Khó tìm nhà giá 40-50 triệu đồng/m2 tại đô thị lớn
“Chung cư giá từ 70-100 triệu đồng/m2 ai có tiền mà mua nổi”, Thủ tướng chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh tại cuộc họp Ban chỉ đạo nhà nước về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản chiều 22/9. Đây vừa là sự trăn trở, vừa phản ánh thực tế đang diễn biến trên thị trường địa ốc suốt thời gian qua.
Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, giá căn hộ từ 60 đến trên 100 triệu đồng mỗi m2 hiện chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Trong khi, giá 30-40 triệu đồng/m2 đã “tuyệt chủng” từ khá lâu, thậm chí giá sơ cấp từ 50-55 triệu đồng/m2 cũng trở nên khó tìm ở giai đoạn này.
Dữ liệu mới nhất từ CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý 2/2025 giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái; giá thứ cấp tăng 15%. Mức tăng này ghi nhận tại quý 4/2024 lần lượt là 36% và 26%. Hiệu ứng tăng giá sơ cấp tại TP.Hồ Chí Minh cũng “không kém cạnh” khi tăng 29% trong vòng 1 năm; thứ cấp tăng 13%/năm. Vào năm 2024, ngay cả khi thị trường “tụt” thanh khoản nhưng giá căn hộ tại đây vẫn ghi nhận tăng 24%.
Khảo sát giá bất động sản tại khu vực TP.HCM (cũ), ngưỡng giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên chiếm đến 80-90% giỏ hàng mở bán. Điểm mặt một số dự án chào thị trường giai đoạn 2024-2025 như Eaton Park của Gamudaland, Masteri Grand View (thuộc KĐT Global City) của Masterise Homes, The Privé của Đất Xanh Group, căn hộ Diamond Sky của Vạn Phúc Group, phân khu The Beverly, Lumiere Boulevard (thuộc KĐT Vinhomes Grand Park)… đều có giá từ 100-150 triệu đồng/m2.
Hay, các dự án căn hộ dọc tuyến metro số 1 TP.Hồ Chí Minh (Bến Thành - Suối Tiên), giá thứ cấp cũng tăng trung bình từ 50-70% trong vòng 4 năm. Thậm chí có dự án tăng gần 150% cùng khoảng thời gian. Đơn cử, căn hộ Masteri Thảo Điền và Masteri An Phú hiện có giá từ 84 - 120 triệu đồng/m2, tăng 20 - 28% so với đầu năm và 57 - 67% so với năm 2019. Dự án Thảo Điền Residence tăng từ 94 triệu đồng/m2 lên 142 triệu đồng/m2. Các dự án khác như The Nassim, Gateway Thảo Điền, The Vista An Phú, The Estella, Thảo Điền Pearl đều ghi nhận mức tăng từ 16% - 42% trong 3-4 năm qua.
Căn hộ dọc tuyến quốc lộ 13 – phía Đông Bắc TP.Hồ Chí Minh (vốn là địa bàn Bình Dương cũ) là một điển hình của hiện tượng tăng giá bất động sản. Khu vực này hiện rất hiếm dự án căn hộ còn ở ngưỡng giá từ 40-50 triệu đồng/m2 - mức giá vốn từng xuất hiện khá nhiều ở thời điểm 2022-2023.
Với biên độ tăng trên dưới 20%/năm đã khiến bất động sản khu vực này lập mặt bằng mới. Giá nhà đất dọc tuyến đã chạm ngưỡng từ 100-180 triệu đồng/m2, trong khi giá căn hộ hầu hết đã đạt mức 60–80 triệu/m2.
Điểm mặt các dự án đang chào bán tại khu vực này để thấy, cơ hội mua được căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng/căn ngày càng xa tầm với. Chẳng hạn như, Phú Cường Group hiện đang rumor căn hộ Landmark Bình Dương với giá khoảng 70 triệu/m2. Với giá này, căn diện tích 50m2, đã là 3,5 tỷ đồng/căn, chưa bao gồm thuế VAT.
