Nguồn cung căn hộ “chiếm sóng” thị trường TP.HCM (mới)
Sau sáp nhập, hoạt động bung hàng của doanh nghiệp bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh mới (bao gồm TP.Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu) càng trở nên sôi nổi. Các chủ đầu tư cùng lúc đưa ra sản phẩm ra thị trường, cạnh tranh “khốc liệt” về giá và chính sách bán hàng.
Từ đầu năm 2025 đến nay, tại TP.HCM (mới) hàng loạt chủ đầu tư như Vạn Phúc Group, Coteccons, Lê Phong, Phú Đông Group, Bcons Group, C- Holdings, TBS, Phát Đạt, OCB Holdings, TT Capital, Becamex Tokyu, Capitaland, Vạn Xuân, An Gia… đồng loạt kick off, mở bán dự án căn hộ. Tại trục quốc lộ 13, có đến hàng chục dự án đủ điều kiện bán hàng và hoạt động sôi nổi từ quý 2/2025 đến nay. Đây được xem là giai đoạn đặc biệt của thị trường chung cư phía Nam sau hơn 2 năm im ắng về nguồn cung mới.
Giá bán các dự án dao động từ 35 đến trên 100 triệu đồng/m2 (tuỳ dự án), trong đó, phân khúc giá từ 50-70 triệu đồng/m2 chiếm phần lớn nguồn cung mới ra thị trường. Tỷ lệ hấp thụ không đồng đều giữa các dự án và giá bán ghi nhận tăng từ 15-30%/năm.
Mới đây, Tập đoàn An Gia bung giỏ hàng 700 căn cuối cùng tại dự án The Gió Riverside (P.Đông Hoà, TP.Hồ Chí Minh) với giá từ 48 triệu đồng/m2. Chủ đầu tư này ra chính sách bán hàng gây chú ý khi hỗ trợ 100% lãi suất trong 36 tháng, ân hạn nợ gốc 5 năm cùng chiết khấu đến 18,5%.
Phú Đông Group ra mắt gần 800 căn hộ tại dự án SkyOne (P.Dĩ An, TP.Hồ Chí Minh) với mức giá từ 35-38 triệu đồng/m2 cùng chính sách bán hàng đặc biệt khi chỉ thanh toán 10% đến khi nhận nhà, kèm phương án trả góp 4,5 triệu đồng/tháng trong 24 tháng, được cố định lãi suất 5% trong 5 năm.
Cùng khu vực, ngày 24/9 tới, Liên danh Nhật Bản gồm Cosmos Initia, TT Capital và Koterasu Group sẽ chính thức kick off giai đoạn 2 tháp Orion thuộc dự án TT AVIO. Nguồn cung đợt này chỉ khoảng vài trăm căn hộ, kèm chính sách bán hàng “Đàm phán thanh toán – One on One”, cho phép khách hàng linh hoạt xây dựng phương án tài chính theo nhu cầu.
OCB Holdings cũng đang đẩy mạnh hoạt động bán hàng dự án A&K Tower tại P. An Phú (TP.Hồ Chí Minh). Dự án có quy mô hơn 1.100 căn hộ giá từ 38 triệu đồng/m2 cùng chính sách chiết khấu lên đến 13%.
Dọc quốc lộ 13, dự án The Emerald Boulevard Bình Dương của Lê Phon chuẩn bị bung thị trường với giá rumor 70 triệu/m2. Phú Cường Group cũng không “lỡ nhịp” cuối năm khi rục rịch dự án Landmark Bình Dương với giá rumor 70 triệu/m2. TBS Group không “kém cạnh” về giá khi rumor dự án Hồ Gươm Xanh ra thị trường với giá 65 - 70 triệu/m2.
Mới đây nhất, phân khu Diamond Sky thuộc KĐT Vạn Phúc City của Vạn Phúc Group cho booking với giá từ 130 - 150 triệu/m2. Dù giá cao nhưng lượng quan tâm khá tích cực. Phát Đạt cũng chuẩn bị bung giai đoạn 2 dự án La Pura với giá trên dưới 55 triệu đồng/m2…
Theo báo cáo của DKRA Consulting, 8 tháng đầu năm, thị trường bất động sản khu vực phía Nam ghi nhận hơn 28.100 căn hộ mở bán mới, tăng 58% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, địa bàn Bình Dương (cũ) chiếm 45,5% với khoảng 12.800 căn, trở thành khu vực dẫn đầu nguồn cung. Vùng lõi TP.Hồ Chí Minh (cũ) đứng thứ hai với 35%, tương đương 10.000 căn hộ.
Không chỉ vượt về nguồn hàng, Bình Dương (cũ) còn dẫn đầu sức cầu. Tổng cộng hơn 20.000 căn hộ đã được tiêu thụ trên toàn thị trường, gấp 3 lần so với cùng kỳ, trong đó địa phương này chiếm tới 47%, tương đương gần 9.400 căn. Còn vùng lõi TP.Hồ Chí Minh (cũ), lượng tiêu thụ đạt 28%, với khoảng 5.600 căn bán ra. Tính theo tỷ lệ hấp thụ, Bình Dương cũ ghi nhận mức hấp thụ trên nguồn cung đạt 73%, cao hơn mức trung bình toàn thị trường (71%) và của TP.Hồ Chí Minh cũ (57%).
