VARS: Nhà ở vừa túi tiền khó xuất hiện trở lại ở trung tâm Hà Nội và TP.HCM

Trong tương lai khó có thể “xuất hiện” nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP. HCM bởi số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ “đếm trên đầu ngón tay", theo VARS.

Khó tìm căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 ở Hà Nội và TP.HCM

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, rất khó được phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2), thậm chí không có khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TP. HCM.

Cụ thể, thống kê của VARS chỉ ra, giai đoạn 2018 - 2023, không chỉ liên tục sụt giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung căn hộ tại 2 đô thị đặc biệt còn ngày càng mất cân đối. Cơ cấu nguồn cung ngày càng "nghiêng" về phân khúc cao cấp, hạng sang. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân (<25 triệu đồng>

Tại Hà Nội, trước khi cán mốc 0, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới đã đạt mức 35% vào năm 2018, giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020. Sang đến năm 2021, 2022, nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội tiếp tục giảm, chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán.

Tại TP, HCM, kể từ 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.

Cho đến 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội chứng kiến mức phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng mất cân đối cung - cầu thậm chí còn trở nên nghiêm trọng hơn khi khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM trong 9 tháng đầu năm 2024 có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Mặc dù mức giá tăng cao, các dự án mở bán mới hay có đợt ra hàng mới đều đạt tỷ lệ bán rất tốt bởi nhu cầu mua căn hộ, cả để ở và đầu tư, luôn duy trì ở mức cao và trong xu hướng tăng. Một số dự án căn hộ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 99% ngay thời điểm chính thức mở bán.

Thực trạng này khiến giá căn hộ chung cư liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, vượt xa khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của đại đa số người dân.

11-11-6-672db7ae7f9fd20241125113737.jpg?rt=20241125113740
Ảnh minh hoạ

Nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ, phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 dự án được VARS chọn lọc và quan sát cũng cho thấy, tính đến quý III/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu VNĐ/m2, tăng 64% so với quý II/2019.

Giá bán bình quân cụm mẫu dự án ở TP.HCM tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, phản ánh mức tăng 30,6% so với kỳ gốc. Tại Đà Nẵng, chỉ số giá thị trường cho thấy mức tăng 46,2% trong quý III/2024, cao hơn mức tăng của TP.HCM, với hơn 50% nguồn cung mới trong quý có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Như vậy có thể nói, tại các đô thị lớn, mặc dù nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền rất lớn và không được đáp ứng. Nhưng nguồn cung căn hộ cao cấp cũng không dư thừa và chỉ mới đáp ứng được một phần nhu cầu nhất định.

Biên lợi nhuận thấp dẫn đến tuyệt chủng

Theo nhận định của VARS, trong tương lai khó có thể “xuất hiện” nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP. HCM bởi số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ “đếm trên đầu ngón tay". Đáng chú ý, trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai, các dự án BĐS đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Lý giải nguyên nhân, VARS cho rằng: Thứ nhất, nguyên nhân chính khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển BĐS là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp.

Để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Trong khi đó, tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ.

Quảng cáo

Hơn thế nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thời điểm hiện tại và thời gian tới chủ yếu nằm trong các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung cần đầu tư, cộng với chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, ngày càng tăng cao, giá không thể vừa túi tiền.

Thứ hai, mặc dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn. Quy trình cấp phép phức tạp, thời gian kéo dài, cùng với việc quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm khiến cho các nhà phát triển dự án phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào phân khúc này.

Ngoài ra, chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở phân khúc này cũng chưa được triển khai đồng bộ. Các gói hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình và thấp, như lãi suất ưu đãi, nguồn vốn vay, còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận và thủ tục phức tạp.

