Thực hiện nghị quyết 33 của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (BĐS), Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã triển khai gói cho vay ưu đãi chương trình nhà ở xã hội (NƠXH) với 120.000 tỷ đồng cho bốn ngân hàng thương mại (NHTM) có vốn nhà nước là Vietcombank, VietinBank, Agribank và BIDV. Đây cũng là một giải pháp trong đề án đầu tư ít nhất 1 triệu căn NƠXH vừa được Thủ tướng phê duyệt.
Theo quy định của NHNN, lãi suất cho vay đối với người mua NƠXH từ nay đến 30/6/2023 là 8,2%/năm, còn lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư vay xây dự án NƠXH là 8,7%/năm.
Từ ngày 1/7/2023, định kỳ 6 tháng, NHNN sẽ công bố mức lãi suất cho vay đối với NƠXH thấp hơn 1,5-2%/năm lãi suất cho vay trung dài hạn. Thời gian hỗ trợ là trong 3 năm đối với chủ đầu tư và 5 năm đối với người mua nhà.
Theo các chuyên gia, việc triển khai gói cho vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng sẽ tạo ra nhiều cơ hội hơn để người có thu nhập thấp tiếp cận khả năng sở hữu căn hộ, cũng như thu hút nhiều chủ đầu tư hơn tham gia vào phát triển các dự án NƠXH.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, lãi suất trong gói cho vay ưu đãi 120.000 tỷ còn tương đối cao so với khả năng chi trả của những người thu nhập thấp, đồng thời thời gian ưu đãi nên được kéo dài hơn, thay vì 3-5 năm như hiện tại.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam
THỜI GIAN ÁP DỤNG MỨC LÃI SUẤT 8,2%-8,7% QUÁ NGẮN
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam
Trong giai đoạn thị trường thiếu vốn, nhiều dự án phải dừng lại và thị trường không có thanh khoản thì việc nhanh chóng triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng mang tính kịp thời và cần thiết. Theo đó, gói tín dụng phù hợp với nhu cầu các doanh nghiệp BĐS phát triển như các dự án NƠXH, các dự án nhà cho công nhân, nhà thu nhập thấp sẽ được ưu tiên tiếp cận và người dân ở nhóm yếu thế có thể tiếp cận với nguồn vốn lãi suất thấp.
Theo tôi, chính sách vừa có ý nghĩa tinh thần cho thị trường, vừa có ý nghĩa thực tiễn cho các đối tượng xã hội cần quan tâm nhiều hơn.
Tuy nhiên, có một vấn đề là dù mức lãi suất cho người mua nhà vay 8,2%/năm, cho chủ đầu tư dự án là 8,7%/năm là khá thấp trong bối cảnh mức lãi suất đối với cho vay BĐS đang khá cao (trên dưới 13%/năm), nhưng các mức này không ổn định mà chỉ kéo dài đến hết 30/6/2023.
Từ 1/7/2023, nếu chỉ giảm 1,5%-2% tức là còn khoảng 11%-12,5%/năm thì đây là mức lãi suất cao hơn rất nhiều so với khả năng chi trả của doanh nghiệp BĐS và người dân.
Với mức lãi suất trên 10%/năm là quá cao đối với người lao động thu nhập thấp - chỉ trông đợi vào đồng lương ít ỏi. Vì vậy, người dân không dám động đến khoản vay này. Như vậy, chính sách sẽ khó có tính khả thi.
Do đó, tôi cho rằng, NHNN cần tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết giảm tối đa chi phí hoạt động, thủ tục hành chính, các khoản chi không cần thiết để phấn đấu giảm lãi suất cho vay. Nếu lãi suất hạ trong thời gian dài chắc chắn sẽ kích thích được thị trường BĐS phát triển tốt trở lại nhưng theo hướng bền vững, lành mạnh.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Group
MỨC LÃI SUẤT PHÙ HỢP VỚI NGƯỜI MUA NƠXH NÊN TỪ 4,8-5%
Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Group
Đối với gói 120.000 tỷ đồng về cho vay thương mại với NƠXH, tôi cho rằng sẽ có tác động kích thích thị trường nhưng việc tiếp cận sẽ không dễ.
Với doanh nghiệp BĐS theo tôi gói này là khả thi nhưng là khả thi với các chủ đầu tư có dự án đủ pháp lý, còn những dự án chưa đủ pháp lý hoặc hồ sơ pháp lý chưa hoàn thiện thì khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi.
Với đối tượng được vay mua NƠXH, theo quy định là phải có mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, tức là phải dưới 11 triệu đồng. Theo đó, đối tượng này sẽ được vay mua NƠXH với mức lãi suất 8,2%/năm từ nay đến 30/6 và định kỳ sáu tháng, NHNN sẽ công bố mức lãi suất cho vay đối với nhà ở xã hội thấp hơn 1,5-2%/năm lãi suất cho vay trung dài hạn. Thời gian hỗ trợ là 5 năm đối với người mua nhà, sau đó theo lãi suất thả nổi.
Mức lãi suất 8,2%/năm theo tôi là quá cao so với thu nhập của người được mua NƠXH. Thậm chí, với những người có mức thu nhập từ 11 triệu đồng/tháng trở xuống ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM thì không có khả năng mua được NƠXH. Còn nếu họ có thể tích lũy và mua được thì sức chịu đựng mức lãi suất này cũng ngoài khả năng. Do đó, tôi cho rằng mức lãi suất phù hợp với người mua NƠXH là khoảng 4,8-5% và cố định trong vòng 20 năm.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - Tiền tệ quốc gia
MUỐN LÃI SUẤT THẤP HƠN PHẢI CÓ QUỸ PHÁT TRIỂN NƠXH
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - Tiền tệ quốc gia
Trước hết, cần phải nhấn mạnh rằng gói 120.000 tỷ đồng là gói tín dụng ưu đãi của các NHTM nhằm hỗ trợ phục hồi và phát triển thị trường NƠXH.
