Ông đánh giá như thế nào về tình hình phân khúc căn hộ vừa túi tiền hiện nay?
Ông David Jackson: Trong năm 2023, dự kiến có khoảng 1.300 căn hộ bình dân mới đưa ra thị trường TP.HCM với giá bán khoảng 950 USD/m2 (22,3 triệu đồng/m2). Riêng trong quý 1/2023, thị trường không ghi nhận dự án mới ở phân khúc này. Tuy nhiên, không thể phủ nhận, căn hộ thuơng mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội (NOXH) là hai loại hình thu hút sự quan tâm của đông đảo người mua nhà, nhờ đó duy trì sức cầu lớn trên thị trường.
Ngoài yếu tố cung – cầu, phân khúc này còn ghi nhận chuyển biến mạnh mẽ về khía cạnh chính sách và động thái của các nhà phát triển. Cụ thể, nhiều chủ đầu tư gần đây công bố trọng tâm xây dựng năm nay hướng vào phân khúc căn hộ vừa túi tiền và NOXH. Chẳng hạn như Lê Thành, Địa ốc Hoàng Quân, NHO hay Nam Long với thương hiệu EHomeS.
Trước đó, nhiều tập đoàn lớn như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Sungroup, Bitexco, Him Lam cũng cam kết tham gia đầu tư 1,2 triệu căn NOXH, nhà ở cho công nhân trong Hội nghị thúc đẩy phát triển NOXH vào tháng 8/2022.
Ở khía cạnh chính sách, có thể thấy phân khúc nhà vừa túi tiền và NOXH đang được Nhà nước khuyến khích phát triển trong thời gian tới, như Đề án xây dựng 1 triệu căn NOXH, gói tín dụng 120.000 tỷ cho NOXH, Nghị quyết thí điểm chính sách cho Đề án (đang lấy ý kiến người dân) cũng như nỗ lực khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp bất động sản như hạ lãi suất, lùi thời hạn trả nợ trái phiếu (Nghị định 08).
Theo ông, vì sao các doanh nghiệp bất động sản lại sự thay đổi mạnh mẽ khi cùng lúc làm nhà ở giá vừa túi tiền và NOXH?
Ông David Jackson: Bối cảnh kinh tế vĩ mô khiến các doanh nghiệp trong nước đối mặt với những áp lực rất lớn từ bài toán dòng tiền cho đến cam kết với cổ đông, khách hàng, đối tác, nhân viên… Vì vậy, việc tái cấu trúc, quan trị rủi ro hay thay đổi cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực là dễ hiểu, phù hợp với bối cảnh thị trường mới. Điều này cũng giúp doanh nghiệp có thể tiếp cận dòng vốn lãi suất vừa phải và các chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế…
Trong khi đó, ở Việt Nam, với các đặc điểm về dân số, thu nhập, mức sống, tốc độ đô thị hóa, căn hộ vừa túi tiền và NOXH là giải pháp nhà ở tối ưu để thu hút và giữ chân người lao động, đảm bảo nguồn nhân lực để doanh nghiệp yên tâm hoạt động, góp phần phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương.
Thế nhưng thực tế, nguồn cung của hai phân khúc này chưa đủ để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của lực lượng lao động nhập cư ở các thành phố và thủ phủ công nghiệp.
Do đó, Chính phủ đang có những điều chỉnh để “uốn nắn” thị trường bất động sản theo hướng cân bằng nguồn cung, phát triển thị trường lành mạnh, bền vững trong dài hạn.
Theo ông, còn tồn tại khó khăn nào trong việc phát triển nhà vừa túi tiền và NOXH?
Ông David Jackson: Dư địa tăng trưởng của phân khúc nhà ở bình dân, NOXH hay nhà ở cho công nhân là rất lớn, với tỷ lệ hấp thụ tốt và thanh khoản tích cực trong nhiều năm tới. Tuy nhiên, cần nhìn nhận một số thách thức lớn, đòi hỏi quyết tâm và giải pháp của các bên liên quan ở cả khu vực công và tư để thực sự thúc đẩy phát triển các phân khúc này.
