“Hai chỉ báo sớm bất động sản Việt Nam đã qua thời khó khăn nhất”

Chuyên gia chỉ ra hai chỉ báo cho thấy thị trường đã qua giai đoạn khó khăn nhất gồm khối lượng giao dịch đất nền đã tăng đáng kể trong thời gian gần đây và một số bất động sản cao cấp ở trung tâm TP.HCM/Hà Nội tăng giá mạnh đối với những căn đã có giấy t

Ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường, VinaCapital
Ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường, VinaCapital

Đề cập trong bài phân tích về thị trường bất động sản Việt Nam, ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường, VinaCapital tin tưởng rằng giai đoạn khó khăn nhất của thị trường hiện đã qua.

“Lãi suất vay thế chấp đạt đỉnh lên đến 16% tại một số ngân hàng vào đầu năm 2023, nhưng sau đó lại giảm đáng kể. Lãi suất thế chấp hiện tương đương với mức trước đợt tăng mạnh lãi suất của Chính phủ vào năm ngoái. Dù vậy, tâm lý nhà đầu tư và giao dịch trên thị trường sẽ chưa hồi phục hoàn toàn cho tới giữa năm 2024”, chuyên gia nêu.

Theo ông Michael Kokalari, sự sụt giảm lãi suất vay thế chấp đã giúp thúc đẩy giao dịch tại một số sự kiện mở bán nổi bật gần đây, từ đó thu hút sự chú ý đáng kể và cải thiện tâm lý của các nhà đầu tư. Khoảng 80% số căn hộ của Khang Điền House (KDH) mở bán tại dự án phân khúc tầm trung Privia đã được mua ngay trong sự kiện mở bán. Ngoài ra, 80% số căn hộ của dự án Glory Heights của Vinhomes (VHM) đã được bán, và 80% dự án Akari của Nam Long (NLG) cũng được bán nhanh chóng. Lưu ý các dự án này đều nằm ở các quận ngoại vi của TP.HCM (TP.Thủ Đức và Quận Bình Tân). Nhưng theo quan sát, hoạt động giao dịch ở khu vực ngoại thành (xa trung tâm thành phố hơn) vẫn còn suy yếu.

ls-6185-3913-2001.jpg
Nguồn: VinaCapital
Quảng cáo

Ngoài ra, giá căn hộ mới chào bán tại TP.HCM và Hà Nội không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. Để bán căn hộ, các chủ đầu tư bất động sản hiện đang cung cấp gói hỗ trợ vay thế chấp cho người mua như gia hạn thời gian ân hạn và các ưu đãi khác. Hơn nữa, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 10% nếu người bán chưa nhận được sổ đỏ từ chủ đầu tư. Đây là một trong những ví dụ cho thấy trở ngại chính đối với phát triển bất động sản ở Việt Nam vẫn là các vấn đề pháp lý và quy định. Mặc dù gần đây đã có một số bước tiến để giải quyết các vấn đề đó, chuyên gia VinaCapital không cho rằng sẽ có cải thiện thực sự cho đến năm 2024. Vì vậy, mặc dù đã có những dấu hiệu tốt trên thị trường bất động sản của Việt Nam, nhưng sự phục hồi hoàn toàn vẫn chưa bắt đầu.

Ông Michael Kokalari nêu, sự tăng trưởng nhẹ trong mức tín dụng dành cho các chủ đầu tư bất động sản gần đây sẽ giúp họ tăng cường hoạt động phát triển. Số liệu tăng trưởng tín dụng mới nhất của Việt Nam cho thấy nhu cầu vay mua nhà còn yếu, nhưng điều này có thể thay đổi khi lãi suất thế chấp giảm trong những tháng gần đây.

Hai chỉ báo sớm

Chuyên gia VinaCapital nêu hai chỉ báo sớm cho thấy giai đoạn khó khăn nhất nhất đã qua là: 1) khối lượng giao dịch đất nền, phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường, đã tăng đáng kể trong thời gian gần đây và 2) một số bất động sản cao cấp ở trung tâm TP.HCM/Hà Nội được cho là đã tăng giá mạnh đối với những căn đã có giấy tờ sở hữu/quyền sở hữu rõ ràng. Giá bất động sản ở trung tâm thành phố hiện ở mức cao, vì vậy việc tăng giá gần đây phần lớn do các nhà đầu tư giàu có rút tiền ra khỏi ngân hàng – khi lãi suất huy động giảm – và mua bất động sản.