Thứ ba, các dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán. Bởi nhu cầu về nhà ở cao cấp, bao gồm cả nhu cầu để ở và nhu cầu đầu tư rất lớn, từ nhóm khách hàng có thu nhập cao đang không ngừng gia tăng cùng sự phát triển kinh tế và người nước ngoài từ làn sóng đầu tư nước ngoài cũng như Việt kiều trên cơ sở hành lang pháp lý mới “nới lỏng" điều kiện sở hữu cho đối tượng này.

Thậm chí, số lượng khách hàng sẵn sàng trả thêm khoản tiền chênh lệch để sở hữu các sản phẩm giới hạn, cao cấp nhất trong dự án cũng không ít. Điều này càng khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền trở nên kém hấp dẫn với các nhà phát triển dự án.

Đề xuất cộng điểm ưu tiên cho doanh nghiệp xây nhà ở vừa túi tiền

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, VARS cho rằng, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía Nhà nước.

Theo đó, Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư phát triển căn hộ thương mại vừa túi tiền như áp dụng chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, hay tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất so với tiêu chuẩn cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá phải chăng.

Đồng thời ưu tiên trong việc phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án, thông qua đó tiết giảm chi phí đầu tư. Ngoài ra, đề xuất “cộng điểm ưu tiên" khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất cho các nhà các chủ đầu tư đã tạo lập nhà ở vừa túi tiền.

Thứ hai, Nhà nước nên đẩy mạnh các dự án hợp tác giữa Chính phủ và tư nhân để xây dựng nhà ở giá rẻ. Khu vực tư nhân sẽ đảm nhiệm phần lớn quá trình xây dựng và phát triển, trong khi Nhà nước cung cấp các ưu đãi về đất đai và hỗ trợ pháp lý.

Thứ ba, song song với việc thúc đẩy nguồn cung, cơ quan quản lý Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ cầu mua nhà của người dân. Chính phủ có thể nghiên cứu thành lập quỹ nhằm hỗ trợ phát triển và duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ.

Quỹ này có thể được bổ sung từ ngân sách nhà nước và từ các nhà đầu tư tư nhân. Quỹ sẽ công bố công khai và minh bạch thông tin về giá bán và giá thuê nhà, giúp người dân dễ dàng tiếp cận và so sánh, từ đó lựa chọn được các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của họ.

Đồng thời quỹ cũng là cơ quan quản lý, tổng rà soát những cá nhân đã mua/thuê các dự án được quỹ này phát triển và tiến hành thu hồi lại nhà nếu phát hiện mua/bán sai quy định, làm giả tài liệu thu nhập và không kê khai tài sản đúng.

Ngoài ra, Nhà nước cần có chính sách để hạn chế động lực đầu cơ, cần sớm nghiên cứu áp dụng thuế BĐS, hướng tới những chủ sở hữu không đưa BĐS tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất…

Nhà nước cũng cần thành lập các cơ quan hoặc ủy ban giám sát nhà ở, có biện pháp trừng phạt nghiêm khắc đối với các trường hợp đầu cơ, thao túng giá hoặc tăng giá trái phép.

“Để các chính sách điều tiết thực sự hiệu quả, đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, lành mạnh trong dài hạn. Nhà nước cần sớm hoàn thiện hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản và hệ thống quản lý nhà ở định danh. Hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường BĐS, đặc biệt là dữ liệu về giá sẽ là nền tảng quan trọng để quản lý/theo dõi giá BĐS, đảm bảo căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập trung bình và thấp, tránh tình trạng giá nhà tăng cao đột biến do đầu cơ hoặc các yếu tố thị trường khác.

Còn hệ thống quản lý nhà ở định danh tích hợp với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư cũng như tình hình thanh toán phúc lợi xã hội, hồ sơ thế chấp,... sẽ giúp các cơ quan xác định được lịch sử giao dịch, thực trạng nhà ở của mỗi cá nhân, phân biệt người đầu cơ với người mua nhà có nhu cầu ở thực,..”, VARS kiến nghị.

