Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục lập đỉnh mới
Theo số liệu từ Savills Hà Nội, nguồn cung mới trong nửa đầu năm 2026 giảm cả theo quý và theo năm, đạt 5.317 căn, trong đó nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc hạng A. Mặc dù số lượng căn bán được ghi nhận tăng nhẹ theo quý nhưng vẫn giảm khi so sánh với cùng kỳ năm trước. Xét về tổng lượng giao dịch trên toàn thị trường, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn nhất với 52%.
Đáng chú ý, giá chào bán sơ cấp đã ghi nhận mức tăng 16% theo quý và tăng tới 27% theo năm. Thị trường ghi nhận sự thiếu hụt tuyệt đối của các sản phẩm bình dân. Tính toán của Savills cho thấy, trong nửa đầu năm 2026, thị trường gần như không có nguồn cung sơ cấp đối với dòng sản phẩm có giá dưới 70 triệu đồng/m². Hầu như toàn bộ sản phẩm mở bán đều vượt mốc 70 triệu đồng/m², trong đó riêng phân khúc có mức giá từ 90 triệu đồng/m² đã chiếm tới 60%.
Phân tích về thực trạng này, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết: "Thị trường hiện nay đang đứng ở ngưỡng giá khá cao. Khi nguồn cung chưa diễn ra nhiều thì sự điều chỉnh giá trong thời gian sắp tới sẽ không được như kỳ vọng của người tiêu dùng."
Lý giải sâu hơn về diễn biến giá giữa các thị trường, đại diện Savills nhận định: "Với thị trường sơ cấp, do có hàng mới vào ở ngưỡng giá cao nên nó nằm trong mặt bằng chung có giá của thị trường sơ cấp. Tuy nhiên, một thực tế rõ ràng trên thị trường thứ cấp cũng như sơ cấp hiện nay - đặc biệt là thị trường thứ cấp - là người mua đi bán lại bắt đầu có tâm lý phải điều chỉnh. Như vậy, mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp sẽ có xu hướng điều chỉnh giảm rõ ràng."
Bà Hằng cũng chia sẻ thêm về chuyển biến thực tế của người sở hữu, việc giá bất động sản đạt mức cao hiện nay là một biểu hiện điều chỉnh của thị trường. Khi mọi người nhìn thấy triển vọng không gian phát triển mở rộng theo các trục giao thông trọng yếu và sự phát triển của đa dạng dòng sản phẩm, tâm lý người sở hữu sẽ có sự điều chỉnh. Những nhà đầu tư muốn có thanh khoản tại thời điểm hiện tại sẽ thực hiện điều chỉnh giá bán cần thiết.
Bài toán mất cân đối cung - cầu và kỳ vọng từ hạ tầng
Nhìn lại dữ liệu quá khứ, Savills chỉ ra rằng kể từ năm 2022, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm bình quân 28% mỗi năm. Sự suy giảm kéo dài này dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm hiện tại.
Nhìn nhận về cơ cấu thị trường, bà Đỗ Thị Thu Hằng đánh giá, trước đây, các chính sách pháp luật thường có độ trễ. Tuy nhiên hiện nay, các chính sách được ban hành và việc cải cách luật diễn ra rất nhanh, hướng trực tiếp đến nhu cầu thực và sự phát triển bền vững. Thị trường hiện nay đang phát triển mất cân đối: có nhiều dòng sản phẩm cao cấp nhưng thiếu sản phẩm vừa túi tiền, thiếu sản phẩm phù hợp với các đối tượng tham gia phát triển kinh tế Hà Nội.
Bà Hằng nhấn mạnh giải pháp căn cơ: "Nếu hoàn thiện hóa được các dòng sản phẩm cho thuê, nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, cấu trúc sản phẩm trên thị trường sẽ hướng đến sự phát triển bền vững. Nhờ đó, việc kiểm soát thị trường sẽ tốt hơn, nắn dòng tiền đầu tư vào các phân khúc đảm bảo cho tất cả mọi phân khúc đều phát triển".
Cùng với những thay đổi về mặt chính sách, động lực quan trọng nhất giúp mở rộng không gian phát triển cho thị trường chính là hạ tầng giao thông. Hiện nay, Hà Nội đang ưu tiên phát triển hạ tầng, tạo ra nhu cầu bất động sản trước mắt và nền tảng tăng trưởng dài hạn. Các dự án trọng điểm được kỳ vọng có thể mở ra cơ hội tiếp cận nhà ở vừa túi tiền tại các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận.
Triển vọng thị trường: Thanh lọc và hướng tới nhu cầu thực
Về triển vọng tương lai, dữ liệu từ Savills Hà Nội chỉ ra rằng sẽ có 22 dự án mới mở bán, cung cấp khoảng 13.700 căn hộ ra thị trường. Nguồn cung tương lai này được kỳ vọng sẽ mở rộng nhờ sự xuất hiện của các đại dự án mới cùng các chính sách hỗ trợ. Trong đó, phân khúc hạng C dự kiến sẽ đóng góp khoảng 15% vào tổng nguồn cung tương lai.
Dự báo về diễn biến thị trường và xu hướng giá trong giai đoạn tới, bà Đỗ Thị Thu Hằng đưa ra cái nhìn tổng quan: "Thị trường sẽ ở mức hướng đến những ai có nhu cầu sử dụng thực. Những dự án thực sự tốt, thuyết phục trên thị trường và chủ đầu tư có kinh nghiệm thì vẫn sẽ bán được, nhưng lượng căn bán được sẽ giảm hơn và không đạt mức tốt như năm 2024 hay năm 2025".
Chi tiết hơn về mặt bằng giá của từng phân khúc cụ thể, Giám đốc Cấp cao Savills Hà Nội nhận định, dự báo về mặt bằng giá: “Chúng tôi nhận thấy giá căn hộ có rất nhiều dự án ở vị trí đẹp, chất lượng tốt, chủ đầu tư uy tín sắp sửa tung ra thị trường. Như vậy, đối với từng phân khúc, đặc biệt là phân khúc hạng A, giá cũng có chiều hướng giảm. Phân khúc hạng B đang đứng ở ngưỡng ổn định từ nay đến cuối năm. Trong khi đó, lượng căn hộ hạng C ra thị trường chưa nhiều, khiến mặt bằng giá chưa thể giảm ngay".