Một nghiên cứu khác của Batdongsan chỉ ra, nhu cầu mua căn hộ tại địa bàn Bình Dươn (cũ), đang gia tăng mạnh mẽ, vượt vùng lõi TP. Hồ Chí Minh. Lượt tìm kiếm chung cư ở các xã, phường thuộc TP.Hồ Chí minh chỉ tăng 9-10%, trong khi khu vực vừa sáp nhập về như Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một lại tăng đến 11-15%. Giá bán trung bình căn hộ tại Bình Dương bình quân từ 44 triệu đồng/ m2 (2024) hiện đã tăng lên gần 50 triệu đồng/m2.
Theo dự báo từ Nhà Tốt, TP.Hồ Chí Minh mới sẽ có thêm hơn 13.700 căn hộ, trong đó 60% vẫn tập trung tại khu vực mới sáp nhập. Nguồn cung này sẽ được bổ sung thông qua các dự án mới liên tục ra mắt thị trường, phản ánh xu hướng dịch chuyển nhu cầu nhà ở từ TP.Hồ Chí Minh sang các khu vực lân cận. Các chuyên gia dự báo, Bình Dương (cũ) sẽ có ít nhất 20.000 - 24.000 căn hộ được mở bán từ nay đến năm 2027. Nguồn cung này sẽ bao gồm cả các dự án căn hộ bình dân lẫn trung và cao cấp.
Nhà phố, biệt thự, đất nền nghiêng về “sân chơi” Long An - Tây Ninh
Nếu khu Đông TP.Hồ Chí Minh với hàng ngàn căn hộ chào bán thì phía Tây (bao gồm Long An, nay là Tây Ninh) lại rộn ràng phân khúc nhà phố, biệt thự và đất nền. Những năm qua, nơi đây với sự hiện diện của các doanh nghiệp như Vingroup, Nam Long, Ecopark, Phú Mỹ Hưng, Bim Group, Prodezi, Coteccons, T&T Group… khiến diện mạo khu Tây thay đổi từng ngày.
Từ đầu năm 2025 đến nay, các dự án khu đô thị quy mô hàng chục đến hàng ngàn héc-ta tại Tây Ninh liên tục khởi công xây dựng hoặc mở bán đã khiến bức tranh bất động sản nơi đây trở nên rộn ràng. Phải kể đến KĐT Vinhomes Green City (gần 200ha); Vinhomes Phước Vĩnh Tây (hơn 1.000ha), Waterpoint Nam Long (355ha); La Home (100ha); Eco Retreat - Eco Park (200ha), T&T Millennia City (267ha)…
Bên cạnh phân khúc nhà phố, biệt thự thì các dự án đất nền tại Tây Ninh cũng rục rịch ra hàng “đón sóng” cuối năm. Một số dự án đất nền như The Solia, The 826EC, Saigon Village, Sai Gòn River Park… sức cầu khá tích cực.
Chia sẻ tại Hội thảo: "Từ TP.HCM ra các tỉnh vệ tinh – cơ hội mới cho bất động sản", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho hay, trong một năm qua, giá bất động sản tại Tây Ninh tăng bứt phá với mức 90%/năm, trở thành điểm nóng mới về tốc độ tăng giá.
Theo ông Kiệt, trong giai đoạn tới, khoảng 80% nguồn cung mới sẽ đến từ các khu vực vệ tinh, thay vì tập trung trong nội đô như trước đây. Điều này phản ánh sức hút ngày càng lớn của thị trường vệ tinh trong bối cảnh hạ tầng liên kết vùng ngày càng hoàn thiện.
Chuyên gia CBRE Việt Nam nhấn mạnh, xu hướng giãn dân từ TP.Hồ Chí Minh ra đô thị vệ tinh diễn ra mạnh mẽ . Từ nay đến năm 2027, nguồn cung khu vực lân cận TP.Hồ Chí Minh vẫn tăng trưởng, chiếm tỉ trọng lớn trên toàn thị trường. Điểm khác biệt so với trước đây là nhu cầu về chất lượng sản phẩm của người mua đối với các dự án khu vực vệ tinh ngày càng thay đổi. Họ yêu cầu chất lượng cao hơn về tiện ích, thiết kế, xây dựng. Đây vừa là áp lực đối với các chủ đầu tư, vừa là yếu tố khiến giá bán của các dự án gia tăng.
Cùng quan điểm, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, khi các đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh đã vượt ngưỡng chịu tải về hạ tầng và giá nhà, làn sóng dịch chuyển dân cư ra vùng phụ cận trở nên rõ rệt. Tây Ninh (Long An cũ), với vị trí cửa ngõ phía Tây Bắc TP. Hồ Chí Minh, nằm giữa vùng kinh tế trọng điểm Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long, đang được nhìn nhận như một điểm đến chiến lược.
Tuy nhiên, đô thị vệ tinh chỉ có thể phát triển bền vững khi gắn kết chặt chẽ với hạ tầng giao thông, dịch vụ xã hội, công nghiệp – thương mại. Đồng thời, thủ tục pháp lý phải được tinh gọn, thời gian phê duyệt dự án cần được rút ngắn.
