Tuy nhiên, khác với các chu kỳ tăng trưởng trước đây, năm mới không mở ra bằng những cơn sốt diện rộng, mà sẽ bằng một nhịp vận hành thận trọng, phân hóa và đòi hỏi nhiều điều kiện hơn.
Nói cách khác, nếu 2025 là năm thị trường “lấy lại nhịp thở”, thì 2026 là năm thử thách khả năng duy trì dòng chảy đó. Cơ hội có thật, nhưng không đồng đều. Tăng trưởng có thể xuất hiện, nhưng không dành cho mọi phân khúc, mọi chủ đầu tư hay mọi nhà đầu tư.
Đây dường như là giai đoạn mà thị trường bất động sản bước vào trạng thái khó nhưng lành mạnh hơn, nơi các yếu tố nền tảng bắt đầu quyết định kết quả, thay vì kỳ vọng ngắn hạn.
TỪ BẢN LỀ ĐẾN SÀNG LỌC
Năm 2025 đánh dấu bước chuyển quan trọng của thị trường bất động sản sau giai đoạn đóng băng và điều chỉnh kéo dài. Thanh khoản cải thiện, nguồn cung mới bắt đầu quay trở lại, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu vực phía Nam. Tuy nhiên, sự hồi phục này không mang tính lan tỏa rộng, mà tập trung chủ yếu vào những phân khúc có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng và phù hợp với nhu cầu ở thực.
Theo dữ liệu của CBRE Việt Nam, trong năm 2025, nguồn cung nhà ở mở bán mới tại TP.HCM (trước sáp nhập) đạt gần 12.000 sản phẩm, bao gồm khoảng 7.600 căn hộ và 4.400 căn nhà liền thổ. Đáng chú ý, hơn 90% nguồn cung căn hộ mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Tính chung tại 5 tỉnh thành trọng điểm phía Nam, tổng nguồn cung nhà ở mới vượt 39.300 căn, tăng hơn 2 lần so với giai đoạn 2023–2024.
Cơ cấu nguồn cung này phản ánh rõ một thực tế: thị trường hồi phục nhưng lệch pha. Sự thiếu hụt kéo dài ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền và trung cấp vẫn chưa được giải quyết, trong khi nguồn cung cao cấp tăng mạnh khiến mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao. Trong quý cuối năm 2025, giá bán sơ cấp căn hộ bình quân tại TP Hồ Chí Minh đạt khoảng 90 triệu đồng mỗi m2 thông thủy, tăng gần 18% so với cùng kỳ.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, thành quả lớn nhất của thị trường trong năm 2025 không nằm ở giá hay số lượng giao dịch, mà ở sự hồi phục niềm tin. Tuy nhiên, đây là niềm tin có điều kiện. Người mua quay lại thị trường, nhưng với tiêu chuẩn cao hơn, mức độ chọn lọc kỹ hơn và kỳ vọng lợi nhuận thấp hơn so với các chu kỳ trước.
Quan trọng hơn, 2025 là năm thị trường tái cấu trúc toàn diện. Nhiều chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược, từ bỏ tư duy phát triển dự án dựa trên kỳ vọng tăng giá, chuyển sang chú trọng pháp lý, dòng tiền và khả năng tiêu thụ thực. Những doanh nghiệp còn trụ lại phần lớn đều có năng lực tài chính tốt hơn, quỹ đất sạch hơn và chiến lược dài hơi hơn.
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản đứng trước một bức tranh nhiều lớp. Một mặt, các yếu tố nền tảng tích cực bắt đầu phát huy tác dụng. Mặt khác, những điểm nghẽn mang tính cấu trúc vẫn chưa được tháo gỡ hoàn toàn.
Theo nhận định của bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Eras Land, năm 2026 có nhiều thuận lợi về mặt vĩ mô như tăng trưởng kinh tế ổn định, chính sách pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh và quá trình sáp nhập, điều chỉnh địa giới hành chính mở ra không gian phát triển mới cho các đô thị.
Tuy nhiên, bà cũng nhấn mạnh rằng các yếu tố này không tạo ra sóng ngắn hạn, mà đóng vai trò định hình xu hướng phát triển trung và dài hạn.
Một trong những thay đổi đáng chú ý là sự tái định hình không gian đô thị. Khi địa giới hành chính được mở rộng và hạ tầng kết nối cải thiện, các khu vực vệ tinh có điều kiện tiếp cận tốt hơn với dịch vụ, việc làm và dòng vốn.
Bất động sản không còn tập trung tuyệt đối vào lõi trung tâm, mà dịch chuyển dần ra các vành đai phát triển mới. Tuy nhiên, quá trình này diễn ra chậm và mang tính chọn lọc, phụ thuộc rất lớn vào tiến độ thực tế của hạ tầng, thay vì kỳ vọng trên giấy.
