Bức tranh thị trường bất động sản gần đây thể hiện trạng thái khá rõ ràng: Lượng quan tâm bất động sản Hà Nội giảm mạnh, dòng tiền đang dịch chuyển sang các tỉnh lân cận và khu vực miền Nam – nơi được xem là mới ở giai đoạn đầu của chu kì tăng trưởng.
Thống kê từ Batdongsan.com.vn chỉ ra, mức độ quan tâm bất động sản tại Hà Nội trong quý 3/2025 giảm 22% so với cùng kỳ năm 2024. Ngược lại, vùng ven Hà Nội ghi nhận mức tăng 11%. Không chỉ loanh quanh vùng vệ tinh Thủ đô, làn sóng nam tiến ngày càng rõ rệt.
Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, hiện nhà đầu tư phía Bắc đang tìm kiếm cơ hội tại thị trường miền Trung và miền Nam. Nhiều dự án ở phía Nam mở bán tỉ lệ hấp thụ đạt 80 – 90% trong khoảng thời gian ngắn. Xu hướng từ bỏ các thị trường đã tăng nóng để tìm đến những địa bàn giá hợp lý, tiềm năng tăng giá còn cao, cho thấy sự linh hoạt trong danh mục đầu tư của nhà đầu tư.
Theo ghi nhận, gần đây “cá mập” đang mạnh tay gom bất động sản phía Nam, chờ cơ hội. Các dự án tại khu vực TP.Hồ Chí Minh (cũ), Bình Dương (cũ), Bà Rịa Vũng Tàu (cũ), Đồng Nai, Cần Giờ được quan tâm tìm kiếm.
Dữ liệu mới đây từ Avison Young cho thấy, trong bối cảnh quỹ đất tại TP.Hồ Chí Minh (cũ) ngày càng hạn hẹp thì các khu vực lân cận lên như những điểm đến đầu tư mới hấp dẫn, trong đó có lượng lớn nhu cầu đến từ khu vực miền Bắc.
Theo đơn vị này, sản phẩm dồi dào và đa dạng với mức giá vừa túi tiền khiến các khu vực vệ tinh ngày càng thu hút sự quan tâm của nhóm khách hàng trẻ mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trung lưu cần nơi ở rộng rãi hơn.
Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, dòng tiền nhà đầu tư Hà Nội trở lại tìm kiếm bất động sản phía Nam đã đạt đỉnh sau 6 năm. “Cứ 10 người tìm kiếm bất động sản thì có 2 người đang tìm tại phía Nam, con số cao nhất kể từ năm 2019”, ông Tuấn cho biết.
Theo ông Tuấn, dòng tiền đầu tư phía Bắc vốn có độ nhạy cao với cơ hội đầu tư. Hai năm vừa qua, giá nhà tại Hà Nội tăng tới 80-100%, và giờ đây, khu vực TP.Hồ Chí Minh và lân cận chỉ mới đang bước vào giai đoạn khởi đầu của chu kỳ tăng trưởng mới, nên thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư phía Bắc.
Ghi nhận cho thấy, một số dự án bất động sản tại khu vực lân cận TP.Hồ Chí Minh giới thiệu ra thị trường, tỷ lệ nhà đầu tư phía Bắc mua chiếm từ 15-20%, con số này tuy chưa cao nhưng đã tích cực hơn giai đoạn trước.
Thực tế, dòng tiền đầu tư phía Bắc dịch chuyển vào nam đã diễn ra nhiều đợt trước đó, tác động tích cực đến nhu cầu cũng như mặt bằng giá bất động sản phía Nam.
Trước đây, một số thị trường đất nền tại Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Phú Mỹ, Xuyên Mộc (Bà Rịa – Vũng Tàu cũ) từng thu hút dòng vốn nhà đầu tư "cá mập". Hiện nay, tại một số khu vực, nhà đầu tư vẫn âm thầm giữ bất động sản, chờ cơ hội.
Theo anh Ph, một môi giới kiêm nhà đầu tư khu vực Nhơn Trạch (Đồng Nai) cho biết, anh đầu tư từ năm 2013 và chứng kiến khá nhiều thương vụ "cá mập" săn đất tại khu vực. Sàn giao dịch của anh đã từng nhiều đợt bán hàng cho nhà đầu tư có tài chính tốt, mua một lúc nhiều nền. Trong số đó, nhiều người vẫn không bán ra dù thị trường đã trải qua các đợt tăng giá. Hiện nay, vẫn có một số nhóm đầu tư tìm đất giá tốt để mua với số lượng lớn.