Theo thoidai.com.vn Sao chép

Cùng chuyên mục Bất động sản

Lâm Đồng chỉ đạo gỡ vướng cho dự án khu du lịch 4.000 ha của Tập đoàn TH

Ông Trần Hồng Thái - Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng ngày 23/12 đã ký Văn bản số 11250/UBND-KH1 gửi các đơn vị liên quan về việc khẩn trương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án đầu tư trọng điểm có quy mô lớn trên địa bàn tỉnh.

Thanh tra Chính phủ “nhắc tên" Tập đoàn Hoàng Huy tại 2 dự án bất động sản đối ứng BT tại Hải Phòng Nhu cầu tìm kiếm bất động sản giá 5-10 tỷ đồng tại TP.HCM cao gần gấp đôi Hà Nội

Nhu cầu tìm kiếm bất động sản giá 5-10 tỷ đồng tại TP.HCM cao gần gấp đôi Hà Nội

Theo dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn, trong tháng 11/2024, xu hướng nhu cầu tại 2 thị trường là Hà Nội và TP.HCM đã có sự phân hóa nhất định. Với các sản phẩm có giá trị khoảng từ 5-10 tỷ đồng, nhu cầu tìm kiếm tại TP.HCM cao gần gấp đôi tại Hà Nội.

Ngành bất động sản cho thấy dấu hiệu thoát đáy, lựa chọn cổ phiếu nào đón đầu "làn sóng"? Chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội năm 2025

Đâu là dự án bất động sản đang được thị trường hấp thụ tốt nhất tại Nam Sài Gòn?

Ngày 14/12 vừa qua, Phú Long tổ chức sự kiện “Đất lành hoa nở” thu hút gần 1.000 lượt khách tham quan, tìm hiểu dự án Essensia Sky – Tháp đôi căn hộ đầu tiên trong quần thể dự án xanh – sức khỏe Essensia Nam Sài Gòn.

TP. Hồ Chí Minh công bố danh mục 16 dự án bất động sản thu hút đầu tư Hà Nội họp bàn gỡ vướng loạt dự án bất động sản lớn

Hà Nội họp bàn gỡ vướng loạt dự án bất động sản lớn

Chiều ngày 24/12, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Trần Sỹ Thanh, Trưởng Ban Chỉ đạo về thực hiện các biện pháp phòng, chống lãng phí của thành phố đã chủ trì phiên họp thứ 2 của Ban Chỉ đạo, theo Cổng thông tin điện tử UBND TP. Hà Nội.

DXG gây nhiễu lên thị trường, dòng tiền tiếp tục đi tìm cơ hội cổ phiếu "ngách" Thanh tra Chính phủ “nhắc tên" Tập đoàn Hoàng Huy tại 2 dự án bất động sản đối ứng BT tại Hải Phòng

Hà Nội dừng tuyển chọn nhà đầu tư xây khu đô thị 2.600 tỷ đồng

Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội sáng ngày 23/12 đã phát ra thông báo về việc dừng lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Đại Thịnh tại xã Mê Linh và xã Đại Thịnh, huyện Mê Linh.

Vinhomes chuyển nhượng toàn bộ vốn góp tại công ty con với số vốn hơn 3.000 tỷ đồng Chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội năm 2025

Chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội năm 2025

Trước nhu cầu mỗi năm Hà Nội tăng thêm khoảng 200.000 người cần nhà ở, phân khúc sản phẩm bất động sản chung cư đang tiếp tục là loại hình dẫn dắt thị trường Hà Nội từ đầu năm 2025.

"Dự báo trong năm 2025, chung cư mới Hà Nội sẽ biến mất mức giá 50 triệu đồng/m2" Sốc với giá bất động sản ở TP.HCM: Chung cư cao nhất 493 triệu đồng/m2, biệt thự 700 tỷ đồng/căn

Hiệp hội Bất động sản Bình Dương "bắt tay" SAVISTA thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản

Bản ghi nhớ (MoU) thỏa thuận hợp tác giữa BDREA và SAVISTA đánh dấu bước tiến mới trong việc kết nối, chia sẻ nguồn lực giữa hai bên và mở ra cơ hội phát triển bền vững cho thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương - một trong những khu vực có tiềm năng lớn của Đông Nam Bộ.

