỷ lệ hấp thụ tăng lên 24%.

Động lực hấp thụ này được thúc đẩy bởi nguồn cung mới giá hợp lý tham gia thị trường, giúp giải quyết vấn đề cung – cầu hiện hữu. Nguồn cung mới chiếm 50% tổng giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ đạt 89%.

Về triển vọng, giá sơ cấp giảm theo quý nhưng vẫn tăng theo năm, chủ yếu do sự gia nhập của các dự án mới và mở bán lại tại khu vực ngoại thành.

Các dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh tiến độ và dự kiến hoàn thành vào năm 2026, bao gồm Vành đai 3, cao tốc Bến Lức – Long Thành, sân bay Long Thành và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, đóng vai trò là động lực thúc đẩy thị trường.

Các chuyên gia Savills kỳ vọng phân khúc nhà ở thấp tầng sẽ mở rộng ra các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận dọc theo các tuyến hạ tầng trọng điểm. Sau thời gian dài khan hiếm nguồn cung, thị trường nhà ở liền thổ tại khu vực ngoại thành được trở lại với các dự án đô thị quy mô lớn, đặc biệt tại Cần Giờ.