Đây là nguồn vốn kinh doanh của các MHTM và bản thân các NHTM cũng là doanh nghiệp, nên việc giảm 1,5-2% lãi suất để áp dụng mức lãi suất 8,2% cho người mua NƠXH và 8,7% cho doanh nghiệp cũng là nỗ lực chung của hệ thống NHTM cùng với các doanh nghiệp trong câu chuyện về phát triển NƠXH.
Tất nhiên, mức lãi suất trên vẫn còn là mức tương đối cao so với khả năng chi trả của doanh nghiệp và người dân. Tuy nhiên, đây cũng là sự cố gắng rất lớn của các ngân hàng.
Gói tín dụng này cũng rất khác so với các cấu phần trong các gói hỗ trợ gần đây. Trong đó có một cấu phần nằm trong chính sách an sinh xã hội thuộc Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội mà Quốc hội và Chính phủ đã ban hành đầu năm ngoái có dành 15.000 tỷ đồng cho vay cá nhân vay để mua, thuê mua NƠXH, nhà ở công nhân,… Cấu phần này đến nay mới giải ngân được khoảng 4.000 tỷ, còn lại 11.000 tỷ chưa được giải ngân.
Tôi hiểu rằng có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc giải ngân chậm này. Thứ nhất là thiếu nguồn cung căn hộ NƠXH; hai là một số doanh nghiệp vẫn ngại các quy trình thủ tục và thứ ba là có những doanh nghiệp, người dân không ngại nhưng khả năng đáp ứng tiêu chuẩn, điều kiện lại tương đối khó khăn.
Do đó, chúng ta cần sớm tháo gỡ những vấn đề đó để hướng đến mục tiêu cuối năm nay giải ngân được 70-80% trong cấu phần này. Như vậy, cũng đã là thành công.
Về việc liệu doanh nghiệp và người mua nhà liệu có mặn mà với gói 120.000 tỷ này hay không, tôi cho rằng trong lúc khó khăn được hỗ trợ bao nhiêu thì quý bấy nhiêu. Nếu muốn thấp hơn nữa thì rất khó vì ngân hàng cũng là doanh nghiệp, còn phải huy động vốn rồi cho vay, còn phục vụ cổ đông, khách hàng,…
Về lâu dài để có lãi suất thấp hơn thì phải có chương trình hay quỹ phát triển NƠXH giống mô hình của Singapore và Hàn Quốc mà ở đó nhà nước sẽ cầm trịch, huy động nguồn lực từ các nguồn khác nhau cả trong và ngoài nước thì mới đảm bảo thị trường NƠXH phát triển bền vững và ưu đãi hơn được.
TS. Nguyễn Minh Cường, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB)
GÓI HỖ TRỢ 120.000 TỶ GIÚP GIẢM SỨC ÉP VỀ GIẢM LÃI SUẤT
TS. Nguyễn Minh Cường, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB)
Thời gian gần đây, Đảng và Nhà nước đã có một loạt cơ chế và quyết sách đối với việc tháo gỡ khó khăn và phát triển thị trường BĐS một cách an toàn bền vững. Đặc biệt, Chính phủ đã công bố gói ưu đãi cho NƠXH lên tới 120.000 tỷ đồng. Những chính sách động bộ như vậy sẽ góp phần tháo gỡ và phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới.
Tuy vậy, tôi vẫn có một số băn khoăn về một số tác động chưa tốt khi triển khai của gói này. Thứ nhất, Việt Nam là đất nước có nền kinh tế đang phát triển nên nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn. Khi tung gói hỗ trợ này ra, ngay lập tức sẽ xảy ra tình trạng đầu cơ và đẩy giá lên và người dân thu nhập thấp cũng không thể tiếp cận được.
Điều này đã xảy ra với gói hỗ trợ tương tự 10 năm trước, khiến người đáng ra được thụ hưởng thì không được thụ hưởng và muốn được hưởng thì phải trả tiền.
Trong trường hợp, người mua nhà không tiếp cận được, nguồn vốn này có thể lại “rơi” vào các doanh nghiệp BĐS. Điều này cũng khiến tỷ lệ nợ xấu tại các NHTM có thể gia tăng, bởi thực tế đây là nhóm doanh nghiệp đang là nhóm có nợ xấu cao nhất.
Thứ hai, hiện nay, các NHTM đang dư thừa về thanh khoản do doanh nghiệp sản xuất bị đình trệ không vay được, còn doanh nghiệp BĐS không thể vay khoản vay do bị chuyển thành nợ xấu.
Với nguồn vốn dư thừa đó, các NHTM bị sức ép giảm lãi suất nhưng thay vì giảm lãi suất thì lại có cửa ra là 120.000 tỷ với lãi suất từ 8,2% đối với người thu nhập thấp và 8,7% đối với doanh nghiệp BĐS. Vô hình trung, gói hỗ trợ này đã giảm đi sức ép giảm lãi suất trên thị trường.
Rõ ràng, nếu không có gói hỗ trợ này, thì áp lực giảm lãi suất là rất lớn, nhưng có gói này thì nguồn vốn của các ngân hàng có cửa ra và được đảm bảo của Nhà nước.
Tất nhiên, với mức lãi suất thấp hơn thị trường 1,5-2%, là một nỗ lực rất lớn, thiện chí của các NHTM, song 8,2% vẫn là mức quá cao đối với người thu nhập trung bình. Vì vậy, việc giảm lãi suất thời gian tới cho người thu nhập thấp có cơ hội mua nhà là trách nhiệm của Chính phủ.
