Theo các chuyên gia, việc tín dụng bất động sản gia tăng nhanh trong năm 2025 phản ánh sự phục hồi niềm tin của dòng vốn đối với thị trường sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.
Tuy nhiên, tín dụng địa ốc tăng mạnh và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ nền kinh tế cũng gây lo ngại về an toàn hệ thống. Rủi ro mất cân đối dòng vốn và nợ xấu có thể phát sinh nếu tín dụng tiếp tục dồn vào các phân khúc mang tính đầu cơ, trong khi thanh thị trường chưa hồi phục tương xứng.
Việc kiểm soát dòng vốn vào bất động sản là yêu cầu cần thiết, trong đó ưu tiên tín dụng cho các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội và phát triển đô thị bền vững. Đồng thời, dòng vốn cần được phân bổ hài hòa hơn sang các lĩnh vực sản xuất, công nghệ cao và kinh tế xanh, thay vì tập trung quá lớn vào bất động sản, nhằm hỗ trợ tăng trưởng dài hạn của nền kinh tế.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2025 tín dụng bất động sản duy trì mức tăng đều theo các quý và ở hầu hết các loại hình bất động sản (nhà ở, văn phòng cho thuê, khu công nghiệp...). Từ hơn 1,56 triệu tỷ đồng trong quý I, dư nợ lĩnh vực này tăng dần và đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng vào quý cuối 2025, tương đương mức tăng gần 28% chỉ trong 1 năm.
Xét theo cơ cấu, dư nợ tín dụng với các dự án đầu tư khu đô thị và nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn. Dư nợ nhóm này tăng từ 481.017 tỷ trong quý I/2025 lên 628.654 tỷ đồng vào quý IV/2025.
Tương tự, dư nợ vay với đầu tư, kinh doanh bất động sản tăng từ 506.444 tỷ lên 673.424 tỷ đồng. Còn lại là dư nợ vay cho thuê các dự án văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng, sửa chữa nhà...
Kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng ghi nhận biến động. Tỷ trọng trái phiếu bất động sản trong tổng giá trị phát hành tăng từ 7,4% trong tháng 10 lên 38,6% tháng 11, trước khi điều chỉnh về 28% vào tháng 12/2025. Giá trị phát hành tăng cuối năm cho thấy khả năng tiếp cận vốn cải thiện dù doanh nghiệp vẫn chịu áp lực lãi suất cao.
Với dòng vốn ngoại, theo Bộ Xây dựng tính đến hết năm ngoái, lĩnh vực bất động sản hút 8,1 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới, chiếm hơn 21% tổng vốn và tăng gần 13% so với năm trước.
Trước thực tế trên, tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, ngăn chặn dòng vốn đầu cơ gây méo mó thị trường. Nhà điều hành cũng cần tăng cường quản lý rủi ro đối với tín dụng rót vào lĩnh vực này, trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm nay dự kiến ở mức khoảng 15%.
Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính trong việc kiểm soát tín dụng bất động sản, xử lý các dòng vốn phục vụ đầu cơ, qua đó bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính – ngân hàng và sự phát triển lành mạnh của thị trường.
Với mục tiêu kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô, Ngân hàng Nhà nước đã thông báo kế hoạch tăng trưởng tín dụng năm 2026 cho toàn hệ thống, dự kiến đạt khoảng 15%. Đặc biệt, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng cần kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực có tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản, không để tốc độ tăng vượt quá mức tăng tín dụng chung của chính ngân hàng.
PGS.TS Vũ Mai Chi, Trưởng Bộ môn Tiền tệ Ngân hàng tại Học viện Ngân hàng cho rằng nếu vốn chảy quá nhiều vào bất động sản sẽ bị ứ đọng và không tạo ra động lực tăng trưởng cho nền kinh tế. Vốn cần được phân bổ vào sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên để hỗ trợ tăng trưởng.
TS Võ Trí Thành cho rằng trong lĩnh vực bất động sản, nhiều dòng vốn lại đổ vào các phân khúc không hướng đến nhu cầu ở thực, dẫn đến tình trạng thổi giá, đầu cơ và nguy cơ bong bóng tài sản. Tuy nhiên, việc kiểm soát tín dụng bất động sản một cách có lộ trình sẽ giúp tránh được cú sốc đột ngột cho thị trường và nền kinh tế.
Các chuyên gia cũng đánh giá tình hình tín dụng bất động sản trong năm 2026 dự báo sẽ tiếp tục chịu sự giám sát chặt chẽ của Ngân hàng Nhà nước, đặc biệt đối với những phân khúc tiềm ẩn rủi ro. Với sự kiểm soát chặt chẽ của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản trong năm 2026 sẽ được điều hướng vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực và có tiềm năng phát triển bền vững. Tuy nhiên, nếu không có chính sách linh hoạt và kịp thời, thị trường có thể tiếp tục đối mặt với khó khăn, đặc biệt là trong bối cảnh lãi suất vẫn duy trì ở mức cao.