Thời điểm đó, theo anh Ph, thị trường nhà đất phía Nam "nóng sốt", giá tăng nhanh. Hoạt động săn lùng nhà đất của nhóm đầu tư "cá mập" âm thầm diễn ra nhiều đợt trên thị trường, kéo dài đến hết năm 2019. Tuy nhiên, dù mua vào từ thời điểm 2015-2016 nhưng rất ít nhà đầu tư bán ra sau đó 1-2 năm. Họ chỉ chốt lời vào đầu năm 2022 - khi mặt bằng giá đã 5-7 lần. Dẫu vậy, nhóm nhà đầu tư này không chọn cách bán hết tài sản mà chỉ bán một phần.
Trong giai đoạn thị trường khó khăn từ cuối năm 2022 đến giữa năm 2024, nhóm đầu tư "cá mập" tiếp tục săn lùng các lô đất giảm giá hoặc hàng ngộp. Hiện nay, dù giá đã tăng khoảng 10-25%, nhóm này vẫn chưa bán ra.
Theo môi giới này, đặc điểm của nhóm đầu tư "cá mập" là giữ tài sản lâu dài. Nếu nhóm đầu cơ thường mua bán ngắn hạn theo sóng thị trường, thì nhóm nhà đầu tư tiềm lực tài chính tốt lại có tầm nhìn trung và dài hạn.
Tương tự, tại thị trường Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu cũ), từ năm 2016 đến 2018, nhiều nhóm đầu tư đã tích cực gom mua đất nền với số lượng lớn. Giá đất thời điểm đó dao động từ 5-7 triệu đồng/m2, sau tăng lên 8-10 triệu đồng/m2, và hiện nay đạt khoảng trên dưới 20 triệu đồng/m2. Các đợt tăng giá này có sự tham gia đáng kể của các nhóm đầu tư "tay to".
Theo môi giới địa phương, vào thời điểm 2016 - 2017, khi thị trường còn khá sơ khai, nhóm đầu tư đã đi "gom hàng". Không chỉ đất thổ cư mà đất vườn, đất nông nghiệp cũng được nhà đầu tư quan tâm. Họ thường xuống tiền các lô đất gần mặt tiền đường lớn, gần cảng, khu công nghiệp và các tuyến hạ tầng sắp triển khai.
Sau vài đợt tăng giá nhờ thông tin quy hoạch, một số nhà đầu tư đã bán ra, trong khi những người khác vẫn tiếp tục giữ tài sản. Thậm chí, không ít nhà đầu tư mua đất Phú Mỹ hàng chục năm về trước và chưa có ý định bán ra trong vòng vài năm tới. Họ có niềm tin rất lớn vào việc giá nhà đất khu vực còn gia tăng.
Tại thị trường TP.Hồ Chí Minh, các khu vực như quận 9 (cũ), huyện Hóc Môn và Củ Chi (cũ) cũng ghi nhận sự tham gia mạnh mẽ của nhóm "cá mập". Những lô đất, nhà phố trong các dự án được mua từ giai đoạn 2013-2015, hiện đã tăng giá gấp nhiều lần. Tại quận 9, hiện nay một số nhóm đầu tư phía Bắc vẫn tiếp tục vào đây gom hàng. Các lô đất, căn nhà phố có giá từ 40-60 triệu đồng/m2 được giao dịch khá ổn, phần lớn đến từ nhà đầu tư phía Bắc. Theo môi giới, nhóm đầu tư này có tài chính mạnh, "xuống tiền" khá nhanh, mua một lúc nhiều sản phẩm.
Gần đây, thị trường phía Nam ghi nhận dòng tiền đầu tư phía Bắc đang dịch chuyển về khu vực Cần Giờ, Đức Hoà, Long Hậu (Long An, nay là Tây Ninh) - nơi có các dự án khu đô thị của ông lớn bất động sản như Vingroup, Eco Park, T&T Group. Động thái "bám sóng" và "theo chân" các chủ đầu tư có thương hiệu của nhà đầu tư khiến bất động sản một số khu vực tdiễn biến sôi động, mặt bằng giá tăng nhanh.
