“Đu đỉnh” bất động sản được hiểu là việc nhà đầu tư mua vào thời điểm thị trường hoặc khu vực đó đang đạt mức giá cao kỷ lục (vùng đỉnh). Sau đó, thị trường hạ nhiệt hoặc bước vào chu kỳ suy thoái, khiến giá trị bất động sản giảm mạnh, thậm chí cắt lỗ hoặc chôn vốn lâu dài.
Gần đây, giữa bối cảnh thị trường bất động sản “chậm nhịp” thanh khoản chung, nhiều người tỏ ra lo lắng về mức giá bán ở một số khu vực tại TP.Hồ Chí Minh. Trong đó, Quốc lộ 13 – nơi có nguồn cung bất động sản dồi dào bậc nhất thị trường phía Đông TP. Hồ Chí Minh, đang có những “lo sợ” từ phía người mua: Liệu giá có đang ở “đỉnh”?
Chia sẻ về điều này, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, hiện mặt bằng giá căn hộ quanh trục Quốc lộ 13 đã bước vào giai đoạn tương đối cao nếu so với khu vực cách đây vài năm. Tuy nhiên, việc một sản phẩm có phải “đu đỉnh” hay không sẽ không phụ thuộc hoàn toàn vào mức giá 70–80 triệu/m2, mà phụ thuộc vào khả năng hình thành nhu cầu ở thực và năng lực phát triển dài hạn của cả khu vực.
Theo ông Tuấn, Quốc lộ 13 đang hưởng lợi từ nhiều yếu tố mang tính cấu trúc như mở rộng hạ tầng, kết nối ngày càng mạnh với TP. Hồ Chí Minh, quá trình đô thị hóa liền mạch giữa Bình Dương (cũ) và TP. Hồ Chí Minh (cũ) cùng sự dịch chuyển dân số và lực lượng chuyên gia ra các đô thị giáp ranh. Đây là những yếu tố có thể giúp mặt bằng giá bất động sản được định giá lại trong dài hạn. Tuy nhiên, ở vùng giá cao, thị trường sẽ phân hóa rất mạnh. Các sản phẩm tăng giá chủ yếu nhờ kỳ vọng hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ tiềm ẩn rủi ro đáng kể nếu thanh khoản thị trường suy yếu.
Hiện nay, thanh khoản ở khu vực này đang chậm lại kể từ đầu năm. So với năm ngoái sức cầu giảm mạnh chủ yếu là tâm lý và lãi suất tăng nhanh theo thị trường chung. “Tôi nghĩ, rất khó để bất động sản dọc Quốc lộ 13 chạm mốc 100-120 triệu đồng/m2 trong ngắn hạn, và không phải dự án nào cũng có thể chạm tới mặt bằng này. Bởi để thị trường thực sự hấp thụ được mức giá đó thì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như hạ tầng, đô thị mở rộng, dân cư thực..”, ông Tuấn nói.
Vị này cho rằng, hạ tầng hiện tại của khu vực Quốc lộ 13 vẫn đang trong giai đoạn nâng cấp và chưa hoàn thiện đồng bộ. Cùng với đó, chất lượng đô thị và hệ sinh thái sống vẫn cần thêm thời gian để hoàn thiện (hệ thống tiện ích, trường học quốc tế, bệnh viện, trung tâm thương mại, không gian sống và cộng đồng cư dân có thu nhập cao). Chưa kể, khả năng hấp thụ của thị trường ở vùng giá cao vẫn còn là dấu chấm hỏi, không dễ có hấp thụ ở mức giá này ở giai đoạn hiện tại.
Cũng quan điểm về điều này, ông Phan Vi – người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, chuyên nhà phố tại TP. Hồ Chí Minh nhận định, từ quý III/2025, dọc tuyến Quốc lộ 13 liên tục ra mắt các dự án căn hộ mới, điểm sơ qua đã có khoảng 15 dự án với tổng nguồn cung hơn 16.000 căn (tính đến tháng 5/2026). Tỷ lệ hấp thụ khá ổn trong năm 2025, và chỉ chậm nhịp vào nửa đầu năm 2026.
Ông Phan Vi cho rằng, đến năm 2030, giá bất động sản Quốc lộ 13 có thể tăng lên ngưỡng giá 120 -130 triệu đồng/m2. Lý do, hiện nay, nhiều dự án buộc triển khai bán hàng và phải khởi động để không bị thu hồi. Cho nên, trong tương lai không còn nhiều dự án được mở bán dọc trục này. Có chăng chỉ xuất hiện các dự án nhánh phía trong Quốc lộ 13. Nghĩa là đến năm 2030 nguồn cung căn hộ tại khu vực sẽ giảm.
Cùng với đó, loạt hạ tầng sẽ về đích vào năm 2030 cũng là yếu tố thúc đẩy mặt bằng giá đi lên. "Sự phát triển mô hình TOD dọc tuyến metro là động lực lớn nhất. Khi quỹ đất làm dự án ngày càng ít dần, việc ra hàng mới sẽ chậm lại thì giá sẽ set mặt bằng mới. Thậm chí, các tuyến đường nhánh bên trong Quốc lộ 13 giá có thể tăng lên 80 triệu đồng/m2 vào năm 2030", ông Phan Vi nói.
Vị này cũng thừa nhận, hiện nay hầu hết các dự án set giá bán cho 2-3 năm tới nhưng đổi lại, các chủ đầu tư cũng đưa ra các chính sách bán hàng kéo dài tiến độ thanh toán cho khách hàng.
Thực tế cho thấy, giá bất động sản càng cao thì càng khó bán. Thị trường từng chứng kiến nhiều nhà đầu tư "chật vật" thoát hàng vì mua vào ở vùng giá cao. Việc khó ra hàng chuyển nhượng cũng đồng nghĩa dòng tiền nhà đầu tư bị tắc nghẽn.
Diễn biến thị trường cho thấy, tâm lý thị trường đã thay đổi đáng kể. Trong giai đoạn sốt nóng, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền chỉ dựa trên kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Nhưng khi mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao, nhóm mua sau bắt đầu đối diện bài toán khó, giá vốn lớn trong khi biên độ tăng tiếp theo ngày càng hẹp. Không ít người mua đất ở vùng giá cao với kỳ vọng chốt lời nhanh nay buộc phải giữ hàng dài hơn dự tính. Trong bối cảnh thanh khoản giảm, việc bán ra không còn dễ dàng như trước.
Thời gian qua, thị trường hiện xuất hiện khoảng cách rất lớn giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chấp nhận của người mua. Bên bán vẫn neo giá, trong khi người mua trở nên thận trọng hơn trước nguy cơ thị trường điều chỉnh. Người có nhu cầu ở thực lại khó tiếp cận vì giá đã vượt quá khả năng tài chính.
Theo các chuyên gia, áp lực càng lớn hơn với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong chu kỳ tăng nóng, nhiều nhà đầu tư vay ngân hàng để mua bất động sản với kỳ vọng lãi suất thấp và giá tiếp tục đi lên. Nhưng khi thanh khoản suy giảm, chi phí lãi vay bắt đầu trở thành gánh nặng. Không ít người buộc phải giảm giá, chấp nhận cắt lỗ hoặc kéo dài thời gian nắm giữ ngoài kế hoạch ban đầu.
