“Nâng chất” bất động sản công nghiệp để đón đầu FDI thế hệ mới

Theo số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam trong 11 tháng năm 2025 đạt 33,69 tỷ USD, tăng 7,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn đăng ký cấp mới đạt 15,96 tỷ USD, giảm 8,2% so với cùng kỳ năm trước. Ngược lại, vốn điều chỉnh đạt tăng 17%, lên gần 11,62 tỷ USD và vốn đầu tư thông qua góp vốn, mua cổ phần tăng mạnh 50,7% so với cùng kỳ, đạt xấp xỉ 6,12 tỷ USD.

Bộ Tài chính cho biết, vốn điều chỉnh tiếp tục tăng mạnh, khẳng định niềm tin của các nhà đầu tư hiện hữu đối với môi trường đầu tư, kinh doanh và tiềm năng của nền kinh tế Việt Nam. Đặc biệt, hoạt động góp vốn, mua cổ phần đã diễn ra vô cùng sôi động, với mức tăng trưởng đột biến, phản ánh xu hướng M&A đang mạnh trở lại.

M&A trở thành kênh mở rộng nhanh của nhà đầu tư ngoại

Trao đổi với chúng tôi, ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital đánh giá đây là một tín hiệu rất tích cực, cho thấy một chuyển dịch cơ bản trong cấu trúc dòng vốn vào Việt Nam, bên cạnh những dự án cấp mới, hoạt động M&A - tức là nhà đầu tư mua vào doanh nghiệp trong nước hoặc góp vốn mở rộng - đang trở thành kênh quan trọng để mở rộng hiện diện nhanh chóng.

“Con số khoảng 6,12 tỷ USD góp vốn/mua cổ phần, tăng 50,7% so với cùng kỳ phản ánh cả nhu cầu mua lại tài sản sẵn có và sự tin tưởng dài hạn vào tiềm năng phát triển của thị trường Việt Nam”, ông Michael Piro nhìn nhận.

Từ kinh nghiệm trực tiếp tư vấn thành công nhiều thương vụ suốt 10 năm qua, đại diện Indochina Capital, đơn vị này nhận thấy xu hướng là nhà đầu tư nội và quốc tế đang dùng M&A nhằm sở hữu nhanh năng lực sản xuất, chuỗi cung ứng hoặc quỹ đất/cơ sở hạ tầng có sẵn, đặc biệt khi chi phí, thời gian và rủi ro để triển khai dự án mới (đất đai, giấy phép, xây dựng) còn cao hơn so với mua lại. Điều này cũng mở ra cơ hội thanh khoản và định giá lại nhiều tài sản trong nước.

Theo ông Michael Piro xu hướng này diễn ra càng mạnh mẽ hơn khi Việt Nam trở thành “điểm sáng” về thu hút FDI trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tái cấu trúc và dòng vốn đầu tư có sự dịch chuyển mạnh mẽ. Việc các nhà sản xuất đa quốc gia đã và đang dịch chuyển một phần năng lực sản xuất ra khỏi Trung Quốc hoặc đa dạng hóa điểm đặt nhà máy, khiến nhu cầu nhà xưởng, kho bãi tăng mạnh.

Bên cạnh đó, nội tại của nền kinh tế Việt Nam đang có những thay đổi tạo nền tảng cho công nghiệp phát triển. Đặc biệt là việc đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng giao thông, cảng, đường cao tốc và năng lượng, làm giảm chi phí logistics, khiến các khu công nghiệp trở thành phân khúc đầu tư hấp dẫn hơn.

Ngoài ra, sự bùng nổ của thương mại điện tử và nhu cầu logistics khu vực đô thị cũng kéo theo nhu cầu kho lạnh, kho trung chuyển.

Để nắm bắt cơ hội đầu tư vào lĩnh vực nhiều tiềm năng này, nhiều nhà đầu tư nước ngoài chọn mua lại hoặc góp vốn vào doanh nghiệp sở hữu quỹ đất, nhà xưởng sẵn có thể đi vào hoạt động nhanh thay vì xây mới.

“Qua chính dự án core5 Việt Nam với tỷ lệ lấp đầy 100% tại Quảng Ninh, Hải Phòng hoặc các thương vụ chuyển nhượng tài sản bất động sản công nghiệp thành công gần đây, chúng tôi có niềm tin cao rằng nhà đầu tư đang ưu tiên các khu có hạ tầng đồng bộ, thủ tục thuê/đầu tư minh bạch và gần chuỗi cung ứng chính như cảng biển, cảng hàng không. Những tỉnh hoạch định tốt quỹ đất công nghiệp và có hậu cần tốt sẽ tiếp tục thu hút vốn đầu tư”, ông Michael Piro nhận định.

Nguồn cung bất động sản công nghiệp từ lượng sang chất

Không chỉ các nhà đầu tư nước ngoài gia tăng sự quan tâm đối với bất động sản công nghiệp Việt Nam mà các doanh nghiệp trong nước cũng đang mở rộng quỹ đất công nghiệp, đầu tư bài bản hơn vào hạ tầng hoặc bắt tay cùng các “ông lớn” ngoại để không bỏ lỡ làn sóng FDI thế hệ mới.

Tập đoàn Becamex sau khi bắt tay với Tập đoàn Sembcorp Industries của Singapore thành lập khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP) đầu tiên tại tỉnh Bình Dương, đến nay đã phát triển 20 khu đô thị, công nghiệp và dịch vụ trên khắp Việt Nam với tổng diện tích 12.000ha và đang tích cực mở rộng đầu tư.