Bảng giá đất Hà Nội tăng cao, tiền bồi thường thu hồi đất và tiền thuế, phí về đất đai có tăng?

Theo Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội, bảng giá đất điều chỉnh cơ bản không ảnh hưởng đến việc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất do giá đất làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng là giá đất cụ thể.

Hà Nội tăng tốc đấu giá đất dịp cuối năm Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu tác động của các cuộc đấu giá đất cao bất thường đến mặt bằng giá đất

Hà Nội đang có hơn 1.000 dự án vướng phương án bồi thường về đất

Theo Sở TN&MT Hà Nội, trên địa bàn hiện có hơn 1.000 dự án dở dang đang có vướng mắc về phương án bồi thường giải phóng mặt bằng do chuyển tiếp Luật Đất đai.

Hà Nội duyệt kế hoạch sử dụng đất dự án 148 Giảng Võ Hàng loạt dự án nhà ở xã hội "đổ bộ" có làm giảm nhiệt thị trường chung cư?

Hà Nội công bố bảng giá đất mới có hiệu lực ngay lập tức, áp dụng đến 31/12/2025: Nơi cao nhất có giá gần 700 triệu đồng/m2, gấp 6 lần giá cũ

Giá đất cao nhất của thành phố thuộc về quận Hoàn Kiếm với 695,3 triệu đồng/m2 áp dụng cho thửa giáp mặt đường tại loạt tuyến đường của quận như Ngã tư Hàng Khay, Hàng Bài, Tràng Tiền, Đinh Tiên Hoàng.

Hà Nội bãi bỏ quy định thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá đất Hà Nội tăng tốc đấu giá đất dịp cuối năm

Hàng loạt dự án nhà ở xã hội "đổ bộ" có làm giảm nhiệt thị trường chung cư?

Những tháng cuối năm 2024, thị trường Hà Nội liên tiếp đón tin vui từ các dự án nhà ở xã hội khởi công, được cấp phép xây dựng. Như vậy, nguồn cung nhà ở xã hội sắp tới tăng, giấc mơ sở hữu nhà của người thu nhập thấp, thu nhập trung bình có thể trở nên

Thủ tướng yêu cầu đẩy nhanh triển khai các dự án nhà ở xã hội Chính thức thí điểm xây nhà ở thương mại thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ 1/4/2025

Hà Nội duyệt kế hoạch sử dụng đất dự án 148 Giảng Võ

Ông Nguyễn Trọng Đông, Phó Chủ tịch UBND TP.Hà Nội vừa ký ban hành Quyết định số 6490/QĐ-UBND ngày 18/12/2024 về việc điều chỉnh, bổ sung Kế hoạch sử dụng đất năm 2024 quận Ba Đình, theo Cổng thông tin điện tử UBND TP.Hà Nội.

Thừa Thiên Huế giao đất cho Đất Xanh và Regal Group xây khu dân cư 700 tỷ đồng HoREA: Giá nhà bình quân tại TP. HCM chạm mốc 9,39 tỷ đồng/căn

HoREA: Giá nhà bình quân tại TP. HCM chạm mốc 9,39 tỷ đồng/căn

Theo HoREA, giá nhà bình quân sơ cấp tại TP. HCM do doanh nghiệp đăng ký với sở Xây dựng của 1.611 căn nhà thuộc 04 dự án nhà ở cao cấp đưa ra thị trường trong 11 tháng đầu năm 2024 đã lên đến 9,39 tỷ đồng/căn.

Lãi suất “hạ nhiệt”, người mua nhà vẫn “ngại” vay do giá nhà leo cao Giá nhà mới tại Trung Quốc giảm mạnh