Lãi suất cho vay mua nhà tăng, có đáng lo?

Lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng tăng thêm khoảng 1-2% sau khi một số ngân hàng dừng các gói ưu đãi. Diễn biến này khiến nhóm khách hàng trẻ, những người phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tín dụng trở nên cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước quyết định mua nhà.

Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, việc lãi suất cho vay mua nhà điều chỉnh tăng chắc chắn khiến người mua trẻ thận trọng hơn trong quyết định tài chính. Tuy nhiên, sự điều chỉnh này chưa tạo ra tác động đủ lớn để làm suy yếu nhu cầu ở thực, yếu tố đang đóng vai trò trụ cột của thị trường nhà ở hiện nay. “Thực tế mặt bằng lãi suất hiện tại vẫn được đánh giá là thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022-2023. Nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định, giúp thị trường giữ vững thanh khoản”, bà Thảo nhấn mạnh.

Số liệu quý III/2025 của Savills cho thấy, bức tranh thanh khoản tích cực tại hai thành phố lớn.

Tại TP.Hồ Chí Minh, thị trường ghi nhận 2.669 căn hộ được giao dịch, tăng 10% so với quý trước. Đáng chú ý, nguồn cung mới tại đây đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 91%, một con số minh chứng cho sức mua mạnh mẽ bất chấp những điều chỉnh về chính sách tín dụng.

Tại Hà Nội, diễn biến thị trường còn có phần sôi động hơn khi tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.298 căn, tăng 11% so với kỳ trước. Toàn thị trường ghi nhận 7.273 giao dịch, tăng mạnh 40%, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 64%. Trong đó, các sản phẩm mới ra mắt cũng đạt tỷ lệ hấp thụ ấn tượng ở mức 81%, phản ánh lực cầu ở thực vẫn đang giữ vai trò chủ đạo trong việc dẫn dắt thanh khoản.

Tỷ lệ tìm kiếm các sản phẩm căn hộ tầm giá 3-4 tỷ đồng tại TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn duy trì tăng trưởng 10–15% so với cùng kỳ. Điều này phản ánh nhu cầu ở thực vẫn rất lớn, đặc biệt từ người trẻ đang bước vào giai đoạn lập gia đình và có nhu cầu sở hữu không gian sống riêng.

Theo Savills, với nhóm người trẻ, khu vực vùng ven có hạ tầng hoàn thiện đang trở thành lựa chọn chính, bởi mức giá dễ tiếp cận được trong khi kết nối giao thông ngày càng thuận tiện. Việc các chủ đầu tư tập trung vào dòng sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển nhu cầu ra khu vực vùng ven ngày càng rõ nét.

Sự chuyển dịch này không chỉ giúp giải tỏa áp lực nhà ở nội đô mà còn kéo theo xu hướng tăng giá dựa trên giá trị thực của hạ tầng. Cụ thể, giá căn hộ thứ cấp tại TP.Hồ Chí Minh đã tăng trung bình 15% so với cùng kỳ năm trước. Các khu vực dọc theo các tuyến phát triển theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) ghi nhận mức tăng cao nhất lên đến 16%.

Chuyên gia Savills cho rằng, mức tăng này tương đối hợp lý khi được hỗ trợ bởi ba yếu tố then chốt: Chi phí đầu vào gia tăng (bao gồm vật liệu xây dựng, chi phí pháp lý và quỹ đất); sự khan hiếm kéo dài của phân khúc nhà ở tầm trung; và giá trị hạ tầng đã và đang hiện hữu, thay vì chỉ dừng ở kỳ vọng trên giấy.

Có thể thấy, mặt bằng giá bất động sản có xu hướng tăng trong thời gian qua, phản ánh kỳ vọng của thị trường vào tiến độ thực tế của các tuyến metro, đường vành đai và hệ thống kết nối liên vùng. Sự tăng giá này vẫn nằm trong ngưỡng thị trường có thể hấp thụ, đặc biệt đối với các dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ triển khai đảm bảo.

Chia sẻ quan điểm, việc lãi suất tăng có đáng lo giữa lúc giá bất động sản tiếp tục đi lên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, sau các đợt điều chỉnh lãi suất, nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, đặc biệt trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Dù lãi suất khó quay lại giai đoạn rẻ kéo dài, tác động đến thị trường sẽ không còn mang tính cú sốc như năm 2022.

Theo vị này, để đánh giá đúng tác động của nhịp tăng lãi suất cần đặt hiện tượng này trong tương quan so sánh với giai đoạn 2022. Năm 2022 là thời điểm thị trường chịu "cú sốc kép" khi lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động mạnh và Việt Nam buộc phải tăng lãi suất theo Fed. Lãi suất vay khi đó tăng vọt lên 11-15% trong bối cảnh khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng bị siết đột ngột. Khi đó, thị trường bất động sản gần như chững lại, giao dịch lao dốc. Áp lực lãi vay buộc nhiều nhà đầu tư phải bán "cắt lỗ", đặc biệt là ở đất nền.

Đây cũng là giai đoạn thị trường bất động sản mang tính nóng sốt khi các sản phẩm mang tính đầu cơ chiếm ưu thế. Đặc biệt, tỷ trọng lớn giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính khiến thị trường trở nên mong manh, nên khi lãi suất tăng đột ngột, nhiều nhà đầu tư không còn khả năng trả lãi, thanh khoản sụt giảm mạnh.

Ngược lại, hiện nay, bối cảnh hoàn toàn khác. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chỉ mang tính kỹ thuật nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của 2024. Lãi suất cho vay phổ biến quanh 6-7%/năm, tuy cao hơn mức đáy 5-5,5% của các gói ưu đãi cho người trẻ nhưng vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch.

Ông Quốc Anh phân tích, thị trường năm 2025 "bình tĩnh" hơn nhiều, với sự dịch chuyển sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại đỉnh 2022, dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng sau cú sốc 2022 cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường.

Theo vị này, việc ngân hàng tăng nhẹ lãi suất huy động cuối năm là diễn biến tích cực vì giúp hệ thống cân đối nguồn vốn dài hạn tốt hơn, tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ kế tiếp. Thị trường bất động sản hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu liên quan đến câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, còn giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn. Năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn.

Các chuyên gia trong ngành nhận định, mặc dù lãi suất tăng nhưng thị trường bất động sản cũng xuất hiện nhiều gói hỗ trợ bán hàng (giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất…) giúp tăng quyết định mua. Mặc dù giá sơ cấp tăng, các dự án mới vẫn có giao dịch tốt, chứng tỏ nguồn cầu tốt cho các dự án mới.