Hạ tầng trong giai đoạn 2026 không còn là câu chuyện tạo sóng đầu cơ, mà trở thành yếu tố sàng lọc. Những khu vực chỉ có thông tin quy hoạch nhưng thiếu tiến độ thực tế sẽ khó thu hút dòng tiền. Ngược lại, những khu vực có hạ tầng đã hoặc sắp đi vào vận hành mới có cơ hội hình thành mặt bằng giá bền vững.
THÁCH THỨC CẤU TRÚC VẪN HIỆN HỮU
Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, giai đoạn 2026–2027 có thể là điểm rơi tăng trưởng tiếp theo của thị trường, nhưng theo hướng phân hóa mạnh.
Khi quá trình tái cấu trúc địa giới hành chính dần ổn định và thủ tục phê duyệt dự án thông suốt hơn, nguồn cung có khả năng cải thiện, song không diễn ra đồng loạt.
Những phân khúc gắn với nhu cầu ở thực như căn hộ tại các đô thị lớn, nhà ở thấp tầng tại khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh và bất động sản phục vụ an cư dài hạn sẽ có khả năng duy trì thanh khoản tốt hơn.
Trong khi đó, các phân khúc mang tính đầu cơ cao, pháp lý chưa rõ ràng hoặc phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính sẽ đối mặt với rủi ro lớn hơn.
Một điểm cần lưu ý là khả năng chi trả của người mua ở thực vẫn là bài toán chưa có lời giải. Theo các báo cáo thị trường, giá sơ cấp căn hộ trong quý III năm 2025 dao động quanh mức 78 triệu đồng mỗi m2, riêng Hà Nội xấp xỉ 95 triệu đồng và TP.HCM khoảng 91 triệu đồng, trong khi thu nhập bình quân của người lao động đô thị chỉ hơn 10 triệu đồng mỗi tháng.
Khoảng cách này khiến nhu cầu ở thực bị dồn nén, đồng thời hạn chế khả năng mở rộng thanh khoản nếu giá tiếp tục tăng.
“Nếu không xuất hiện biến động lớn từ bên ngoài, chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ được xác lập rõ nét hơn từ giai đoạn 2026-2027”.
Bà Giang Huỳnh – Giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam
Dù triển vọng dài hạn được đánh giá tích cực hơn, thị trường bất động sản năm 2026 vẫn đối mặt với nhiều thách thức mang tính cấu trúc.
Thứ nhất là tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Nhiều dự án gặp khó khăn về pháp lý, thủ tục và tiếp cận vốn trong suốt hai năm qua vẫn chưa thể triển khai trở lại.
Trong khi đó, chi phí đất đai và xây dựng tăng cao khiến việc phát triển nhà ở giá phải chăng trở nên kém hấp dẫn về mặt lợi nhuận đối với các chủ đầu tư.
Thứ hai là áp lực tài chính đối với người mua nhà. Dù lãi suất đã ổn định hơn so với giai đoạn đỉnh điểm, chi phí vay mua nhà vẫn ở mức khiến nhiều hộ gia đình phải cân nhắc kỹ. Điều này làm chậm tốc độ ra quyết định và kéo dài thời gian hấp thụ của thị trường.
Thứ ba là sự cạnh tranh từ các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán và tiền gửi. Trong bối cảnh nhà đầu tư có nhiều lựa chọn linh hoạt hơn, bất động sản không còn là kênh mặc định, mà buộc phải chứng minh được giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền.
BÀI TOÁN ĐẦU TƯ TRONG CHU KỲ MỚI
Trong chu kỳ mới, tư duy đầu tư bất động sản cần được điều chỉnh đáng kể. Thị trường năm 2026 dường như không còn phù hợp với chiến lược lướt sóng hay kỳ vọng tăng giá nhanh. Thay vào đó, đây là giai đoạn của tích lũy, giữ giá và khai thác dòng tiền.
Theo các chuyên gia, nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, khả năng sử dụng thực và có thể khai thác ngay. Đòn bẩy tài chính cần được sử dụng thận trọng, phù hợp với dòng tiền cá nhân. Trong bối cảnh biên lợi nhuận mỏng hơn, người thắng không phải là người vay nhiều nhất, mà là người có khả năng chịu đựng và quản trị rủi ro tốt nhất.
Bất động sản trong giai đoạn này nên được nhìn nhận như một phần của danh mục đầu tư dài hạn, bổ sung cho các kênh khác, thay vì so sánh trực diện về hiệu suất ngắn hạn. Cơ hội vẫn tồn tại, song chỉ dành cho những chủ đầu tư có năng lực, những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.
Sau nhiều năm biến động, thị trường có những dấu hiệu đang bước vào một giai đoạn trưởng thành hơn, nơi tăng trưởng không còn đến từ kỳ vọng, mà đến từ nền tảng thực chất.
Theo AP Khơi thông tiềm lực - Mừng Xuân 2026
