Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) ngày 18/1/2024 đã có văn bản gửi tới Ủy ban Thường vụ Quốc hội hoan nghênh việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2024.
Tại văn bản trên, HoREA nêu ra một số điểm nhấn của Luật Đất đai 2024, gồm: Luật Đất đai 2024 cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất tại khoản 1 Điều 177 và các quy định về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp tại Điều 177, Điều 192 tạo điều kiện để nông nghiệp phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả, bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia, quy mô sản xuất hàng hoá nông sản ngày càng lớn nhằm thực hiện mục tiêu đến năm 2030 phát triển 1 triệu héc-ta đất chuyên canh lúa chất lượng cao.
Luật cũng sẽ tạo điều kiện sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn để cho ngành nông nghiệp ngày càng phát triển, nông dân ngày càng giàu có và bộ mặt nông thôn ngày càng đổi mới, sẽ tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa và phát triển các khu dân cư nông thôn, làm tăng nhu cầu tạo lập nhà ở của người dân nông thôn, nhất là các nông dân tỷ phú.
Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và tại khoản 32 Điều 79 còn quy định “Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này” đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây.
Luật đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất tại Điều 159, theo đó bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo sẽ giúp cho bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường.
Đồng thời, khoản 5 Điều 158 và Điều 160 Luật Đất đai 2024 đã quy định 4 phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể và trong trường hợp cần thiết phải quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định thì Chính phủ đề xuất và được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá đất để phát triển kinh tế - xã hội.
Ảnh minh họa
Luật cũng bổ sung Chương VIII về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất quy định nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất yêu cầu việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách theo quy định của Luật này (Điều 112), mà nếu thực hiện được nguyên tắc này thì Tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên thị trường sơ cấp đất đai phục vụ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội và thông qua việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì toàn bộ địa tô chênh lệch sẽ thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng, sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội.
Theo HoREA, Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định rất thông thoáng việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế - xã hội bao gồm cả dự án nhà ở xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại do điểm b khoản 1 Điều 127 quy định “Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” và khoản 6 Điều 127 quy định “Người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án”.
Do vậy, quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 có thể dẫn đến hệ quả là trong khoảng 5-7 năm tới đây, thị trường bất động sản nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại do Tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể tạo quỹ đất, phát triển quỹ đất; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội để thực hiện giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, nên vô hình chung với quy định “chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” cùng với khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định “trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” sẽ làm lợi cho các nhà đầu tư đã có sẵn quỹ đất dự án nhà ở thương mại đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là chủ đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô lớn có cơ hội chiếm lĩnh thị trường.
Do đó, Hiệp hội rất hoan nghênh Quốc hội cho phép trường hợp xét thấy cần thiết thì Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật Đất đai.
Điều 30 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, hoặc trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và điểm b khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm cho phép “Tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm” có quyền “Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật” sẽ khuyến khích người sử dụng đất lựa chọn phương thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm do đã có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng để được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.
“Đặc biệt, Quốc hội cho phép áp dụng ngay một số quy định của Luật Đất đai 2024 như các quy định về định giá đất hoặc các quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án lấn biển để tháo gỡ các vướng mắc từ thực tiễn, nhất là việc cho phép áp dụng ngay các quy định về định giá đất sẽ tạo điều kiện cho Chính phủ xây dựng và ban hành Nghị định quy định về giá đất thực hiện Luật Đất đai 2024, thay vì ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất”, HoREA cho biết.
