Bất động sản năm 2026 sẽ bão hoà trong ngắn hạn?

Chia sẻ về thị trường bất động sản năm 2026, ông David Jackson nhấn mạnh: Nguồn cung dự kiến vẫn tập trung ở khu vực Thủ Thiêm và hành lang phía Đông TP.Hồ Chí Minh, dẫn dắt bởi một số dự án quy mô vừa và lớn.

Về phía cầu, tâm lý người mua vẫn thận trọng, ưu tiên các dự án có thương hiệu uy tín, pháp lý rõ ràng và tiến độ xây dựng minh bạch. Nhu cầu từ người sử dụng cuối và cho thuê dài hạn vẫn chiếm ưu thế, đặt năm 2026 là thời điểm tiềm năng cho khả năng hấp thụ khi các dự án trong chuỗi nguồn cung này gia nhập thị trường.

Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh dự kiến tiếp tục trong giai đoạn củng cố, với hoạt động nguồn cung tập trung tại Thủ Thiêm và hành lang phía Đông. Nguồn cung sắp tới chủ chốt bao gồm Thủ Thiêm Zeit River Giai đoạn 2 (khoảng 300 căn) và Sadora cùng Sarina Giai đoạn 2 (khoảng 840 căn).

Hành lang phía Đông vẫn là điểm tựa hoạt động chính của thị trường, với mức giá dao động 3.020–5.660 USD/m2, nhìn chung vẫn phù hợp với khả năng chi trả của người mua ở thực và nhu cầu cho thuê dài hạn. Trong khi đó, khu Nam và Tây TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá cạnh tranh hơn, khoảng 1.510–3.020 USD/m2, giúp duy trì tỉ lệ tiêu thụ tương đối tích cực.

Theo ông David Jackson, năm 2026, tăng trưởng giá được kỳ vọng sẽ diễn ra từ từ khi quá trình rà soát pháp lý chặt chẽ hơn và tiến độ phê duyệt dự án chậm lại. Việc sáp nhập hành chính và phát triển hạ tầng tại các khu vực ven đô đang góp phần giảm áp lực cho khu lõi và phân tán sự quan tâm của người mua. Do đó, các chủ đầu tư nhiều khả năng sẽ áp dụng chiến lược giá linh hoạt, dựa trên nhu cầu thực, với tốc độ hấp thụ ngày càng gắn với sức mua thực tế hơn là nhu cầu đầu cơ.

Dữ liệu của Avison Young chỉ ra, trong quý IV/ 2025, thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận lượng mở bán mới hạn chế từ một số chủ đầu tư, nhấn mạnh xu hướng của các chủ đầu tư tập trung vào khả năng hấp thụ cầu và duy trì kỷ luật về giá.

Mặc dù một số dự án căn hộ mới dự kiến được công bố, làm dấy lên lo ngại về áp lực nguồn cung trong ngắn hạn, nhưng rủi ro dư cung trên thị trường vẫn ở mức hạn chế. Mỗi dự án mới thường được định vị hướng tới một phân khúc khách hàng mục tiêu khác nhau, qua đó giảm cạnh tranh trực tiếp và hạn chế khả năng dồn nén nguồn cung trong cùng một dải giá.

Đồng thời, giá căn hộ tại khu trung tâm TP. Hồ Chí Minh đã vượt xa ngưỡng khả năng chi trả của một bộ phận lớn người mua ở thực. Do đó, Bình Dương (cũ) ngày càng nổi lên như một thị trường bổ trợ, cung cấp nhiều lựa chọn nhà ở hơn với mức giá dễ tiếp cận hơn. Xu hướng này còn được củng cố bởi các động lực nhu cầu mang tính cơ cấu, bao gồm xu hướng ngày càng gia tăng của người mua thuộc thế hệ Gen Z đối với sở hữu nhà và sống độc lập, từ đó dần mở rộng nền tảng nhu cầu dài hạn.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư đang chú trọng hơn đến chất lượng thiết kế, tiện ích và mô hình phong cách sống, giúp nâng cao năng lực cạnh tranh của dự án. Các cải thiện liên tục về hạ tầng giao thông đang rút ngắn thời gian di chuyển đến TP. Hồ Chí Minh, trong khi mật độ dân số tăng lên tại Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đang thu hút các thương hiệu dịch vụ và bán lẻ, giảm dần sự phụ thuộc của cư dân vào khu trung tâm TP. Hồ Chí Minh.

Tổng thể, những yếu tố này cho thấy lượng nguồn cung tăng lên nhiều khả năng sẽ được hấp thụ bởi nhu cầu thực, thay vì dẫn đến tình trạng bão hòa thị trường.

Điểm nhấn rõ nhất trong thời gian vừa qua là Bình Dương (cũ) đang nổi lên như “vùng đệm” căn hộ lớn nhất của TP. Hồ Chí Minh; dự kiến cung cấp khoảng 15.000 căn vào năm 2026 với mức giá dễ tiếp cận hơn so với khu trung tâm TP. Hồ Chí Minh.

Tại Hà Nội, theo báo cáo từ Avison Young, trong quý IV 2025, thị trường căn hộ bước vào giai đoạn nguồn cung cao, với hơn 10.000 căn được mở bán, dẫn dắt bởi các dự án quy mô lớn từ những chủ đầu tư lớn. Nguồn cung mới được phân bổ rộng rãi tại các quận phía Đông, trục tăng trưởng phía Tây và một số thị trường vệ tinh, phản ánh chiến lược đón đầu nhu cầu đa dạng ở cả khu vực trung tâm và vùng ven.

Mặc dù tốc độ mở bán mới chậm hơn so với quý III, thị trường căn hộ vẫn duy trì hoạt động sôi động. Phân khúc cao cấp ghi nhận mức hấp thụ tốt nhờ lợi thế thương hiệu mạnh và vị trí trung tâm hoặc cận trung tâm. Phân khúc trung cấp tiếp tục có tính thanh khoản cao nhất, được hỗ trợ bởi các đại đô thị quy mô lớn và hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện.

Thị trường Hà Nội ghi nhận sự kết hợp rõ rệt giữa các căn hộ cao tầng và các khu đô thị thấp tầng quy mô lớn, với một số dự án đạt quy mô hàng nghìn căn, củng cố độ sâu nguồn cung thay vì tạo ra tình trạng bão hòa ngắn hạn.

Theo chuyên gia Avison Young, năm 2026, nguồn cung dự kiến sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, đặc biệt trong quý I/2026, khi nhiều dự án quy mô lớn tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc dự kiến được ra mắt.

Mặc dù có lượng cung đáng kể, nhu cầu nhiều khả năng vẫn chủ yếu dựa trên khả năng hấp thụ thực tế thay vì đầu cơ, được hỗ trợ bởi các nhà ở tự sử dụng và các nhà đầu tư dài hạn ưu tiên các khu đô thị tích hợp, kết nối hạ tầng và tính chắc chắn trong phát triển theo giai đoạn.