Ông Michael Kokalari chỉ ra, theo dõi hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm ở Việt Nam là một chỉ báo sớm hữu ích về giá cả cho các kênh đầu tư chính họ đầu tư/dịch chuyển dòng tiền: bất động sản, cổ phiếu, tiền gửi ngân hàng và vàng. Ví dụ, năm ngoái, các cá nhân có tài sản ròng cao (HNW) đã đổ tiền vào tài khoản tiết kiệm ngân hàng 6 tháng vì lãi suất tại các ngân hàng uy tín vào thời điểm đó lên đến 10%. Khi các khoản tiền gửi có thời hạn này đến hạn vào đầu năm nay, các nhà đầu tư đã đổ tiền gửi đáo hạn vào thị trường chứng khoán thay vì tái tục các khoản tiền gửi với lãi suất thấp hơn nhiều.

Vị này nhìn nhận, sự dịch chuyển nêu trên giải thích mức tăng 20% của VN-Index giữa cuối năm 2022 và tháng 8/2023, và mức tăng 50% khối lượng giao dịch bình quân (ADTV) lên mức 900 triệu USD/ngày trong thời gian đó. Sự dịch chuyển dòng tiền của những nhà đầu tư HNW ra khỏi tiền gửi ngân hàng và đổ vào cổ phiếu đã xảy ra khá nhanh vào đầu năm 2023, và là một chỉ báo sớm hữu ích cho hiệu suất của VN-Index trong 6 tháng tiếp theo. Trong khi đó, sự dịch chuyển dòng tiền của những nhà đầu tư HNW vào bất động sản mất nhiều thời gian hơn, chủ yếu là vì việc mua tài sản vật lý không hẳn là một khoản “đầu tư nóng”.

“Chúng tôi sẽ tiếp tục theo dõi các dấu hiệu khác cho thấy thị trường đang phục hồi hoàn toàn, bao gồm cả việc các dự án lớn ở khu vực ngoại thành thu hút nhà đầu tư. Chúng tôi cũng hy vọng rằng Chính phủ sẽ thực hiện các biện pháp cần thiết để tháo gỡ các nút thắt pháp lý và quy định hiện cản trở hoạt động phát triển bất động sản ở Việt Nam, một phần vì sự phục hồi của thị trường sẽ có tác động rộng lớn hơn đối với nền kinh tế nói chung, chứ không chỉ riêng đối với các nhà phát triển bất động sản. Điều này cũng hướng tới việc củng cố niềm tin của thị trường, sẽ giúp hỗ trợ giá cổ phiếu vào năm tới”, ông Michael Kokalari nêu.

Theo Tạp chí Thời Đại Sao chép

Cùng chuyên mục Bất động sản

Hà Nội dừng tuyển chọn nhà đầu tư xây khu đô thị 2.600 tỷ đồng

Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội sáng ngày 23/12 đã phát ra thông báo về việc dừng lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Đại Thịnh tại xã Mê Linh và xã Đại Thịnh, huyện Mê Linh.

Vinhomes chuyển nhượng toàn bộ vốn góp tại công ty con với số vốn hơn 3.000 tỷ đồng Chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội năm 2025

Chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội năm 2025

Trước nhu cầu mỗi năm Hà Nội tăng thêm khoảng 200.000 người cần nhà ở, phân khúc sản phẩm bất động sản chung cư đang tiếp tục là loại hình dẫn dắt thị trường Hà Nội từ đầu năm 2025.

"Dự báo trong năm 2025, chung cư mới Hà Nội sẽ biến mất mức giá 50 triệu đồng/m2" Sốc với giá bất động sản ở TP.HCM: Chung cư cao nhất 493 triệu đồng/m2, biệt thự 700 tỷ đồng/căn

Hiệp hội Bất động sản Bình Dương "bắt tay" SAVISTA thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản

Bản ghi nhớ (MoU) thỏa thuận hợp tác giữa BDREA và SAVISTA đánh dấu bước tiến mới trong việc kết nối, chia sẻ nguồn lực giữa hai bên và mở ra cơ hội phát triển bền vững cho thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương - một trong những khu vực có tiềm năng lớn của Đông Nam Bộ.

Bảng giá đất Hà Nội tăng cao, tiền bồi thường thu hồi đất và tiền thuế, phí về đất đai có tăng?

Theo Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội, bảng giá đất điều chỉnh cơ bản không ảnh hưởng đến việc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất do giá đất làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng là giá đất cụ thể.

Hà Nội tăng tốc đấu giá đất dịp cuối năm Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu tác động của các cuộc đấu giá đất cao bất thường đến mặt bằng giá đất

Hà Nội đang có hơn 1.000 dự án vướng phương án bồi thường về đất

Theo Sở TN&MT Hà Nội, trên địa bàn hiện có hơn 1.000 dự án dở dang đang có vướng mắc về phương án bồi thường giải phóng mặt bằng do chuyển tiếp Luật Đất đai.