Tương tư, dự án Hồ Gươm Xanh của TBS Group, rumor giá 65 - 70 triệu/m2; The Emerald Boulevard Bình Dương - Lê Phong, rumor 70 triệu/m2; The Glory - Becamex Tokyu (Thành Phố Mới), giá rumor 58 - 60 triệu/m2; Sycamore - Capitaland (Thành Phố Mới) - từ 58 triệu/m2; The Ten - Becamex Tokyu - 60 triệu/m2 - Mức giá mà người trẻ, gia đình trẻ có thu nhập từ 15-20 triệu đồng/tháng sẽ rất khó mua được.
Theo ghi nhận, tại Bình Dương (cũ, nay là TP.Hồ Chí Minh) căn hộ có giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 hiện chỉ đếm đủ đầu ngón tay. Một số dự án như Phú Đông SkyOne (38 triệu đồng/m2), TT AVIO (dưới 40 triệu đồng/m2); The Filex (38 triệu đồng/m2); A&K Tower (từ 38 triệu đồng/m2), được dự báo là khó xuất hiện trên thị trường trong thời gian tới.
Làm việc cả đời ở vẫn không mua được nhà
Tại diễn đàn về bất động sản diễn ra mới đây tại TP.Hồ Chí Minh, một chuyên gia trong ngành đặt ra câu hỏi, mà theo vị này câu hỏi này sẽ “không bao giờ cũ”, đó là: Vì sao một bộ phận lớn người trẻ, dù làm việc cả đời ở các thành phố lớn, vẫn không thể sở hữu một căn nhà?.
TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế vĩ mô chia sẻ một thực tế có phần “phũ phàng” rằng, một công chức tại Việt Nam hiện cần tới gần 26 năm làm việc mới có thể mua được một căn hộ chung cư. Điều này phản ánh thực trạng giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, tạo nên khoảng cách lớn so với mức bình quân thế giới.
Còn theo phân tích của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), ngay cả ngành có thu nhập thuộc nhóm cao nhất cả nước - ngân hàng, cũng không theo kịp tốc độ tăng giá nhà.
Cụ thể, năm 2014, mức lương cao nhất trong hệ thống ngân hàng đạt 22,5 triệu đồng/tháng. Đến giữa năm 2025, con số này đã tăng lên 55,44 triệu đồng/tháng, tức tăng gấp 2 lần sau hơn một thập kỷ. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn lại tăng hơn 3 lần trong cùng kỳ.
Hiện tại, một gia đình có hai vợ chồng cùng làm ngân hàng, nếu “không dùng gì đến tiền” thì chỉ cần khoảng 3,5 năm để mua một căn hộ. Nhưng để đảm bảo chi tiêu theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá ⅓ thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài tới khoảng 10 năm. Và trên thực tế số năm tích lũy để có thể mua nhà còn cao hơn do giá nhà luôn tăng nhanh hơn thu nhập.
Có sẵn tài chính 1 tỷ đồng trong tay nhưng Trang (31 tuổi), một nhân viên văn phòng, đã lập gia đình và có 1 con nhỏ đành ngậm ngùi gác giấc mơ mua nhà thành phố sau 6 tháng đi tìm hiểu các dự án. Giá căn hộ tăng nhanh ngoài tưởng tượng của Trang, trong khi mức thu nhập hiện tại không đủ để trả chi phí sinh hoạt kèm lãi vay ngân hàng nếu mua nhà. Căn hộ 2 PN diện tích 70m2 cách trung tâm quận 1, TP.Hồ Chí Minh cũ) khoảng 20km, hiện đã có giá trên dưới 4 tỷ đồng/căn. Căn diện tích 50m2 giá đã giá gần 3 tỷ đồng/căn. “Con số 1 tỷ đồng tích luỹ không thấm vào đâu so với giá bán căn hộ”, Trang chia sẻ.
Có tài chính tốt hơn, Trí (sống tại Bình Phước, nay là Đồng Nai) muốn chuyển cả gia đình lên khu ven TP.Hồ Chí Minh để kinh doanh và sinh sống. Tuy nhiên, khi tìm hiểu mảnh đất 100m2 tại quận 9 (cũ) - vị trí kinh doanh được thì giá đã gần 8 tỷ đồng/nền. Dù có trong tay sẵn 3,5 tỷ đồng, Trí vẫn ngậm ngùi vì giá nhà đất đã vượt xa tài chính hiện có. “Ôi! Giá hoảng quá”, Trí nói.
