“Sai lầm” của chủ đầu tư: Chỉ đánh giá thành công của dự án bằng tốc độ bán hàng hoặc giá bán cao

Điều gì mới là quan trọng nhất của một đô thị?

Tại sự kiện Diễn đàn Bất động sản 2026 do Tạp chí Kinh tế Sài Gòn tổ chức sáng 21/5/2026, các chuyên gia và doanh nghiệp đánh giá cao vai trò của hạ tầng đến giá trị bất động sản cũng như chất lượng đời sống đô thị.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành Khối Bất động sản Công nghiệp và Nhà ở Frasers Property Vietnam cho rằng, thị trường bất động sản đang đứng trước yêu cầu thay đổi tư duy phát triển đô thị. Theo ông, nhiều chủ đầu tư hiện vẫn đánh giá thành công dự án bằng tốc độ bán hàng hoặc giá bán, trong khi yếu tố quan trọng hơn là chất lượng sống dài hạn. "Thành công của một dự án không chỉ là bán nhanh hay giá cao, mà là sau 5-10 năm cư dân có thực sự hạnh phúc khi sống ở đó hay không. Kết nối con người mới là điều quan trọng nhất của một đô thị ", ông Dương nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Đỗ Dũng, chuyên gia quốc tế về quy hoạch đô thị cho hay, nhiều khu đô thị vệ tinh trước đây "bán hết nhà nhưng dân không về ở". Theo ông, vấn đề không chỉ nằm ở khoảng cách địa lý mà ở chi phí thời gian di chuyển, việc làm và chất lượng tiện ích xã hội. Dù đồng thuận rằng hạ tầng sẽ mở ra không gian phát triển mới, ông Dũng cho rằng, yếu tố quyết định thành công của các đô thị tương lai lại nằm ở khả năng tạo sức sống thực sự cho cư dân.

Theo ông Dũng, người dân có thể mua nhà nhưng không muốn chuyển đến ở nếu việc đi làm, học hành hay tiếp cận dịch vụ quá khó khăn. Họ thường chỉ chấp nhận thời gian đi lại khoảng 30 phút mỗi chiều. Vì vậy, các đô thị mới phải được phát triển theo mô hình tích hợp, cân bằng giữa nhà ở, việc làm, giáo dục, y tế và không gian sống.

Ở góc độ chuyên gia, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam nhận định, quá trình đô thị hóa hiện nay đang chuyển từ mô hình đô thị tập trung sang đô thị vệ tinh, nhưng các đô thị mới không thể chỉ là nơi cư trú. Một khu đô thị bền vững phải tự nuôi sống được. Theo vị này, hai yếu tố quan trọng nhất để kéo cư dân đến ở thực sự là y tế và giáo dục. Bên cạnh đó, đô thị phải tạo được việc làm và hệ sinh thái tiện ích xã hội hoàn chỉnh để người dân có thể làm việc, học tập, chữa bệnh và sinh hoạt ngay tại chỗ.

Cùng nhận định, ông Nguyễn Đức Kiên, Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho hay, quy hoạch tương lai cần chuyển từ tư duy "sở hữu nhà ở" sang "chất lượng sống". Lấy người dân làm trung tâm nghĩa là phải có bệnh viện, trường học, công viên, giá nhà phù hợp thu nhập và chất lượng sống thực tế. "Nhà ở cho thuê có thể trở thành một định hướng quan trọng trong các chính sách sắp tới nhằm giảm áp lực sở hữu bất động sản và tạo thêm lựa chọn cho người dân đô thị", ông Kiên nói.

Theo các chuyên gia, chu kỳ đô thị mới của TP. Hồ Chí Minh sẽ không còn được đo bằng diện tích đất phát triển hay số lượng dự án bất động sản, mà bằng chất lượng sống thực tế.

"Chất xúc tác" từ hạ tầng giao thông

Có thể thấy, sau nhiều năm phát triển dựa trên mở rộng địa giới và gia tăng nguồn cung nhà ở, TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn mà hạ tầng giao thông trở thành "xương sống" tái định hình không gian đô thị. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, hạ tầng chỉ mở đường, sự thành công của các đô thị mới sẽ phụ thuộc vào khả năng tạo việc làm, dịch vụ công, kết nối cộng đồng và chất lượng sống đủ sức giữ chân cư dân lâu dài.

Ông Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Eagle Academy, cho rằng các dự án hạ tầng hiện nay không còn phục vụ riêng TP. Hồ Chí Minh mà đang mở rộng kết nối cho toàn vùng đô thị lớn xung quanh thành phố. Khi hàng loạt dự án metro, vành đai, cao tốc, sân bay và cảng biển đồng loạt được thúc đẩy trong giai đoạn 2026-2030, câu chuyện phát triển đô thị của TP. Hồ Chí Minh sẽ bước sang một giai đoạn mới. Trọng tâm không còn là mở rộng đô thị theo chiều ngang như trước, mà chuyển sang hình thành cấu trúc đô thị đa trung tâm, gắn với giao thông công cộng, logistics, công nghiệp và chất lượng sống.

Theo ông Nguyễn Đỗ Dũng, hệ thống metro và giao thông công cộng sẽ làm thay đổi căn bản cấu trúc phát triển đô thị. Khả năng mở rộng không gian đô thị luôn gắn với phương thức di chuyển. Nếu thời đi bộ, đô thị chỉ phát triển trong bán kính khoảng 1km, xe đạp hay tàu điện mở rộng lên khoảng 5km, thì ô tô có thể kéo giãn đô thị ra khoảng 10km. Khi metro hình thành, những khu vực trước đây bị xem là xa trung tâm sẽ trở nên dễ tiếp cận hơn và mở ra cơ hội hình thành các đô thị mới.

Ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh cũng cho rằng, việc mở rộng liên kết vùng giữa TP. Hồ Chí Minh với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) đang tạo cơ hội tái cấu trúc không gian phát triển theo hướng hoàn chỉnh hơn. Trước đây, mỗi địa phương phát triển theo lợi thế riêng: TP. Hồ Chí Minh mạnh về tài chính - dịch vụ, Bình Dương (cũ) phát triển công nghiệp, còn Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) có lợi thế cảng biển và du lịch. Khi kết nối thành một chỉnh thể, vùng đô thị mới sẽ hình thành hệ sinh thái đầy đủ hơn từ công nghiệp, logistics đến dịch vụ. Khi nhập lại thành một chỉnh thể, đây sẽ là một bức tranh tổng thể đầy đủ từ công nghiệp, dịch vụ cho đến logistics.