Hà Nội duyệt kế hoạch sử dụng đất dự án 148 Giảng Võ Hàng loạt dự án nhà ở xã hội "đổ bộ" có làm giảm nhiệt thị trường chung cư?

Hà Nội công bố bảng giá đất mới có hiệu lực ngay lập tức, áp dụng đến 31/12/2025: Nơi cao nhất có giá gần 700 triệu đồng/m2, gấp 6 lần giá cũ

Giá đất cao nhất của thành phố thuộc về quận Hoàn Kiếm với 695,3 triệu đồng/m2 áp dụng cho thửa giáp mặt đường tại loạt tuyến đường của quận như Ngã tư Hàng Khay, Hàng Bài, Tràng Tiền, Đinh Tiên Hoàng.

Hà Nội bãi bỏ quy định thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá đất Hà Nội tăng tốc đấu giá đất dịp cuối năm

Hàng loạt dự án nhà ở xã hội "đổ bộ" có làm giảm nhiệt thị trường chung cư?

Những tháng cuối năm 2024, thị trường Hà Nội liên tiếp đón tin vui từ các dự án nhà ở xã hội khởi công, được cấp phép xây dựng. Như vậy, nguồn cung nhà ở xã hội sắp tới tăng, giấc mơ sở hữu nhà của người thu nhập thấp, thu nhập trung bình có thể trở nên

Thủ tướng yêu cầu đẩy nhanh triển khai các dự án nhà ở xã hội Chính thức thí điểm xây nhà ở thương mại thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ 1/4/2025

Hà Nội duyệt kế hoạch sử dụng đất dự án 148 Giảng Võ

Ông Nguyễn Trọng Đông, Phó Chủ tịch UBND TP.Hà Nội vừa ký ban hành Quyết định số 6490/QĐ-UBND ngày 18/12/2024 về việc điều chỉnh, bổ sung Kế hoạch sử dụng đất năm 2024 quận Ba Đình, theo Cổng thông tin điện tử UBND TP.Hà Nội.

Thừa Thiên Huế giao đất cho Đất Xanh và Regal Group xây khu dân cư 700 tỷ đồng HoREA: Giá nhà bình quân tại TP. HCM chạm mốc 9,39 tỷ đồng/căn

HoREA: Giá nhà bình quân tại TP. HCM chạm mốc 9,39 tỷ đồng/căn

Theo HoREA, giá nhà bình quân sơ cấp tại TP. HCM do doanh nghiệp đăng ký với sở Xây dựng của 1.611 căn nhà thuộc 04 dự án nhà ở cao cấp đưa ra thị trường trong 11 tháng đầu năm 2024 đã lên đến 9,39 tỷ đồng/căn.

Lãi suất “hạ nhiệt”, người mua nhà vẫn “ngại” vay do giá nhà leo cao Giá nhà mới tại Trung Quốc giảm mạnh

Thừa Thiên Huế giao đất cho Đất Xanh và Regal Group xây khu dân cư 700 tỷ đồng

Ông Phan Quý Phương, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thừa Thiên Huế mới đây đã ký quyết định về việc chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất đợt 1 cho liên danh Công ty Cổ phần Regal Group và Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh để đầu tư dự án Khu dân cư Tứ Hạ - Hương Văn, thị xã Hương Trà.

KBC thế chấp toàn bộ vốn góp tại dự án Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát cho ngân hàng Bất ngờ diễn biến đất nền Hà Nội, giá chạm ngưỡng trung bình 70 triệu đồng/m2

Quảng Bình thu hồi dự án khách sạn hạng sang do chủ đầu tư không chịu nộp thuế

UBND tỉnh Quảng Bình vừa có thông báo thu hồi đất của Công ty cổ phần Việt Group Central sử dụng để thực hiện dự án Tổ hợp khách sạn và nhà ở kết hợp kinh doanh - shophouse (dự án Movenpick Central) tại phường Đồng Hải, TP. Đồng Hới do không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Quỹ ngoại quy mô gần 22.000 tỷ trở thành cổ đông lớn của công ty phân phối Mercedes-Benz, MG lớn nhất Việt Nam Từ 1/1/2025, chính thức bãi bỏ 5 thông tư về cấp sổ đỏ, người dân cần nắm rõ

Từ 1/1/2025, chính thức bãi bỏ 5 thông tư về cấp sổ đỏ, người dân cần nắm rõ

Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 20/2024/TT-BTNMT bãi bỏ một văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Năm 2025, trường hợp nào không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ? Nóng: Bán đất không "sổ đỏ" bị phạt nặng đến 100 triệu đồng từ 4/10