Tập đoàn Gelex từ năm 2023 cũng đã hợp tác với Frasers Property Vietnam (thuộc Frasers Property Group Singapore) để phát triển quỹ đất công nghiệp, cung cấp các loại hình sản phẩm như nhà xưởng xây sẵn, nhà kho xây sẵn, nhà xưởng và nhà kho xây theo yêu cầu…

Hay Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) hồi cuối tháng 10 vừa ký kết biên bản ghi nhớ (MoU) với Accelerated Infrastructure Capital (AIC) và VietinBank nhằm phát triển khu phức hợp trung tâm dữ liệu trí tuệ nhân tạo SGI–HCM Campus tại khu công nghiệp Tân Phú Trung (TP.HCM) với quy mô khoảng 10ha, được thiết kế để vận hành 100.000 GPU, phù hợp cho nhu cầu xử lý dữ liệu lớn, điện toán đám mây, AI, dịch vụ số. Giá trị của thương vụ dự kiến lên tới gần 2 tỷ USD, huy động từ vốn chủ sở hữu và vốn vay thương mại.

Trong tháng 11/2025, Kinh Bắc và CTP Invest Ltd, doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp từ châu Âu còn đề xuất hợp tác phát triển tổ hợp cảng biển, sân bay, logistics và công nghiệp tích hợp tại Hải Phòng. Đồng thời, doanh nghiệp này cũng kết biên bản ghi nhớ đầu tư với một tập đoàn công nghiệp điện tử Trung Quốc và nhiều doanh nghiệp Trung Quốc, trong đó có Công ty TNHH Phát triển Công nghiệp điện tử Trung Quốc (Quảng Tây), với mục tiêu phát triển khu công nghiệp thông tin - điện tử Trung - Việt tại Phú Bình, Thái Nguyên.

Nhìn chung, xu hướng tăng cường M&A hoặc bắt tay với đối tác có kinh nghiệm từ nước ngoài đang mở ra khả năng gia tăng nguồn cung bất động sản công nghiệp chất lượng cao tại các địa phương trọng điểm trong thời gian tới, tạo nền tảng về hạ tầng để các địa phương này thu hút thêm FDI.

Ông John Michael Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam nhận định nền tảng công nghiệp Việt Nam đang mạnh lên đáng kể khi bước sang năm 2026 với dòng vốn FDI tiếp tục tăng, nhất là vốn FDI vào lĩnh vực sản xuất - chế biến chiếm gần 60% tổng vốn đăng ký mới, phản ánh xu hướng dịch chuyển sang các ngành giá trị cao như điện tử, thiết bị công nghệ và bán dẫn. “Đây là yếu tố quan trọng giữ vững sức hút của Việt Nam trong bối cảnh toàn cầu còn nhiều biến động”, ông Campbell nhấn mạnh.

Theo ông John Michael Campbell, Việt Nam đang chứng kiến sự dịch chuyển của một số nhóm ngành chiến lược, bao gồm sản xuất điện tử chuyên sâu, thiết bị công nghiệp và trung tâm dữ liệu, theo hướng mở rộng quy mô hoạt động.

Song hành với đó, yêu cầu “xanh hóa” đang tiến gần tới tiêu chuẩn bắt buộc. Các mô hình khu công nghiệp sinh thái tại Prodezi Eco-IP và Phú Mỹ 3 đã chứng minh tính hiệu quả về chi phí, vận hành và giảm phát thải. Khi các tiêu chuẩn môi trường, yêu cầu cấp phép và kỳ vọng ESG của nhà đầu tư quốc tế được nâng cao, yếu tố bền vững không còn mang tính hình thức mà trở thành điều kiện then chốt để bảo đảm khả năng thu hút khách thuê trong chu kỳ mới.

Chuyên gia Savills cho rằng, năm 2026 sẽ mang ý nghĩa bản lề đối với thị trường công nghiệp Việt Nam khi triển vọng sản xuất cải thiện, môi trường đầu tư ổn định và hệ thống kết nối, từ cảng biển, năng lượng đến hạ tầng số được củng cố rõ nét hơn. Quá trình chuyển đổi này đánh dấu sự dịch chuyển từ tăng trưởng dựa trên chi phí sang tăng trưởng dựa trên năng lực hệ thống, trong đó hạ tầng, năng lượng và dữ liệu vận hành đồng bộ để phục vụ các ngành sản xuất có tiêu chuẩn ngày càng cao.

“Việt Nam bước vào năm 2026 với động lực công nghiệp rõ rệt hơn bao giờ hết. Khi FDI giá trị cao, kết nối hạ tầng và nền tảng số cùng tăng tốc, thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng sang giai đoạn vận hành ở quy mô lớn hơn, với tiêu chuẩn cao hơn”, ông John Michael Campbell khẳng định.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam đánh giá nhu cầu ngày càng chi tiết và chuyên môn hóa sẽ thúc đẩy sự phát triển nguồn cung bất động sản công nghiệp từ lượng sang chất. Tuy nhiên, ông lưu ý “tư duy cạnh tranh cần thay đổi khi chi phí không còn là thế mạnh thu hút FDI”.

Theo ông, bảng giá đất mới 2026 và việc kết thúc ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp cho khách thuê trong khu công nghiệp sẽ thay đổi luật chơi. Thay vào đó, cần xây dựng niềm tin và củng cố năng lực hợp tác quốc tế bằng chất lượng nguồn cung, dịch vụ giá trị gia tăng, nâng cao tính chuyên nghiệp và minh bạch. “Duy trì tâm thế lạc quan nhưng hành động có chiến lược là chìa khóa để các dự án bất động sản công nghiệp phát triển ổn định và bền vững”, ông David Jackson kết luận.