Nguồn cung mới tập trung vào một nhóm nhỏ “ông lớn” và sự biến mất của phân khúc trung cấp, bình dân

Theo số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 20.000 căn hộ mới, với mức giá trung bình lên tới 86 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Đáng chú ý, toàn bộ nguồn cung này gần như tập trung vào hai phân khúc cao cấp và hạng sang, trong đó căn hộ cao cấp chiếm 62%, hạng sang chiếm 38%.

Cơ cấu nguồn cung cho thấy mức độ tập trung ngày càng cao. Năm chủ đầu tư gồm Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Việt Nam và Sun Group chiếm tới 74% tổng lượng hàng mở bán tại Hà Nội. Không chỉ nắm giữ phần lớn nguồn cung, nhóm doanh nghiệp này còn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ sơ cấp trung bình lên tới 86%.

Xu hướng tương tự cũng diễn ra tại TP HCM, nơi hơn 80% nguồn cung căn hộ mới thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang được dẫn dắt bởi ba cái tên quen thuộc: Đất Xanh Group, Gamuda Land và Masterise Homes. Theo ghi nhận, tỷ lệ hấp thụ trung bình của nhóm này đạt khoảng 84%, góp phần duy trì thanh khoản tích cực cho thị trường trong bối cảnh mặt bằng giá neo cao.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group đánh giá, nguồn cung mới hiện nay gần như không còn dư địa cho phân khúc trung cấp và bình dân. Phần lớn sản phẩm được tung ra thị trường đều thuộc hai phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến người mua ở thực không có nhiều lựa chọn ngoài các dự án do nhóm chủ đầu tư lớn phát triển.

Trong báo cáo thị trường bất động sản quý III/2025 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận về cơ cấu nguồn cung vẫn bị chi phối bởi nhóm chủ đầu tư lớn. Riêng trong quý III, nhóm này cung cấp hơn 54% nguồn cung mới, dù đã giảm 18 điểm phần trăm so với quý trước. Các doanh nghiệp dẫn đầu bao gồm Masterise (11,3%), Sun Group (10,7%), Vingroup (9,7%), Phát Đạt (4,8%), Bcons (3%) và CapitaLand (1,5%). Phần còn lại, tương đương 45,7%, thuộc về các doanh nghiệp khác.

Dù nguồn cung tổng thể có dấu hiệu dồi dào hơn, phân khúc trung cấp và bình dân vẫn gần như vắng bóng. Trong 9 tháng đầu năm, căn hộ bình dân chỉ chiếm khoảng 6% nguồn cung, chủ yếu đến từ các dự án nhà ở xã hội. Riêng tại Hà Nội và TP HCM (địa giới cũ), có tới 80% căn hộ mở bán mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m².

Bức tranh thị trường ngày càng phân hóa

Các chuyên gia đánh giá, việc nguồn cung co cụm tại một số đại đô thị và nằm chủ yếu trong tay các “ông lớn” không chỉ đẩy mặt bằng giá lên cao, mà còn khiến thị trường thiếu hụt nghiêm trọng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, tạo ra thách thức lớn trong việc cân bằng cung – cầu.

Theo ông Trần Minh Tiến, sự áp đảo của phân khúc cao cấp cũng đồng nghĩa với việc nhóm người có thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, xu hướng này không mang tính ngẫu nhiên mà gần như là tất yếu trong bối cảnh giá đất leo thang, thủ tục pháp lý kéo dài và chi phí phát triển dự án tăng cao khiến chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, kinh nghiệm và khả năng quản trị rủi ro tốt mới đủ sức triển khai dự án.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho biết, trong 3–5 năm trở lại đây, những thay đổi về luật pháp và cơ chế đã khiến doanh nghiệp vừa và nhỏ gặp rất nhiều khó khăn trong triển khai dự án. Chỉ những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, tiềm lực tài chính mạnh và đủ khả năng phát triển các dự án hàng trăm hecta mới có thể duy trì nguồn hàng và chi phối thị trường.

Ở góc độ doanh nghiệp, ghi nhận thực trạng trên, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng thị trường đang chứng kiến sự phân hóa ngày càng rõ nét. Nhóm doanh nghiệp lớn với tiềm lực tài chính mạnh, khả năng triển khai đại dự án đồng bộ đang trở thành lực lượng dẫn dắt, trong khi doanh nghiệp nhỏ gần như không còn khả năng cạnh tranh.

Dưới góc nhìn thị trường, việc nguồn cung tập trung trong tay các tập đoàn lớn mang lại cả mặt tích cực lẫn hạn chế. Theo ông Nguyễn Chí Thanh, các dự án quy mô lớn giúp đồng bộ hạ tầng, nâng cao chất lượng đô thị và hạn chế tình trạng dự án “đắp chiếu”. Tuy nhiên, khi quyền định giá thuộc về một nhóm nhỏ doanh nghiệp, cạnh tranh về giá gần như bị triệt tiêu.

“Nếu nguồn cung đa dạng, các chủ đầu tư buộc phải cạnh tranh và giá có thể thấp hơn. Nhưng khi chỉ một số ít doanh nghiệp nắm giữ hàng, họ hoàn toàn có thể định giá theo kỳ vọng lợi nhuận của mình”, ông Thanh nhận định.

PGS TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng lợi thế của doanh nghiệp lớn là không thể phủ nhận, nhưng sự tập trung quá mức sẽ làm suy giảm tính cạnh tranh của thị trường. Khi quyền lực thị trường thuộc về một nhóm nhỏ, giá có xu hướng duy trì ở mức cao, doanh nghiệp nhỏ bị đào thải và thị trường mất đi sự đa dạng cần thiết.