Dù các doanh nghiệp đã có thiện chí tham gia thị trường ở phân khúc này nhưng tốc độ ra nguồn cung mới nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố liên quan. Trong đó phải kể đến yếu tố pháp lý, quỹ đất, nguồn vốn, nguyên tắc xác định giá bán, xác định đối tượng mua…
Trong khi đó, chi phí xây dựng, tiền sử dụng đất, thuế đất đều tăng, đẩy chi phí đầu tư lên cao khiến chủ đầu tư gặp khó trong việc giữ giá thành sản phẩm ở mức hợp lý.
Đừng để những rào cản như quỹ đất, pháp lý, nguồn vốn… phá tan công cuộc phát triển nhà ở giá vừa túi tiền.
Hướng giải quyết như thế nào, thưa ông?
Ông David Jackson: Với người làm chính sách, một cách tiếp cận tổng thể và dài hạn với vấn đề này là điều hết sức cần thiết. Cụ thể, cần chủ động phân bổ quỹ đất cho NOXH, rút ngắn các quy trình lựa chọn và xét duyệt nhà đầu tư, làm rõ và thực thi rốt ráo những ưu đãi đã được xác định trong Đề án về hạ tầng, đất đai, tài chính…
Nhìn rộng hơn, Nhà nước cần tạo điều kiện hơn nữa cho khối tư nhân, chẳng hạn như cho phép nhà phát triển nước ngoài tham gia xây dựng NOXH.
Ông có đề cập vấn đề quỹ đất, chi phí… để phát triển nhà ở bình dân, NOXH. Vậy phát triển các khu dân cư, khu đô thị mới ở các địa phương lân cận các đô thị lớn có là giải pháp khả thi?
Với tốc độ đô thị hóa 41% mỗi năm và dự báo 50% dân số Việt Nam sẽ sống ở khu vực thành thị vào năm 2030, quá trình mở rộng, sáp nhập địa giới hành chính hoặc hình thành các đô thị vệ tinh mới là xu hướng phát triển tất yếu. Điều này có nghĩa là các địa phương giáp đô thị lớn sẽ trở thành điểm đến mới để đầu tư và phát triển bất động sản nhà ở, do quỹ đất còn dồi dào, có nhiều cơ chế và chính sách ưu đãi đầu tư, hạ tầng giao thông ngày càng được cải thiện và kết nối tốt hơn, do đó có thể có mức giá thành phẩm hợp lý.
Căn hộ thuơng mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội (NOXH) duy trì sức cầu lớn trên thị trường.
Hãy hình dung thế này, quỹ đất lớn mở ra cơ hội phát triển dự án nhà ở đa dạng hơn và chi phí đầu tư hiệu quả hơn. Cụ thể, giá đất thấp giúp chi phí cấu thành trên mỗi m2 thấp hơn, thúc đẩy nhà phát triển xây dựng với số lượng lớn hơn và bán với mức giá “mềm” hơn. Từ đó, người lao động có nhiều cơ hội tiếp cận và sở hữu nhà ở hơn. Ngoài ra, các giao dịch thứ cấp cũng có sức hấp thụ và lợi nhuận tốt hơn.
Mặc dù tiềm năng là rất lớn, nhưng vẫn có một số điểm cần cân nhắc kỹ. Việc hình thành một đô thị hoàn chỉnh với môi trường sống tiện nghi đòi hỏi sự tham gia của nhiều bên liên quan, không chỉ từ chính lượng cư dân mà còn từ các đơn vị phát triển và chính quyền địa phương.
Ở góc độ quy hoạch đô thị, thứ nhất, cần có thời gian và nhiều yếu tố khác để thu hút đủ lượng cư dân. Thứ hai, cần phát triển đồng bộ về an sinh xã hội, sinh kế (việc làm và phương tiện lao động) cho người dân để giữ chân họ.
