Thu hút dòng vốn xuyên biên giới
Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài kể từ đại dịch, phân khúc văn phòng đang cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ nét. Theo Savills World Research, tổng vốn đầu tư vào văn phòng trên toàn cầu đạt 208 tỷ USD trong năm 2025, tăng 18% so với năm trước. Tỷ trọng đầu tư vào thị trường văn phòng trong tổng đầu tư bất động sản toàn cầu cũng tăng từ 21% lên 23%, phản ánh sự cải thiện đáng kể trong niềm tin của nhà đầu tư đối với phân khúc này.
Tuy nhiên, sự phục hồi không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường. Nhà đầu tư hiện không còn tìm kiếm văn phòng một cách đại trà mà ngày càng chọn lọc hơn, tập trung vào các tài sản có vị trí tốt, chất lượng cao, đáp ứng các tiêu chuẩn ESG và có khả năng duy trì tăng trưởng giá thuê dài hạn.
Sự thay đổi này cho thấy văn phòng đã quay trở lại danh mục đầu tư ưu tiên của nhiều tổ chức, nhưng trọng tâm hiện nay là chất lượng tài sản thay vì quy mô thị trường đơn thuần.
Ông Nicholas Wilson, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Chiến lược và Tư vấn, Thị trường Vốn Savills APAC cho hay, tâm lý đối với phân khúc văn phòng đã cải thiện nhanh hơn kỳ vọng trong những quý gần đây, khi mức độ quan tâm của nhà đầu tư và hoạt động giao dịch gia tăng tại phần lớn các thị trường trọng điểm trong khu vực.
Trong quý I/2026, tổng vốn đầu tư vào văn phòng tại khu vực tăng 26% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng giá trị giao dịch văn phòng trong 12 tháng tính đến cuối quý I tăng 21%. Đồng thời, số lượng giao dịch có giá trị trên 200 triệu USD tăng tới 58%, cho thấy dòng vốn lớn đang quay trở lại thị trường.
Một động lực quan trọng đến từ sự phục hồi của dòng vốn xuyên biên giới. Nhà đầu tư quốc tế hiện chiếm khoảng 40% tổng giao dịch bất động sản tại APAC, cao hơn đáng kể so với mức trung bình dài hạn 30%.
Nhiều thương vụ văn phòng quy mô lớn đã tạo lực đẩy cho thị trường, nổi bật như Brookfield Asset Management mua lại trụ sở Dentsu tại Tokyo với giá khoảng 300 tỷ yên (1,9 tỷ USD), hay Hongkong Land mua Asia Square Tower 1 tại Singapore. Những thương vụ này góp phần giúp Singapore ghi nhận quý đầu năm sôi động nhất trong gần hai thập kỷ, đồng thời thúc đẩy hoạt động đầu tư tại Hong Kong, Hàn Quốc và Đài Loan.
Nhà đầu tư hiện đặc biệt quan tâm đến các thị trường có nền tảng cho thuê vững chắc, nguồn cung tương lai được kiểm soát và triển vọng tăng trưởng giá thuê tích cực. Đây cũng là những yếu tố đang hỗ trợ các thị trường như Tokyo, Seoul và Singapore tiếp tục thu hút dòng vốn trong khu vực.
Việt Nam đón cơ hội ở những sản phẩm chất lượng cao
Theo Savills, tại Hà Nội, nguồn cung văn phòng mới chủ yếu đến từ các dự án hạng A tại khu vực phía Tây và Nội thành. Thị trường duy trì hoạt động ổn định với công suất thuê đạt 86%, trong khi giá thuê tiếp tục cải thiện. Cùng với sự gia tăng của nguồn cung chất lượng cao trong những năm tới, các chủ đầu tư đang cạnh tranh ngày càng mạnh thông qua chất lượng tòa nhà, tiêu chuẩn ESG và trải nghiệm khách thuê.
TP.HCM ghi nhận nguồn cung ổn định trong nửa đầu năm 2026, duy trì công suất thuê ở mức 88%. Nhu cầu thuê tập trung chủ yếu vào các tòa nhà mới, chất lượng cao và có chứng nhận xanh. Các giao dịch mới phần lớn diễn ra tại những dự án chất lượng cao, phản ánh sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn của khách thuê.
Diễn biến tại hai thị trường lớn nhất Việt Nam là Hà Nội và TP.HCM cho thấy xu hướng dịch chuyển sang tài sản bất động sản chất lượng cao đang trở nên rõ rệt hơn. Tương tự các thị trường văn phòng hàng đầu trong khu vực, cả khách thuê lẫn nhà đầu tư đều ưu tiên những tài sản có chất lượng vượt trội, năng lực vận hành bền vững và khả năng duy trì giá trị dài hạn.
Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu đang quay lại phân khúc văn phòng nhưng ngày càng chọn lọc, các tòa nhà hạng A sở hữu vị trí tốt, tiêu chuẩn ESG rõ ràng và triển vọng tăng trưởng tiền thuê ổn định được kỳ vọng sẽ tiếp tục là nhóm tài sản hưởng lợi lớn nhất tại Việt Nam.
Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định: Thị trường văn phòng Hà Nội đang chứng kiến xu hướng dịch chuyển rõ rệt từ khu vực trung tâm (CBD) sang các khu vực lân cận, mang đến cho khách thuê nhiều sự lựa chọn và ưu thế lớn trên bàn đàm phán.
Trong bối cảnh này, các chủ tòa nhà buộc phải linh hoạt và quyết liệt hơn với các điều khoản thương mại để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy. Đặc biệt, chất lượng không gian làm việc hiện nay không chỉ dừng lại ở thông số kỹ thuật mà còn gắn liền với tiện ích và tính bền vững. Đây là những yếu tố then chốt để doanh nghiệp thu hút nhân tài.
