Chuyên gia lý giải nguồn cung bất động sản TP. Hồ Chí Minh "tắc nghẽn"

Tình trạng hạn chế về nguồn cung mới và việc các dự án tạm ngưng bán vẫn chưa tái khởi động đã khiến nguồn cung sơ cấp toàn thị trường giảm 24% so với quý trước, đạt khoảng 5.000 căn. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung sơ cấp vẫn có mức tăng nhẹ 2%.

Giao dịch chững lại do yếu tố mùa vụ và thiếu hụt nguồn cung vừa túi tiền

Bên cạnh sự sụt giảm về nguồn cung, thị trường bất động sản TP.HCM trong quý đầu năm 2025 cũng chứng kiến sự chậm lại đáng kể trong hoạt động giao dịch. Lượng giao dịch toàn thị trường giảm mạnh 46% so với quý trước, chỉ đạt khoảng 1.400 căn.

Mặc dù vậy, so với cùng kỳ của hai năm gần nhất, tình hình giao dịch vẫn có những tín hiệu tích cực hơn, được thúc đẩy bởi các chính sách thanh toán giãn và hỗ trợ vay từ chủ đầu tư. Nhu cầu nhà ở trên thị trường vẫn ở mức cao, tuy nhiên chưa được đáp ứng, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho ở mức thấp, chỉ 23%.

Ngược lại, nguồn cung mới lại có tỷ lệ hấp thụ tốt hơn đáng kể, đạt 61%. Điều này cho thấy người mua hiện nay có xu hướng khắt khe hơn trong quyết định mua nhà, ưu tiên các dự án mới có vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và tiềm năng hưởng lợi từ sự phát triển của cơ sở hạ tầng trong tương lai.

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản TP.HCM trong quý tới dự kiến sẽ có những biến động khi các dự án tạm ngưng bán rục rịch quay trở lại thị trường và nguồn cung mới có thể được bổ sung. Tuy nhiên, bài toán về nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn là một thách thức lớn đối với thị trường trong bối cảnh hiện tại.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M (Savills Việt Nam), nguồn cung căn hộ Hạng C, phân khúc được người mua quan tâm nhất, tại TP.HCM vẫn đang ở mức thấp.

Vị chuyên gia Savills cho biết nguyên nhân chính gây tắc nghẽn nguồn cung căn hộ vừa túi tiền xuất phát từ hai yếu tố: thứ nhất, quỹ đất tại TP.HCM ngày càng khan hiếm; thứ hai, giá đất và các chi phí phát triển, xây dựng đều tăng cao. Do đó, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất có xu hướng ưu tiên phát triển các phân khúc trung và cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, thay vì tập trung vào phân khúc vừa túi tiền với biên lợi nhuận thấp hơn.

Bên cạnh đó, trong vài năm qua, các thủ tục pháp lý dự án bị tắc nghẽn, nên nguồn cung nhà ở chưa hồi phục. Tuy vậy, theo đánh giá của Savills, triển vọng các khung luật mới, và chính sách mới, dự kiến sẽ đẩy nhanh quá trình triển khai dự án trở lại, từ đó khơi thông nguồn cung nhà ở trong trung và dài hạn.

Quy hoạch TP. Thủ Đức mở ra kỳ vọng về nguồn cung trong dài hạn

Một điểm sáng trên thị trường là những tiến triển về quy hoạch và pháp lý. Đơn cử, quy hoạch chung TP. Thủ Đức đã được phê duyệt vào tháng 1/2025. Động thái này được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể nguồn cung căn hộ tại khu vực này đến năm 2040. Quy hoạch khuyến khích phát triển các dự án nhà ở cao tầng theo mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), với hệ số sử dụng đất cao. Các dự án mới dự kiến sẽ tập trung chủ yếu tại các khu vực như Thủ Thiêm, Trường Thọ, Long Bình và Long Trường.

Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cũng đang tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho các dự án nhà ở, mang lại những tín hiệu tích cực trong việc phê duyệt thủ tục pháp lý, cấp giấy phép xây dựng, ký hợp đồng mua bán và cấp sổ hồng cho người mua.

Theo nhận định của ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, dù nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM hiện vẫn còn hạn chế, song thị trường đang đón nhận những tín hiệu tích cực từ việc điều chỉnh quy hoạch và các quy định pháp lý, hứa hẹn sự cải thiện trong tương lai.

Nhìn về triển vọng trong 9 tháng còn lại của năm 2025, nguồn cung căn hộ dự kiến vẫn sẽ ở mức hạn chế, ước tính khoảng 7.000 căn. Đáng chú ý, phần lớn (90%) nguồn cung này sẽ đến từ các giai đoạn tiếp theo của bảy dự án hiện hữu. Chỉ có bốn dự án mới dự kiến mở bán, chiếm tỷ trọng khiêm tốn 10%.

Tuy nhiên, bức tranh nguồn cung được kỳ vọng sẽ tươi sáng hơn vào năm 2027, với gần 40.000 căn hộ dự kiến sẽ được tung ra thị trường. Trong đó, TP. Thủ Đức được dự báo sẽ dẫn đầu về nguồn cung, chiếm 55%, theo sau là Quận 7 và Bình Tân với cùng tỷ lệ 9%. Về cơ cấu sản phẩm, phân khúc Hạng B và Hạng C dự kiến sẽ chiếm tỷ trọng lớn, lần lượt là 41% và 45%.

Nhìn chung, thị trường căn hộ TP.HCM đang trải qua giai đoạn điều chỉnh sau. Mặc dù nguồn cung mới và giao dịch trong quý 1/2025 có sự sụt giảm, nhưng những tín hiệu tích cực từ việc phê duyệt quy hoạch và nỗ lực tháo gỡ pháp lý được kỳ vọng sẽ tạo đà cho sự phục hồi của thị trường trong trung và dài hạn.