Bất động sản đã đi qua "vùng đáy"

Tín hiệu tốt ở cuối năm

Năm 2023 được các chuyên gia và nhà quản lý đánh giá là thời điểm khó khăn nhất của thị trường bất động sản khi nguồn cung, lượng giao dịch, số doanh nghiệp bất động sản đóng cửa tăng và số lượng môi giới bỏ nghề cao.

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho biết, những tháng đầu năm 2023 thị trường bất động sản đình đốn do nguồn cung hết sức hạn chế ở hầu hết các loại hình bất động sản.

“Số lượng các dự án mở bán rất ít, trong đó số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trong 6 tháng đầu năm chỉ có 30 dự án với hơn 4.500 căn hộ, chỉ bằng khoảng 37,5% so với 6 tháng cuối năm 2022”, ông Phong thông tin.

Bên cạnh đó, lượng bất động sản giao dịch cũng chỉ đạt khoảng 36-41% so với cuối năm 2022 ở tùy từng phân khúc, kéo theo đó là lượng sản xuất và tiêu thụ ở hầu hết các mặt hàng vật liệu xây dựng chủ yếu đều có mức tăng trưởng âm, có nhiều tháng âm lên đến hai con số.

Dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng, trong 10 tháng đầu năm 2023, lượng giao dịch bất động sản giảm đến 50% so với cùng kỳ năm 2022. Đến cuối tháng 9/2023, hàng tồn kho bất động sản rất lớn, có tổng giá trị lên đến 301.600 tỷ đồng tăng 5% so với cùng kỳ, cần phải có giải pháp để tháo gỡ, đưa lượng hàng tồn kho rất lớn này trở lại thị trường bất động sản để vừa tạo dòng tiền, tạo thanh khoản, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Tuy nhiên, với sự chỉ đạo sát sao của Chính phủ và những nỗ lực của các Bộ, ngành Trung ương và địa phương, tình hình kinh tế - xã hội cả nước và ngành xây dựng đã có sự chuyển biến tích cực trong những tháng cuối năm.

Thông tin từ bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, tổng giao dịch 4 quý của năm 2023 lần lượt là: 2.700; 3.700; 5.778; 5.710 sản phẩm. Tổng giao dịch cả năm 2023 đạt 18.600 sản phẩm, tương đương với năm 2022 là 18.900 sản phẩm, nhưng chỉ bằng 17% so với năm 2018.

Số liệu trên cho thấy, quý 4/2023 số lượng sản phẩm giao dịch tăng, thị trường cũng ghi nhận sự “quay trở lại” của một lượng doanh nghiệp và Môi giới bất động sản.

“Sự cải thiện tỷ lệ hấp thu là nhờ vào 3 yếu tố chính, chủ yếu nhờ vào khách hàng/nhà đầu tư đã bớt bi quan hơn, chủ đầu tư mạnh tay hơn với việc giảm giá và áp hàng loạt các chính sách ưu đãi. Ngoài ra, một số dự án đủ điều kiện mở bán trở lại, tăng thêm sự lựa chọn cho khách hàng/nhà đầu tư”, bà Miền nói.

Cần sự chung tay góp sức của toàn hệ thống

Mặc dù, đã có những tín hiệu tích cực trên thị trường cuối năm 2023, thế nhưng thị trường bất động sản 2024 vẫn được đánh giá là vẫn tồn tại nhiều khó khăn như vấn đề kinh tế thế giới suy thoái, tăng trưởng chậm gây ảnh hưởng tới nền kinh tế đất nước.

Theo ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS cho biết, tín dụng bất động sản tính đến ngày 20/12, đã tăng 10,85% so với thời điểm cuối năm 2022. Càng về cuối năm, tốc độ giải ngân tín dụng càng tăng tốc, chỉ trong 20 ngày của tháng 12/2023, tăng trưởng tín dụng tiến thêm 1,7%, tương đương với khoảng 202.700 tỷ đồng được bơm ra nền kinh tế. Tuy nhiên, dòng tiền trên thị trường yếu dẫn đến sức mua chưa được cải thiện.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện chủ trương giảm mặt bằng lãi suất. Lãi suất cho vay đã liên tục giảm mạnh, xấp xỉ với mặt bằng lãi suất thấp kỷ lục thời Covid-19. Song, điều kiện cho vay siết chặt khiến nhà đầu tư, người mua nhà vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, làm giảm sức cầu vốn đã yếu.

Mặt khác, vướng mắc trong quá trình triển khai, đặc biệt liên quan tới công tác giải phóng mặt bằng khiến không ít các dự án dang dở, chậm tiến độ, gây lãng phí tài nguyên đất đai, “nhếch nhác" bộ mặt đô thị.

Để có thể tồn tại cũng như vực dậy thị trường bất động sản, ông Chung cho rằng cần sự chung tay, góp sức, vào cuộc chung của toàn hệ thống.

Trong đó, bản thân doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải tiếp tục tái cơ cấu sản phẩm, dồn trọng tâm vào các dự án khả thi, đáp ứng được nhu cầu tài chính của người dân. Hạn chế phát triển sản phẩm phục vụ đầu tư, ưu tiên phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Nghiên cứu thêm các chính sách ưu đãi hấp dẫn, thiết thực dành cho cả khách hàng/nhà đầu tư cũng như các đơn vị phân phối, Môi giới bất động sản. Tinh gọn quy trình sản xuất, ứng dụng công nghệ và các giải pháp nhằm giảm giá bán bất động sản.

Hơn hết là hoạt động theo hướng “chậm nhưng chắc”, xác định rõ tinh thần, 2024 vẫn là một năm đầy thách thức cần vượt qua. Với các chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cần đặc biệt lưu ý đến khâu quản lý vận hành để đảm bảo tính khả thi cho các phương án khai thác cho thuê của khách hàng/nhà đầu tư. Và cần xác định rõ chung tay thúc đẩy thị trường là mục tiêu chính, rồi mới xác định đến mục tiêu lợi nhuận”, ông Chung nhấn mạnh.