Làn sóng tăng giá bất động sản gấp nhiều lần thu nhập đã khiến không ít người trẻ, gia đình trẻ từ bỏ giấc mơ có nhà thành phố. Dù nhu cầu mua nhà vẫn cao, nhưng áp lực tài chính đang “đè nặng vai” những người có thu nhập 15-20 triệu đồng/tháng.
Vì sao giá chung cư cứ tăng mãi?
Còn nhớ, trước đây khá nhiều giải pháp hạ nhiệt giá nhà đã từng được các chuyên gia trong ngành đưa ra. Trong đó có việc tăng nguồn cung để giảm giá thành bất động sản. Thế nhưng, hiện tại ngay cả khi nguồn cung tăng, giá nhà vẫn không có dấu hiệu giảm.
Tại cuộc họp mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đặt câu hỏi: Vì sao giá chung cư tăng và tăng mãi?. Người dân thiếu nhà ở nhưng giá nhà cao quá nên không mua được. Mức giá 70-100 triệu đồng/m2 đối với chung cư là không phù hợp nhu cầu thực. Thủ tướng yêu cầu phải có giải pháp toàn diện kéo giảm giá, thúc đẩy nhà ở xã hội.
Chia sẻ mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam khẳng định: Giá nhà TP.Hồ Chí Minh rất khó hạ nhiệt ngay cả khi mở rộng địa giới hành chính. Theo vị này, có nhiều nguyên nhân tác động đến mặt bằng giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh.
Nguyên nhân đầu tiên dễ nhận thấy nhất là quỹ đất sạch để phát triển dự án bất động sảnngày càng ít. Chu kỳ pháp lý kéo dài, chi phí giải phóng mặt bằng cao và quỹ đất sạch nội đô hạn chế khiến số dự án đủ điều kiện bán ra thị trường ít hơn nhiều so với nhu cầu.
Theo dữ liệu mới nhất từ Savills Việt Nam, TP.Hồ Chí Minh (cũ) đã đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trong suốt 5 năm gần đây. Thành phố đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, tuy nhiên chỉ thực hiện được 24% chỉ tiêu và còn thiếu hụt 179.000 căn. Chênh lệch cung-cầu bị nới rộng vì quy trình phê duyệt chậm và siết chặt các quy định pháp lý. Khi nguồn cung ít mà lại nghiêng về các dự án cao cấp và hạng sang của chủ đầu tư có thương hiệu (chủ đầu tư lớn), mặt bằng giá bình quân tại TP.HCM sẽ tăng lên.
Bên cạnh đó, giá tăng đều do nhu cầu ở thực cao. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực Miền Nam cho hay, giá bất động sản tại đô thị lớn tăng đều đặn còn nhờ vào nhu cầu ở thực và đầu tư bền vững. Quá trình đô thị hóa cao, di cư lao động chất lượng, thu nhập trung lưu tăng và nhu cầu tách hộ lớn đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở gia tăng.
Đồng thời, theo ông Tuấn, hạ tầng đô thị tiếp tục cải thiện làm tăng kỳ vọng tương lai của các khu vực trọng điểm; nhu cầu thuê nhà từ chuyên gia, doanh nghiệp... hỗ trợ suất sinh lời cho căn hộ cho thuê, tất cả củng cố niềm tin nắm giữ tài sản và chấp nhận mức giá cao hơn từ phía người mua.
Một nguyên nhân khiến mặt bằng giá bất động sản gia tăng còn đến từ yếu tố chất lượng sản phẩm. Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, chất lượng sản phẩm được nâng cao đã thúc đẩy quá trình cạnh tranh giữa các chủ đầu tư. Nhóm này sẵn sàng trả "premium" cho pháp lý rõ ràng và chất lượng chuẩn hóa.
Ngoài ra, chi phí đầu vào leo thang tạo thêm áp lực cho chủ đầu tư và khiến mặt bằng giá khó hạ nhiệt. Cụ thể, chi phí đất đai: Sắp tới, nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới, sẽ có sự biến động lớn về mức giá được điều chỉnh. Chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án.
Chi phí xây dựng: Giá vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí quản lý dự án tăng do lạm phát và tỷ giá VND/USD biến động.
Chi phí logistics: Việt Nam có chi phí logistics chiếm tới 16,5% GDP, cao hơn nhiều nước trong khu vực, khiến quá trình phát triển dự án tốn kém hơn, dẫn đến việc đẩy chi phí này vào giá bán.
